Luật Đất đai hiện hành quy định tại Điều 158 rằng định giá đất phải bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và bảo đảm tính độc lập giữa các chủ thể tham gia xác định, thẩm định và quyết định giá đất.
Dự thảo mới thay đổi khá mạnh cách tiếp cận này. Giá đất được xác định do Nhà nước quyết định. Việc định giá phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Dự thảo đồng thời bỏ quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất, các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và các quy định về tư vấn xác định giá đất.
Tôi không cho rằng cứ Nhà nước quyết định giá đất thì mặc nhiên là không hợp lý. Đất đai là tài nguyên đặc biệt. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đương nhiên phải có vai trò rất lớn trong việc thiết lập chính sách giá đất.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ khác. Khi Nhà nước được trao quyền quyết định giá thì lấy gì để kiểm soát quyền quyết định ấy? Bởi trong nhiều quan hệ đất đai, Nhà nước không chỉ là cơ quan quản lý đứng bên ngoài cuộc chơi. Khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu tiền. Khi doanh nghiệp thuê đất, Nhà nước thu tiền. Khi đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập cơ sở để thu tiền. Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất của người dân thì Nhà nước lại là bên phải trả tiền bồi thường.
Dự thảo còn xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng trong nhiều trường hợp liên quan đến thu ngân sách, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi thu hồi đất, thuế, phí và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong một số hoạt động liên quan đến tài sản nhà nước. Như vậy một hệ thống giá do Nhà nước quyết định có thể được sử dụng cả khi Nhà nước nhận tiền lẫn khi Nhà nước trả tiền.
Một cơ chế mà cùng một chủ thể vừa xây dựng khung giá, vừa sử dụng khung giá ấy để xác định khoản mình được thu, có lúc lại sử dụng nó để xác định khoản mình phải trả thì yêu cầu về tính khách quan và khả năng kiểm chứng phải cao hơn bình thường.
Không thể chỉ nói rằng giá đất phải khách quan, công khai và hài hòa lợi ích là đủ. Khách quan so với cái gì? Hài hòa đến mức nào? Nếu một thửa đất giao dịch phổ biến quanh mức 100 nhưng bảng giá xác định 60 thì cơ quan quyết định có phải giải thích vì sao là 60 hay không? Ngược lại nếu dữ liệu thị trường cho thấy mức 60 nhưng nghĩa vụ tài chính lại được tính trên mức 100 thì người dân có quyền yêu cầu kiểm chứng những dữ liệu nào đã tạo ra con số đó hay không? Đó mới là những câu hỏi pháp lý cần được trả lời.
Thị trường bất động sản chắc chắn không hoàn hảo. Có đầu cơ, thổi giá, kê khai giá không đúng thực tế, giao dịch bất thường và những khu vực thiếu dữ liệu đáng tin cậy. Nhưng thị trường có khuyết tật không đồng nghĩa với việc tín hiệu thị trường không còn giá trị.
Điều đáng lo là nếu sau khi bỏ nguyên tắc thị trường, chúng ta lại không thiết lập được một chuẩn khách quan khác đủ mạnh để kiểm soát giá đất do cơ quan nhà nước quyết định. Bởi khi ấy giá đất rất dễ từ một vấn đề kinh tế trở thành một con số hành chính.Mà một con số hành chính có thể tác động đến tài sản của hàng triệu người.
Tôi cho rằng cần phân biệt rất rõ hai vấn đề thường bị trộn lẫn với nhau. Nếu nghĩa vụ tài chính về đất đai đang quá cao thì có thể sửa chính sách thu. Có thể thay đổi tỷ lệ thu, hệ số, mức miễn giảm hay cơ chế tính tiền sử dụng đất. Không nhất thiết phải làm cho giá đất thấp đi chỉ để khoản tiền người dân phải nộp thấp đi. Giá trị của đất là một chuyện. Nhà nước quyết định thu bao nhiêu từ giá trị đó lại là một chuyện khác.
Nếu vì muốn giảm chi phí đầu vào cho người dân và doanh nghiệp mà kéo giá đất ra xa giá trị thực tế thì vấn đề có thể được giải quyết ở phía thu ngân sách nhưng lại phát sinh ở phía khác. Đặc biệt là bồi thường khi thu hồi đất. Người dân có thể chấp nhận việc Nhà nước quyết định giá đất. Nhưng họ có quyền đặt câu hỏi tại sao mảnh đất của mình lại có giá như vậy.
Một hệ thống pháp luật tốt không chỉ cho cơ quan nhà nước quyền đưa ra một con số. Nó phải buộc cơ quan đó chỉ ra con số được hình thành từ dữ liệu nào, phương pháp nào và vì sao có thể bảo vệ được kết quả ấy trước sự kiểm chứng của người dân.
Theo tôi nếu bỏ nguyên tắc thị trường thì luật càng cần bổ sung cơ chế kiểm soát mạnh hơn. Dữ liệu giao dịch thực tế vẫn phải được coi là một nguồn tham chiếu quan trọng. Cơ sở hình thành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phải đủ minh bạch để có thể kiểm chứng. Khi giá do Nhà nước xác định chênh lệch đáng kể với các dữ liệu khách quan thì phải có nghĩa vụ giải trình. Và người có đất bị tác động phải có một cơ chế thực chất để yêu cầu xem xét lại mức giá.
Nhà nước có thể quyết định giá đất nhưng không nên tự quyết định luôn cả chuẩn đúng sai của mức giá do mình đưa ra. Quyền định giá càng tập trung thì cơ chế kiểm soát quyền định giá càng phải mạnh. Vì cuối cùng vấn đề của giá đất không chỉ là tính đúng một con số. Đó còn là câu chuyện phân chia lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Nguồn: LS Hoàng Hà