Đây là góc nhìn cá nhân của tôi, dựa trên quan sát thị trường và kinh nghiệm thực tế.
Vì thay vì nói "nên mua ở đâu", tôi sẽ nói thẳng điều quan trọng hơn: đừng mua ở đâu.
"Năm 2026 theo em nên đầu tư ở đâu, đầu tư phân khúc nào…"
Câu hỏi vừa nhận hồi chiều. Tôi đọc xong, ngồi im một lúc. Không phải vì không biết trả lời. Mà vì tôi biết đằng sau câu hỏi này là cả một chồng lo lắng. Lo về số tiền tích góp mấy chục năm. Lo về quyết định có thể thay đổi tương lai cả gia đình.
Thị trường bất động sản 2026 đang rất loạn thông tin. Ai cũng nói. Ai cũng khuyên. Nhưng không ai chịu trách nhiệm nếu bạn mua sai.
Với người vốn dưới 1 tỷ - số tiền phải tích góp cả chục năm - việc tránh được sai lầm luôn quan trọng hơn việc tìm ra cơ hội.
Khi "ai cũng biết" thường là lúc đã muộn
Có một thực tế mà nhiều người hay quên: trong đầu tư bất động sản, khi bạn "nghe được" một thông tin, nghĩa là thông tin đó đã cũ.
Bạn nghe bạn bè nói Bắc Ninh đang tốt. Bạn đọc báo viết Hưng Yên đang phát triển. Bạn thấy group Facebook đầy người rao bán đất Hải Phòng. Và bạn nghĩ: chắc mình nên mua.
Nhưng thực tế là gì? Khi thông tin đã lan rộng đến bạn, giá đã tăng, cơ hội đã qua. Người kiếm lời là người vào trước. Người vào sau thường là người "hứng hàng".
Đây chính là 3 nơi tôi không khuyên bạn mua năm 2026:
❌ 1. Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng - Những vùng "đã nóng"
Tôi không nói những vùng này xấu. Ngược lại, đây là những nơi đã và đang phát triển rất tốt. Thu hút FDI mạnh. Hạ tầng đầy đủ. Công nghiệp phát triển đứng đầu miền Bắc.
Nhưng chính vì thế, giá đất đã cao. Những vùng này tăng giá từ 2020-2023. Giờ muốn mua vị trí tốt, bạn cần ít nhất 3-5 tỷ. Với vốn dưới 1 tỷ, bạn chỉ mua được những vị trí xa, mảnh đất nhỏ, ngõ bé, ngõ bê tông thanh khoản thấp, khó bán lại.
Đây không còn là cơ hội cho người vốn mỏng. Đây là sân chơi của người có tiền.
❌ 2. Đất xa trung tâm, không có dòng người thật
Nhiều người nghe "miền Trung tiềm năng" liền nghĩ mua đất nào cũng được. Nhưng sự thật không phải vậy.
Đất xa trung tâm tỉnh quá (trên 15km), không có dân cư xung quanh, không có hạ tầng thực tế - chỉ có "thông tin" về dự án sắp có - rất dễ bị "treo" vốn 5-10 năm.
Bạn mua vì nghe "sắp có cao tốc", "sắp có KCN", "sắp có FDI". Nhưng "sắp có" không có nghĩa là "có thật". Nhiều dự án "trên giấy" kéo dài chục năm chưa triển khai. Và trong thời gian đó, tiền của bạn đóng băng. Bán thì không ai mua. Giữ thì không sinh lời.
❌ 3. Đất theo "tin đồn" trên mạng xã hội
Group Facebook 50,000 người. Group Zalo đầy tin nhắn về dự án hot. Bạn bè kêu nhau mua chung. Nhìn thì rất đông, rất sôi động. Nhưng hãy tỉnh táo: đa số những group này là sân chơi của môi giới đẩy hàng tồn kho, của những người đầu cơ "dồn hàng" để bán lại.
Thông tin thổi giá thường có 3 dấu hiệu:
. Quá đẹp, quá hấp dẫn: "FDI $5 tỷ sắp đổ vào"...
. Không có nguồn chính thống (không phải từ UBND, Bộ Kế hoạch Đầu tư)
. Nhiều người cùng rao bán, giá "thương lượng" (nghĩa là không ai mua)
✅ Vậy cơ hội thật sự ở đâu?
Năm 2026, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên, chính phủ tập trung ưu tiên phát triển công nghiệp, logistics, hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay, dự án lớn của tỉnh. Nguồn vốn FDI vào Việt Nam dự báo tiếp tục tăng do dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc và bất ổn chính trị.
Nhưng đây là điểm quan trọng: vốn FDI đang dịch chuyển. Không còn đổ vào những nơi "đã đầy", mà sang những vùng đất mới. Cụ thể là miền Trung.
Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh đang có sự chuyển biến mạnh về hạ tầng. Giá đất ở đây vẫn rẻ - chỉ bằng 1/3 đến 1/5 so với Bắc Ninh, Hưng Yên. Đây là cơ hội thực sự cho người vốn dưới 1 tỷ.
Nhưng không phải mua lung tung. Hãy nhớ nguyên tắc này:
Hướng đi cho nhà đầu tư năm 2026
Ưu tiên những nơi này:
. Bất động sản công nghiệp, hoặc đất quanh dự án lớn, hạ tầng chiến lược như cảng biển, khu công nghiệp, sân bay - nhưng phải là dự án ĐANG THI CÔNG, không phải kế hoạch trên giấy.
. Đất vùng ven gần trung tâm tỉnh, trong bán kính 10-15km.
. Khu vực có dân cư xung quanh, không phải đất trống hoang.
. Giá dưới 10 triệu/m², có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý sạch.
Xu hướng hiện tại là dòng người đang chuyển dịch sang các tỉnh với mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời tốt hơn. Nhà đầu tư ở Hà Nội và các tỉnh lân cận nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định, vẫn ưu tiên đất ven đô, ven công nghiệp, gần dự án hạ tầng lớn để có tiềm năng tăng giá.
Tránh những nơi này:
. Đất xa trung tâm (trên 15km), không có dòng người về, không có hạ tầng thật.
.Đất theo tin đồn trên group Facebook/Zalo mà không có nguồn chính thống xác nhận. Đất ở tỉnh đã tăng nóng 3-5 năm trước mà không rõ lý do, thường là kết quả của đầu cơ chứ không phải phát triển thực.
Năm 2026 không phải năm sốt toàn diện
Thị trường năm 2026 sẽ không nóng đều khắp nơi. Nó chỉ nóng sốt cục bộ, ở những nơi gần trung tâm, có dự án thật, có hạ tầng thật.
Người thắng không phải là người "biết nhiều thông tin". Mà là người biết tránh sai lầm.
Với số tiền tích lũy cả đời dưới 1 tỷ, giữa lúc thông tin thị trường quá loạn và ai cũng nói khác nhau - hãy nhớ một điều: đừng để FOMO và áp lực từ đám đông dẫn dắt quyết định của bạn.
Mua bất động sản không phải là cuộc đua tốc độ. Mà là cuộc chơi kiên nhẫn và sáng suốt.
Bạn đang cân nhắc mua BĐS năm 2026 ở đâu? Có băn khoăn gì không? Comment chia sẻ để tôi và mọi người cùng thảo luận nhé.
Nguồn: Hương Giang