Nhiều chung cư tăng 50–90% chỉ trong 1 năm.

Có dự án tăng gấp đôi giá nhưng giá thuê chỉ nhích thêm 8–10%.

Căn 70m² giá 4,5 tỷ chỉ cho thuê 7–9 triệu/tháng.
Dự án cao cấp 10–15 tỷ nhưng lợi suất chỉ 2–3%/năm, thua cả lãi gửi ngân hàng.

VARS gọi đây là dấu hiệu “đầu cơ dồn nén”.

PropertyGuru cho rằng, giá bán tăng nhanh hơn giá trị thực, tạo nguy cơ bong bóng lợi suất.

Chính vì thế, thị trường đang rộ lên quan điểm: “Tỷ suất cho thuê thấp quá rồi, giữ làm gì? Bán chốt lời cho lành.”

Nghe có vẻ hợp lý, nhưng sự thật là quan điểm này chỉ đúng với một nhóm nhà đầu tư:

Nhóm trung lưu đang đi tìm passive income đầu đời.

Còn khi bạn đã vượt ngưỡng “thu nhập thụ động > chi tiêu”, bài toán sẽ khác 100%.

1. Nếu mục tiêu là dòng tiền (cashflow) → Tỷ suất quan trọng

Với tầng trung lưu, thu nhập cao nhưng chưa có nguồn thụ động ổn định, một căn hộ tạo 10–15 triệu/tháng nghe như một lớp “bảo hiểm tinh thần”.

Và họ tính theo kiểu rất cơ bản:

- Mua 4 tỷ

- Cho thuê 12–15 triệu

- Tỷ suất 3–4,5%

→ Nghe hợp lý.

Khi tỷ suất rơi về 2%/năm, họ sốt ruột: “Không bằng gửi ngân hàng.” “Phải bán chốt lời thôi.”

Nỗi lo này hoàn toàn đúng, nếu mục tiêu đầu tư của bạn là dòng tiền đều đặn.

TUY NHIÊN, trước khi bán thì cần tìm một nơi có dòng tiền/ lợi suất tốt hơn.

2. Nhưng nếu mục tiêu là tăng trưởng tài sản (capital gain) → Tỷ suất chỉ là phụ

Khi đã vượt ngưỡng “thu nhập thụ động > chi tiêu”, bạn không cần thêm 10–15 triệu/tháng để sống. Bạn cần một thứ khác: Tài sản nào tăng nhanh hơn người khác trong 10–20 năm?

Ở tầng này:

- A cầm bất động sản

- B cầm chứng khoán

Họ không so nhau “cho thuê được bao nhiêu” Họ so nhau “20 năm nữa ai vượt ai?”

Bất động sản lúc này không còn là con bò sữa cho thuê. Nó là:

- Kho dự trữ giá trị

- Tấm kháng cự lạm phát

- Một phần của chiến lược phân bổ tài sản

- Động cơ tăng trưởng tài sản ròng dài hạn

→ Dòng tiền thuê là bonus, không phải core.

3. Vậy tỷ suất thấp thì có nên bán chốt lời?

Câu trả lời là: Tùy mục tiêu của bạn.

*Nếu mục tiêu là dòng tiền (cashflow-first). Tỷ suất là trung tâm.

- Nếu 2%/năm không đáp ứng kỳ vọng và BẠN ĐÃ CÓ kênh tạo passive income tốt hơn → bán là đúng. (chưa có thì tìm cho có rồi hãy bán)

*Nếu mục tiêu là tăng trưởng tài sản (growth-first). Bạn chơi cuộc đua 10–20 năm. Tỷ suất thuê thấp không đủ để khiến bạn bán.

Câu hỏi không phải là: “Tỷ suất thấp có nên bán không?” Mà là:

“Nếu bán, tôi mua được tài sản nào tăng trưởng mạnh hơn?”

Nếu không có tài sản thay thế tốt hơn → giữ vẫn là chiến lược mạnh nhất.

4. Tóm lại, đừng để một con số tỷ suất làm nhiễu toàn bộ tư duy đầu tư của bạn:

- Trung lưu quan tâm tỷ suất vì họ cần passive income đầu đời.

- Người đã độc lập tài chính quan tâm tốc độ tăng trưởng tài sản ròng.

🟢Tỷ suất thuê chỉ là một lát cắt không phải toàn bộ bức tranh. Giữ hay bán không phụ thuộc vào tỷ suất - mà phụ thuộc vào mục tiêu của bạn - và QUAN TRỌNG NHẮC LẠI 3 LẦN - là tài sản thay thế bạn có thể mua sau khi bán.

Nhà đầu tư trưởng thành không bán vì khó chịu tạm thời. Họ chỉ bán khi có lựa chọn giúp họ tăng tốc mạnh hơn trong 10-20 năm tới.

Cre: Tuấn Anh
#finpeace Bình an Tài chính