Từ năm 2026, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ chuyển sang cơ chế cập nhật hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước. Điều này có nghĩa là giá đất Nhà nước sẽ “bám” thị trường hơn, không còn duy trì mức giá thấp hơn quá xa so với thực tế giao dịch. Đây là bước cải cách lớn để minh bạch hóa thị trường, nhưng đồng thời cũng kéo theo hàng loạt thay đổi về nghĩa vụ tài chính.
Hiện nhiều tỉnh, thành đã công bố dự thảo bảng giá đất mới. Hà Nội là ví dụ nổi bật: Nhiều khu vực ngoại thành đang đề xuất mức tăng 16–26%. Một số vị trí trung tâm có giá lên tới 702 triệu đồng/m².
Và không chỉ Hà Nội – nhiều địa phương khác như Đồng Nai, Khánh Hòa… cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, có nơi tăng gấp đôi, thậm chí gấp nhiều lần so với bảng giá cũ.
Vậy việc này ảnh hưởng thế nào đến người dân?
Thứ quan trọng nhất là: bảng giá đất là nền tảng để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nói cách khác, khi giá trong bảng tăng, những khoản sau cũng tăng theo: Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ (nặng nhất); Lệ phí trước bạ; Tiền thuê đất; Các nghĩa vụ khi chuyển quyền, chuyển mục đích, tách thửa…
Và chính ở đây mới là vấn đề. Nếu mọi người làm sổ đỏ, tách thửa, xác định nghĩa vụ tài chính… trước 1.1.2026, chi phí vẫn được tính theo bảng giá đất hiện hành (thấp hơn đáng kể). Còn nếu để sang 2026, toàn bộ nghĩa vụ sẽ tính theo bảng giá mới cao hơn 16–26% hoặc hơn tùy khu vực.
Với những lô đất có giá trị vài tỷ, chỉ riêng phần tăng 16–26% này có thể khiến người dân phải trả thêm hàng trăm triệu đồng. Điều đó lý giải vì sao nhiều luật sư và chuyên gia đều khuyên: ai đang cần làm sổ đỏ, đặc biệt là làm sổ lần đầu, nên hoàn tất trong năm 2025 để tránh bị “đội” chi phí.
Nhìn chung, quy định mới giúp thị trường minh bạch hơn, giá đất thống nhất và phản ánh đúng giá trị hơn. Nhưng ở thời điểm chuyển giao 2025–2026, người dân cần đặc biệt chú ý, vì chỉ cần chậm vài tháng thôi, chi phí có thể tăng một khoản không hề nhỏ.
Em thấy giai đoạn này đúng kiểu “nếu làm thì làm luôn”, đừng để sang 2026 rồi mới vội vàng chạy vì khi đó mọi thứ đã sang mặt bằng giá mới. Và mỗi năm bảng giá đất lại cập nhật một lần, tốc độ tăng có thể sẽ không còn chậm như trước.
Vậy nên ai đang vướng thủ tục, đang chần chừ chuyện tách thửa, xác định nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích hoặc làm sổ đỏ – đặc biệt là những lô đất đã xong giấy tờ nhưng còn thiếu bước cuối – thì nên tranh thủ sớm.
Em chia sẻ để mọi người nắm rõ và chủ động hơn. Nếu ai quan tâm khu vực cụ thể nào (Hà Nội, ven Hà Nội, các tỉnh đang có mức tăng mạnh) thì cứ nói, em xem giúp dự thảo bảng giá mới để mọi người dễ tính toán hơn.