Ở thị trường hiện tại, tập thể cũ đang được rao bán quanh 35–88 triệu/m², trung bình khoảng 50 triệu/m² – mức giá khiến ai từng nghĩ “tập thể là lựa chọn bình dân” phải suy nghĩ lại về toàn bộ cuộc đời mình.
Riêng Trung Tự, mức 40–80 triệu/m² đã quá quen, còn vài căn ở trung tâm mạnh tay chơi hẳn giá của những dự án có thang máy bóng lộn, hầm gửi xe mát rượi và bảo vệ chào hỏi từng hơi thở.
Nuồn cung mới thì nghèo nàn, nhu cầu trung tâm thì giàu có. Nhà ít, người đông - đó là lúc tập thể cũ từ “nhà của thời bao cấp” thành “tài sản chiến lược”, đặc biệt với những gia đình thu nhập trung bình nhưng làm việc trong nội đô, không thể dạt ra ngoại thành vì mỗi ngày ngồi xe buýt 2 tiếng là đủ đổi nghề.
Nhưng bí mật khiến giá leo mạnh không chỉ mỗi vị trí. Nó nằm ở “phép thuật cơi nới”.
Một căn 35m² trong sổ đỏ hoàn toàn có thể “tiến hóa” thành 80–120m² chỉ với vài tấm sắt, ít bê tông và tinh thần sáng tạo cao độ.
Người bán tính giá trên diện tích sử dụng; người mua trả tiền trên… niềm tin. Còn thị trường thì nhận được một loại giá ảo đẹp như mơ mà không luật nào công nhận.
Chính vì “khả năng nhân đôi không gian” này mà những căn tầng thấp, khối nhà 2–3 tầng trở thành hàng hot.
Ở Hà Nội bây giờ cầm 3–4 tỷ đi mua căn hộ nội đô khó như tìm được chỗ gửi xe máy dưới hầm cuối tuần. Vậy là tập thể cũ tự nhiên biến thành cánh cửa hẹp nhưng duy nhất cho nhiều người cố sống cố bám.
Tuy nhiên, cái gì hào nhoáng rồi cũng đến lúc bị hỏi: “Có đúng pháp lý không cháu?”. Diện tích cơi nới – phần ai cũng thích nhưng không ai ghi vào sổ sẽ không được tính đền bù nếu tòa nhà bị phá dỡ để cải tạo.
Nghĩa là mua một căn 100m², đến khi tái định cư chỉ được đền… 35m² gốc. Cảm giác y như mua một đôi Air Jordan nhưng lúc giao lại nhận dép tổ ong.
Năm nay, Hà Nội phê duyệt quy hoạch nhiều khu tập thể, trong đó Trung Tự được định hướng xây lại cao 25–45 tầng, tái định cư tại chỗ. Chỉ cần tin tức lóe lên là cả khu vực nhộn nhịp như họp chợ: người hỏi, người xem, người ôm niềm tin sẽ “đổi đời” khi chung cư mới mọc lên.
Thực tế, kỳ vọng cải tạo chính là động cơ mạnh nhất kéo giá tập thể tăng dựng đứng.
Người mua chấp nhận hiện trạng xuống cấp vì họ không mua tường mốc, họ mua… tương lai sáng. Mua mấy bậc cầu thang rệu rã, nhưng hình dung một ngày nào đó sẽ bước vào sảnh lớn có bảo vệ mặc vest. Niềm tin đó mạnh mẽ đến mức giá nào cũng “chịu được”.
Dù vậy, nhiều chuyên gia vẫn tỉnh táo chỉ ra rằng giá tập thể hiện nay vượt xa giá trị thực. Cơ sở hạ tầng xuống cấp, tiêu chuẩn an toàn hạn chế, tiện ích gần như bằng không. Nếu gỡ bỏ lớp kính ảo mang tên “kỳ vọng đền bù”, giá nhiều khu chắc chắn sẽ… dịu dàng hơn rất nhiều.
Nhưng thôi, nói thì nói vậy. Chúng ta đang sống ở Hà Nội - nơi một căn nhà bong tróc giá có thể 500 triệu/m² và điều đó… vẫn có người tin là hợp lý. Bởi trong thị trường này, thứ duy nhất không cơi nới được chính là giá, còn mọi thứ khác thì… tùy sáng tạo của cư dân.