Thật ra thì không quan trọng vay bao nhiêu so với giá trị BĐS, mà là chi trả hàng tháng chiếm bao nhiêu thu nhập mới đúng. Có người bảo phần chi trả cho ngân hàng chiếm khoảng 50% thu nhập giữ lại hàng tháng (sau khi trừ đi các chi phí), có người bảo chiếm 70%, có người bảo có thể chiếm luôn 100% phần thu nhập giữ lại luôn. Tuỳ vào độ chịu rủi ro.
Dựa vào tỉ lệ này, chúng ta có thể tính ngược được mức vay dựa trên thu nhập, nhằm cho biết nên vay bao nhiêu thì ổn. Ví dụ:
1_ Nếu chi trả hàng tháng cho ngân hàng tầm 50% thu nhập giữ lại cho an toàn, như thế để vay 1ty trong 20 năm thì trả hàng tháng khoảng 17tr, như thế thu nhập giữ lại là 34tr, tổng thu nhập phải tầm 50tr mỗi tháng. (Giả sử là chi tiêu tháng khoảng 15tr)
2_ Nếu chi trả hàng tháng cho ngân hàng tầm 70% thu nhập giữ lại, thì theo cách tính như trên, thu nhập giữ lại khoảng 24tr và tổng thu nhập tháng khoảng 40tr.
3_ Nếu chi trả cho ngân hàng tầm 100% thu nhập giữ lại, như thế tổng thu nhập tháng tầm 32tr.
....
Còn nếu thu nhập tháng cao ngất ngưỡng thì vay bao nhiêu % của Bất động sản không quan trọng, thậm chí vay luôn 100% (nếu được) cũng không bị làm sao hết.
Các khách hàng của Nova nói riêng và các khách hàng bị nợ xấu về BĐS nói chung là do bị kẹt về dòng tiền dẫn đến bị lỡ kế hoạch. Việc kẹt dòng tiền có nhiều nguyên do, nhưng các nguyên do chủ yếu của BĐS hình thành trong tương lai dễ nhận thấy bao gồm:
1_ Chủ đầu tư hứa hỗ trợ lãi suất, nhưng đùng cái ngừng: Đại khái 1 phần hoặc toàn phần trả cho ngân hàng hàng tháng ban đầu được CĐT trả, nhưng đùng một cái tự nhiên CĐT không trả nữa, khách hàng cũng không kiếm đâu ra được khoản thiếu đó để bù vì thu nhập không đủ.
2_ Chủ đầu tư hứa thuê lại tài sản của CĐT bán: Dạng này là dạng cam kết thuê lại.... Khi mua sản phẩm kiểu này thì khách hàng tự nhiên có thêm 1 khoản thu nhập thụ động theo cam kết của CĐT, khoản thu nhập này có thể đủ để lo phần trả lãi cho ngân hàng, nhưng đến một ngày đẹp trời, CĐT không hỗ trợ nữa, nguồn thu nhập biến mất, thế là tèn ten, không còn khả năng chi trả.
3_ Khách hàng không có ý định đồng hành lâu dài, chính xác là không có khả năng để chi trả, hy vọng ban đầu bỏ chút tiền, lợi dụng các chính sách ưu đãi của CĐT sau đó đẩy hàng đi lướt sóng kiếm lợi nhuận.
Ba lý do trên đây dễ xảy ra với các khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, lý do là nó như miếng mồi hấp dẫn mà các CĐT đưa ra nhằm thúc đẩy việc kinh doanh, khách hàng thấy bỏ ít tiền mà lời nhiều nên dễ rơi vào "bẫy ngọt ngào". Mọi việc sẽ thuận buồm xuôi gió cho đến khi thị trường có vấn đề. Và chúng ta đã thấy khi thị trường có vấn đề thì nhiều người ăn trái đắng.
Thêm một lý do nữa khiến cho mất khả năng chi trả đó là thu nhập giảm, khi kinh tế suy thoái, thất nghiệp nhiều hơn, hoặc bị giảm lương, ngay cả các chủ doanh nghiệp cũng bị giảm doanh thu, giảm lợi nhuận dẫn đến khả năng chi trả cũng bị giảm sút. Và thế là không có khả năng trả nợ.
Tóm lại, không phải vay bao nhiêu phần trăm cái BĐS thì ổn, mà là trả ngân hàng hàng tháng chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập giữ lại thì ổn. Thu nhập cao thì cứ vi vu đi.
P/S: Hồi trước đến Đảo Kim Cương chơi, ngẫm rằng mấy căn hộ trên đó giá cứ phải 5ty trở lên, nếu vay hết 3ty thì hàng tháng trả khoảng 50-54tr tiền ngân hàng, nếu áp dụng tỉ lệ vay so với thu nhập tầm 50% thì nhà nào thu nhập cũng trên 100tr mỗi tháng cả. Nhìn chung là toàn giàu có cả. Ngưỡng mộ hết sức.
Lê Minh Đức - Co-Founder/Producer tại Remaps