Mai Anh Đức

Vay tiền mua nhà bao nhiêu thì ổn?

Thường thì người ta hay nói để an toàn thì vay ít thôi, khoảng 50% giá trị miếng đất chẳng hạn. Nhưng tại sao có người vay có 40% thôi cũng bị nợ xấu. Ví dụ như trên báo chí mấy bữa nay chúng ta đọc được rằng hàng loạt khách hàng Nova rơi vào nợ xấu dù chỉ vay có 40% giá trị BĐS.

Thật ra thì không quan trọng vay bao nhiêu so với giá trị BĐS, mà là chi trả hàng tháng chiếm bao nhiêu thu nhập mới đúng. Có người bảo phần chi trả cho ngân hàng chiếm khoảng 50% thu nhập giữ lại hàng tháng (sau khi trừ đi các chi phí), có người bảo chiếm 70%, có người bảo có thể chiếm luôn 100% phần thu nhập giữ lại luôn. Tuỳ vào độ chịu rủi ro.

Dựa vào tỉ lệ này, chúng ta có thể tính ngược được mức vay dựa trên thu nhập, nhằm cho biết nên vay bao nhiêu thì ổn. Ví dụ:
1_ Nếu chi trả hàng tháng cho ngân hàng tầm 50% thu nhập giữ lại cho an toàn, như thế để vay 1ty trong 20 năm thì trả hàng tháng khoảng 17tr, như thế thu nhập giữ lại là 34tr, tổng thu nhập phải tầm 50tr mỗi tháng. (Giả sử là chi tiêu tháng khoảng 15tr)
2_ Nếu chi trả hàng tháng cho ngân hàng tầm 70% thu nhập giữ lại, thì theo cách tính như trên, thu nhập giữ lại khoảng 24tr và tổng thu nhập tháng khoảng 40tr.
3_ Nếu chi trả cho ngân hàng tầm 100% thu nhập giữ lại, như thế tổng thu nhập tháng tầm 32tr.
....

Còn nếu thu nhập tháng cao ngất ngưỡng thì vay bao nhiêu % của Bất động sản không quan trọng, thậm chí vay luôn 100% (nếu được) cũng không bị làm sao hết.

Các khách hàng của Nova nói riêng và các khách hàng bị nợ xấu về BĐS nói chung là do bị kẹt về dòng tiền dẫn đến bị lỡ kế hoạch. Việc kẹt dòng tiền có nhiều nguyên do, nhưng các nguyên do chủ yếu của BĐS hình thành trong tương lai dễ nhận thấy bao gồm:

1_ Chủ đầu tư hứa hỗ trợ lãi suất, nhưng đùng cái ngừng: Đại khái 1 phần hoặc toàn phần trả cho ngân hàng hàng tháng ban đầu được CĐT trả, nhưng đùng một cái tự nhiên CĐT không trả nữa, khách hàng cũng không kiếm đâu ra được khoản thiếu đó để bù vì thu nhập không đủ.

2_ Chủ đầu tư hứa thuê lại tài sản của CĐT bán: Dạng này là dạng cam kết thuê lại.... Khi mua sản phẩm kiểu này thì khách hàng tự nhiên có thêm 1 khoản thu nhập thụ động theo cam kết của CĐT, khoản thu nhập này có thể đủ để lo phần trả lãi cho ngân hàng, nhưng đến một ngày đẹp trời, CĐT không hỗ trợ nữa, nguồn thu nhập biến mất, thế là tèn ten, không còn khả năng chi trả.

3_ Khách hàng không có ý định đồng hành lâu dài, chính xác là không có khả năng để chi trả, hy vọng ban đầu bỏ chút tiền, lợi dụng các chính sách ưu đãi của CĐT sau đó đẩy hàng đi lướt sóng kiếm lợi nhuận.

Ba lý do trên đây dễ xảy ra với các khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, lý do là nó như miếng mồi hấp dẫn mà các CĐT đưa ra nhằm thúc đẩy việc kinh doanh, khách hàng thấy bỏ ít tiền mà lời nhiều nên dễ rơi vào "bẫy ngọt ngào". Mọi việc sẽ thuận buồm xuôi gió cho đến khi thị trường có vấn đề. Và chúng ta đã thấy khi thị trường có vấn đề thì nhiều người ăn trái đắng.

Thêm một lý do nữa khiến cho mất khả năng chi trả đó là thu nhập giảm, khi kinh tế suy thoái, thất nghiệp nhiều hơn, hoặc bị giảm lương, ngay cả các chủ doanh nghiệp cũng bị giảm doanh thu, giảm lợi nhuận dẫn đến khả năng chi trả cũng bị giảm sút. Và thế là không có khả năng trả nợ.

Tóm lại, không phải vay bao nhiêu phần trăm cái BĐS thì ổn, mà là trả ngân hàng hàng tháng chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập giữ lại thì ổn. Thu nhập cao thì cứ vi vu đi.

P/S: Hồi trước đến Đảo Kim Cương chơi, ngẫm rằng mấy căn hộ trên đó giá cứ phải 5ty trở lên, nếu vay hết 3ty thì hàng tháng trả khoảng 50-54tr tiền ngân hàng, nếu áp dụng tỉ lệ vay so với thu nhập tầm 50% thì nhà nào thu nhập cũng trên 100tr mỗi tháng cả. Nhìn chung là toàn giàu có cả. Ngưỡng mộ hết sức.

Lê Minh Đức - Co-Founder/Producer tại Remaps

Facebook Người Mua Nhà

Hoàng Giang Hà Đông

"Ván cược" tỷ đô tại TP.HCM: Cuộc chơi lớn của Petrosetco - Gelex Infra - Viconship

Sài Gòn đang đứng trước một "vòng xoáy" hạ tầng quy mô khủng khiếp nhất từ trước đến nay mà có lẽ nếu không theo dõi sát, chúng ta khó lòng hình dung được con số thực tế nó lớn đến mức nào. Xem thêm

Phuong Thuan

Vinhomes đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế 60.000 tỷ đồng năm 2026

Công ty Cổ phần Vinhomes (Mã CK: VHM) vừa tổ chức thành công Đại hội đồng Cổ đông Thường niên năm 2026. Công ty thống nhất mục tiêu đạt 285.000 tỷ đồng doanh thu, 60.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong năm 2026 – cao nhất từ trước đến nay; đồng thời thông qua kế hoạch phát triển chuỗi siêu đô thị thế hệ mới theo tiêu chuẩn quốc tế và kế hoạch chia cổ tức năm 2025. Xem thêm

Lê Trang

Giá BĐS quanh các vành đai Hà Nội tăng 3 lần từ 2022, có nên mua BĐS quanh vành đai TP.HCM không?

Giai đoạn 2022-2025 chứng kiến bất động sản quanh các vành đai Hà Nội tăng 2-3 lần mặc dù số lượng nguồn cung ra ngoài tăng 2,6 lần, nhiều đô thị lớn xuất hiện ở các trục lớn. Câu hỏi đặt ra liệu thị trường có lặp lại khi các vành đai của Tp.HCM hoàn thành? Xem thêm

Lê Trang

Nguồn cung nhà ở nhiều như sung, nhưng hái được hay không lại là chuyện khác

Đầu năm nay, Hà Nội tung ra kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030 với mục tiêu khoảng 1 triệu căn nhà thương mại, chưa kể các loại hình khác. Đọc xong con số này, nhiều người bắt đầu mường tượng ra viễn cảnh vài năm nữa đi mua nhà giống như đi siêu thị: hàng đầy kệ, thích căn nào lấy căn đó, không cần chen, không cần tranh. Xem thêm

Tùng Chi

Tín dụng đang lệch hướng, người trẻ ngày càng xa giấc mơ an cư

Nghe qua thì câu chuyện tín dụng chảy vào bất động sản không mới. Nhưng đến khi con số được nói thẳng ở nghị trường, nó không còn là cảm giác thị trường nữa, mà trở thành một dạng… sự thật khó né. Xem thêm

Hoàng Giang Hà Đông

Nhà xây bằng AI và Robot: Liệu đây có phải cứu cánh cho người mua nhà thời bão giá?

Bạn đã bao giờ tưởng tượng một công trường xây dựng mà tiếng máy móc vận hành không đi kèm với những tiếng hô hào hay sự mệt mỏi của hàng ngàn công nhân chưa? Ngành xây dựng toàn cầu đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử khi Trung Quốc đang biến viễn cảnh “sản xuất nhà như sản xuất ô tô” trở thành sự thật ngay trước mắt chúng ta. Xem thêm

Mai Ngọc

💥 95% CÔNG NHÂN TẠI TP.HCM MUỐN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI, PHẢI 20 NĂM MỚI ĐỦ TIỀN VỚI MỨC THU NHẬP HIỆN TẠI

Nếu đọc con số 20 năm để mua một căn nhà 1 tỷ, nhiều người sẽ nghĩ: nghe quen quen, hình như không phải chuyện riêng của công nhân. Xem thêm

Phuong Thuan

Kienlongbank Priority: Khi Ngân hàng không chỉ là nơi làm việc, mà là nơi kiến tạo trải nghiệm tài chính đẳng cấp

Khi trải nghiệm được thiết kế lại, giá trị của ngân hàng không còn nằm ở sản phẩm, mà ở cách các giá trị được kết nối và vận hành. Tại KienlongBank, những Priority Lounge cùng nền tảng công nghệ đang mở ra một cách làm nghề khác - nơi mỗi banker trở thành những chuyên gia tư vấn, đồng hành chiến lược trong quản trị tài sản của khách hàng thượng lưu và năng lực tư vấn được ghi nhận bằng thu nhập có thể đạt tới hàng tỷ đồng mỗi năm. Xem thêm

Lien Truong

23 dự án sai phạm bị thanh tra, Usilk City bị chuyển hồ sơ sang Bộ Công an: Đụng đâu là sai tùm lum toè loe ở đấy 🥲🥲

Nói thật, đọc kết luận của Thanh tra Chính phủ về 23 dự án bất động sản tại Hà Nội có một cảm giác khá “lạ” nhưng quen: cứ lật lại dự án nào của thời kỳ trước là gần như chỗ nào cũng có sai phạm, mà không phải sai nhẹ, toàn kiểu sai “tùm lum toé loe”. Xem thêm

Phạm Tiến Dũng

Không chỉ có HH Linh Đàm, loạt chung cư Hà Nội cũng "chung số phận" cũng lấy ý kiến cư dân: Có nên cấp sổ để hợp thức hoá sai phạm?

Mấy ngày nay cư dân ở các khu "chung cư vạn dân" như HH Linh Đàm hay Đại Thanh đang xôn xao hẳn lên vì cái tờ phiếu khảo sát lấy ý kiến về việc cấp sổ hồng, mà thực ra câu chuyện này nó không còn là chuyện riêng của một tòa nhà nào nữa rồi. Xem thêm

Trung Thai Tran

Chuyện một nhà báo mua nhà không sổ

Là một người làm công ăn lương trả nợ 8 năm mới hết nợ vay mua nhà và chịu đựng việc căn hộ chung cư cả đời mình tích cóp vẫn không có sổ đỏ suốt 14 năm qua, mình thực sự không thể ủng hộ chính sách này. (Căn nhà của mình không ở HH Linh Đàm mà ở một dự án khác thuộc quận Cầu Giấy) Xem thêm

Phuong Thuan

Cách T&T biến “chuẩn bị kỹ – thực hiện nhanh” thành lợi thế trong dự án năng lượng sạch xuyên biên giới

Việc một dự án điện gió tại Lào do T&T Group triển khai đạt mốc vận hành thương mại (COD), đưa dòng điện về Việt Nam chỉ sau khoảng 16 tháng và nhanh chóng đạt sản lượng khoảng 0,9 tỷ kWh mỗi năm không chỉ là câu chuyện của riêng một nhà máy. Đằng sau mốc tiến độ này là năng lực tổ chức triển khai và khả năng kiểm soát toàn bộ chuỗi dự án của chủ đầu tư – yếu tố ngày càng trở thành tiêu chí phân hóa trong lĩnh vực năng lượng. Xem thêm

Mai Ngọc

🏠 Đi xem nhà ngày nắng là thói quen, nhưng người từng “dính đòn” rồi thì lại chọn ngày mưa

Càng những ngày trời đẹp, người đi xem nhà càng đông. Ánh nắng khiến mọi thứ trông sáng sủa hơn, tường khô ráo, nền sạch sẽ, con hẻm cũng trở nên “hiền lành” hơn thường lệ. Nhưng vấn đề là… nhà không phải để sống trong một ngày nắng đẹp, mà là để chịu đựng cả những ngày thời tiết tệ nhất. Xem thêm

Phuong Thuan

Trải nghiệm âm nhạc độc đáo tại “Melodies of Triumph”

Hòa nhạc “Melodies of Triumph” đã mang đến những tầng hòa âm phong phú cả về cấu trúc lẫn cảm xúc. Âm nhạc cổ điển châu Âu hiện diện tinh tế giữa Thủ đô Hà Nội, trở thành một phần của nhịp sống thanh lịch nơi đây. Xem thêm

Minh Anh

Sun Property vén màn “siêu phẩm” căn hộ FourS Tower

Ngày 18/4, sự kiện giới thiệu phân khu FourS Tower chủ đề “Bốn mùa khoe sắc, tứ bình tỏa hương” thu hút hơn 1.000 nhà đầu tư mục sở thị không gian sống đẳng cấp mới ở lõi trung tâm Nam Đà Nẵng. Ngay tại sự kiện, 90% giỏ hàng Toà F1 (Tòa Tùng) và Tòa F5 (Tòa Cúc) đã được đặt chỗ. Xem thêm

Phuong Thuan

Dòng tiền bất động sản 2026: Vì sao nhà đầu tư đang dịch chuyển về Nha Trang?

Sau giai đoạn thanh lọc mạnh, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược đầu tư. Dòng tiền rời các thị trường tăng nóng, chuyển sang những khu vực có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực và dư địa tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, Nha Trang đang trở thành điểm đến thu hút sự quan tâm của giới đầu tư năm 2026. Xem thêm

Mai Anh Đức

Đừng nhìn mỗi giá: 5 tín hiệu ‘ngầm’ quyết định bạn mua đúng đáy… hay đu ngay đỉnh giả

Có một sai lầm rất phổ biến khi bước vào thị trường bất động sản: ai cũng nhìn vào giá. Giá tăng là nghĩ thị trường đang tốt, giá cao là nghĩ tài sản có giá trị, và cứ thế lao vào. Nhưng thực tế, giá chỉ là bề mặt. Thứ quyết định bạn mua đúng hay sai lại nằm ở những yếu tố mà nhiều người… không để ý, hoặc cố tình bỏ qua vì nó không “đẹp” như bảng giá bán. Xem thêm

Tùng Chi

8 năm trời bỏ ra mười tỷ đồng để mua chung cư cao cấp ở Cầu Giấy, vậy mà đến giờ chị vẫn phải đi ở 'chui' trong chính căn nhà của mình

Chiều muộn ngồi bên bàn trà, chị khách của mình cầm tờ báo mà tay hơi run run, giọng nghẹn lại. Chị vốn là một người phụ nữ sắc sảo, tích góp cả đời được tầm 10 tỷ, định bụng mua một căn hộ thật đẹp ở Discovery Complex để an hưởng tuổi già, gần con cháu. Vậy mà trớ trêu thay, nhận nhà từ năm 2018, sống ở đó gần một thập kỷ, thứ chị cầm trong tay vẫn chỉ là tờ hợp đồng mua bán dần ố vàng, còn tấm "sổ hồng" quyền lực thì vẫn biệt vô âm tín. Xem thêm

Lê Trang

Lương 15 triệu có mua được nhà 5 tỷ ở Hà Nội?

Gần đây, một bản tin truyền hình kể câu chuyện khá “truyền cảm hứng”: một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng đang tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 4–5 tỷ tại Hà Nội. Nghe qua thì thấy… cũng bình thường. Ai mà chẳng có ước mơ. Nhưng nếu dừng lại vài giây để bấm máy tính, câu chuyện bắt đầu rẽ sang hướng khác - hướng của… tiểu thuyết viễn tưởng. Xem thêm

Nam Cường

Những trường hợp nhà chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán từ 01/8/2024

1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch Xem thêm

Phuong Thuan

Căn hộ Sun Group tại đảo ngọc Cát Bà: Vị trí đắc địa tạo nên giá trị

Vừa mang đến sự riêng tư, tĩnh tại để nghỉ dưỡng, vừa kết nối dễ dàng với chuỗi tiện ích đẳng cấp, tòa tháp Thanh Long tại Thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island mở ra cơ hội khai thác lưu trú và gia tăng giá trị vượt trội. Xem thêm

Nhất Tiếu Sơn Trà

Việt Nam vươn top 4 toàn cầu về bất động sản mang thương hiệu nhưng liệu người mua có thực sự được hưởng lợi?

Cả nhà có tin được không, Việt Nam mình giờ đây không còn là "kẻ theo sau" nữa mà đã chính thức lọt top 4 thị trường bất động sản mang thương hiệu (branded residence) toàn cầu, thậm chí còn vượt mặt cả Thái Lan - một "lão làng" trong khu vực. Xem thêm

Mai Anh Đức

Chuyện mua nhà năm 2026: Bàn thử về Diamond Boulevard mặt tiền QL13 chuẩn bị nhận nhà

Chuyện mua nhà năm 2026: Cầm 300 triệu, lương 30 củ/tháng, mua được nhà trục Sài Gòn - Bình Dương không? Bàn thử về Diamond Boulevard Xem thêm

Nam Cường

"Cuộc chia tay" bất ngờ: 112 phường xã tại TP.HCM dừng chứng thực nhà đất từ 27/4, bạn đã biết chưa?

Nếu bạn đang có ý định ra phường để công chứng hợp đồng mua bán nhà hay làm thủ tục thừa kế tài sản trong vài ngày tới, thì hãy khoan....cập nhật trước ngay thông tin cực kỳ quan trọng này nhé. Xem thêm

Lien Truong

Lãi suất vay mua nhà mới nhất sau làn sóng ngân hàng đồng loạt điều chỉnh giảm: Có nên vay mua nhà ngay không?

Sau chuỗi ngày căng như dây đàn thì cuối cùng cơn sốt lãi suất cũng bắt đầu có dấu hiệu "hạ hỏa" rồi các bác ạ. Ngay sau cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước, hàng loạt ông lớn ngân hàng đã rục rịch điều chỉnh giảm mặt bằng lãi suất tiền gửi từ 0,1-0,5%, kéo theo hy vọng về một đợt giảm lãi suất vay mua nhà mà bao người đang ngóng đợi. Xem thêm

Bảo Hiệp

11 triệu tỷ đồng và “bóng ma” Evergrande: Việt Nam liệu có lặp lại kịch bản Trung Quốc?

Khi con số 11 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp – chủ yếu là bất động sản – tại nhóm Big 4 ngân hàng (Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank), cộng hưởng với những diễn biến chính sách và các chuyến công tác cấp cao sang láng giềng, mạng xã hội lập tức “dậy sóng”. Xem thêm

11 triệu tỷ đồng và “bóng ma” Evergrande: Việt Nam liệu có lặp lại kịch bản Trung Quốc? - 2

Mai Ngọc

Nhà ở xã hội: Ưu tiên trên giấy, tắc vốn ngoài đời

Nghe thì có vẻ nghịch lý, nhưng câu chuyện nhà ở xã hội lúc này đúng kiểu: càng được ưu tiên, lại càng… khó làm. Xem thêm

Mai Ngọc

Phòng trọ Hà Nội: rẻ thật… nhưng nhìn xong cũng muốn hỏi lại “ở kiểu gì?”

Lướt một vòng các hội nhóm thuê trọ dạo này, cảm giác không khác gì chơi một trò “mở hộp bí ẩn”. Ảnh đăng thì lung linh, caption thì “siêu rẻ – full đồ – vào ở ngay”, nhưng kéo xuống xem kỹ… nhiều lúc chỉ biết thở dài. Xem thêm

Tùng Chi

Mua nhà thật, sống thật… nhưng quyền sở hữu vẫn “ảo”

Ở Hà Nội, tại nhiều chung cư có một nghịch lý nhức nhối tồn tại suốt nhiều năm nay: người dân bỏ tiền thật mua nhà, dọn về ở thật, sinh hoạt thật… nhưng quyền sở hữu thì lại cứ “treo lơ lửng” đâu đó. Xem thêm

Mai Ngọc

Nhiều dự án nhà ở "gãy cánh": Vì đâu nên nỗi?

Sáng 18/4, tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, câu chuyện không còn là “siết hay không siết” nữa, mà là: siết kiểu này thì ai còn trụ được đến lúc bàn giao nhà? Xem thêm