Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), gần 60% nguồn cung nhà ở mới hiện nay rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân chỉ chiếm 13%. Nghe mà thấy hơi... chênh lệch?

=> Nguồn cung dự án nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao

Điều này cho thấy một thực tế:

- Chủ đầu tư đang tập trung làm nhà để bán cho người đã giàu – hoặc đầu tư – chứ không phải xây cho người đang cần nhà để ở.

Người trẻ, người lao động, người có thu nhập trung bình gần như bị “gạt khỏi” cuộc chơi.

Giá nhà thì sao?

- Hà Nội: trung bình hơn 70 triệu/m², tăng nhẹ so với cuối năm ngoái nhưng leo thang hơn 77% so với quý I/2019.

- TP.HCM: trung bình gần 72 triệu/m², tăng 35% sau 5 năm

- Đà Nẵng: trung bình 62 triệu đồng mỗi m2, tăng 58% so với đầu năm 2019.

Mức tăng trung bình từ 35% đến hơn 77% chỉ trong vòng 5 năm.

Trong khi đó, thu nhập người lao động tăng được bao nhiêu? Thu nhập bình quân của lao động tại đô thị chỉ ở mức 8–10 triệu đồng mỗi tháng theo số liệu từ Tổng cục Thống kê năm 2024. Ngay cả với người có thu nhập khá từ 20 đến 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu vay 70% giá trị căn hộ trong 20 năm, thì mỗi tháng cũng cần trả từ 35 đến 45 triệu đồng tiền gốc và lãi. Một bài toán tài chính khiến đa phần người trẻ chỉ biết lắc đầu.

Một phép tính đơn giản:

Nếu bạn muốn mua căn hộ 60m², giá khoảng 4,2 tỷ.

Dù bạn có 30% (1,2 tỷ) để trả trước thì mỗi tháng bạn cũng cần thu nhập từ 45–200 triệu để trả nợ trong 15–25 năm mà không "nghẹt thở".

=> Bao nhiêu người Việt có thu nhập như vậy? Mình thấy, với tốc độ tăng giá như hiện nay, không chỉ người có thu nhập trung bình mà ngay cả những người có thu nhập cao cũng chưa chắc tiếp cận được nhà ở. Hiện tại, chỉ có giới đầu tư hoặc những người có thu nhập rất cao mới có thể tiếp cận nhà ở

Và thế là, giấc mơ mua nhà dần biến thành nỗi ám ảnh nợ nần, là cánh cửa của tương lai dần đóng lại trước mắt nhiều người.

Vì sao thị trường lệch pha?

- Nhà cao cấp biên lợi nhuận lớn, bán cho nhà đầu tư nhanh thu hồi vốn.

- Thiếu cơ chế ưu đãi, hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

- Pháp lý phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ còn rườm rà, kém hấp dẫn. Doanh nghiệp phải tự đi giải phóng mặt bằng, tự xoay vốn, trong khi ưu đãi tín dụng thì khan hiếm và phức tạp.

- Khung pháp lý cho “thuê – mua” hay “xây để cho thuê” còn lỏng lẻo, thiếu hấp dẫn.

Trong khi đó, nhà đầu tư và đầu cơ lại đang chiếm lĩnh thị trường. Họ gom hàng, thổi giá, lướt sóng và khiến người mua ở thật bị đánh bật khỏi cuộc chơi ngay từ vạch xuất phát.

Thị trường từ chỗ là nơi tạo lập chốn ở, đang dần biến thành một sòng bài bất động sản, nơi người có tiền cá cược trên những mảnh đất không dùng để sống, mà để đầu tư, tích trữ và sinh lời.

Đâu là giải pháp?

- Thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội bằng chính sách ưu đãi thực chất.

-> Cần có quỹ đất: mình nghĩ đây là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cần lưu ý. Quỹ đất ở đây không chỉ là một khu đất trống, mà phải đi kèm với hạ tầng, từ giao thông, tiện ích, an ninh đến hệ thống xã hội... Nếu không có sự chuẩn bị đồng bộ thì dù có đất, sản phẩm giá rẻ cũng không thể hình thành

- Có chế phân phối minh bạch, để nhà ở giá phù hợp đến đúng tay người cần chứ không bị rơi vào tay giới đầu tư.

- Cải cách pháp lý để phát triển mô hình thuê – mua nhà ở.

- Hạn chế đầu cơ, giữ đất, bỏ trống – tăng hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Thiết nghĩ, nếu không điều chỉnh, thị trường BĐS không chỉ mất cân bằng mà còn đẩy giấc mơ "an cư" của nhiều người ngày càng xa vời.