Khi mua bất kỳ một sản phẩm nào đó, chúng ta đều hiểu nhu cầu của mình là mua với mục đích gì ? Mua để ở hay mua để đầu tư.

Ngoài những quy tắc, tiêu chí của mỗi cá nhân khi đi đầu tư, chọn mua 1 sản phẩm BĐS nào đó, chúng ta phải tự trả lời được cho chính bản thân mình hàng loạt các câu hỏi như sau :

Loại hình BĐS nhắm tới là gì ? Đất thịt ( chia lô sẵn, dự án..), đất nông nghiệp, chung cư, căn hộ, biệt thự ?...

- Mục này rất quan trọng, xác định được đối tượng ( con mồi), hiểu rõ đặc điểm của nó, điểm ưu, điểm nhược, những thứ tác động trực tiếp hay gián tiếp vào BĐS mà ta chọn.

Ngân sách của của chúng ta là bao nhiêu ?

- Nhiều người lựa chọn đầu tư cách an toàn, có bao nhiêu chơi bấy nhiêu, không vay mượn ( tôi lại hợp với Gu này), nhưng nhiều người cũng thích “đòn bẩy”, thích vay Ngân Hàng,... Hiểu được rõ khả năng và giới hạn cho phép “năng lực tài chính” cá nhân có thể thoải mái khi gặp sự cố hay phải “gồng mình” trả lãi vay...

Địa phương và văn hóa đặc thù nơi chúng ta đầu tư BĐS ?

- Do tôi là người có Gu đầu tư về Đất nhiều hơn, nên sẽ có xu hướng phân tích về đất hơn là các loại hình BĐS khác. Địa phương nơi đó ngành sản xuất kinh doanh của họ là gì ? Nông nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi hay Công nghiệp sản xuất ? Ví dụ, địa phương có mệnh danh “thủ phủ chăn nuôi” thì chắc chắn chung cư hay biệt thự sang đều “ít” phù hợp rồi, BĐS phù hợp hơn cả là đất lớn. Hay nếu đầu tư ở nội đô thì ta có nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu thực tế của đại đa số: chung cư, nhà phố,... Hoặc nếu về Bình Dương thì tôi có thể lựa chọn những mảnh đất 100m2, đất dự án quy hoạch đã có sổ hồng, hay những mảnh đất có diện tích từ 300-500m2 ( để làm gì ? để làm phòng trọ ).

VD: nếu tôi có 1ha đất phù hợp trồng trọt chăn nuôi thì cho dù "chưa bán được, tôi sẽ cho trồng "chuối mô", 1 năm/1ha trừ hết chi phí, cuối vụ thu Net 350-500tr đồng. Vẫn là 1 khoản "có lãi" từ việc đầu tư giá trị trên mảnh đất, chứ ko đơn thuần là mua đi- bán lại, đầu cơ.

Hay, tôi sở hữu 300m2 mảnh đất 2 mặt tiền tại VSip BD thì cho dù chưa bán lại được, tôi vẫn xây được 7 phòng trọ có thu nhập hàng tháng từ 12-14tr.

Quy hoạch và những đánh giá kỳ vọng vào “ Yếu tố chờ” để BĐS có giá trị trong tương lai ?

- Hẳn trong chúng ta ai đi đầu tư BĐS đều lựa chọn 1 mảnh đất nằm ở những vị trí “sắp xây cầu”, “sắp làm đường”, “ sắp quy hoạch khu đô thị, khu du lịch,,”, nóng hơn hết là “sắp có sân bay Long Thành xuất hiện”... Đại loại như vậy, vậy thì, chúng ta phải dự đoán được trong khoảng thời gian bao lâu, những yếu tố đó sẽ thành hiện thực ? Tính khả thi của những dự án/ công trình đó ?...1 năm, 2 năm hay nhiều năm sau. => Lợi nhuận cũng là từ đây mà “mắc cạn” cũng là từ đây ! Tuy nhiên yếu tố “thanh khoản” đang đề cập tới trong chủ đề lại liên quan mật thiết đến điều này và thời điểm “chốt lãi” khi ra hàng.

Chốt "Giá Lời" ngay khi xuống tiền ?!

- Giá, thường thì khi đầu tư 1 BĐS, đặc biệt là đất nằm ngoài dự án thì tôi thường có mục tiêu sẽ mua giá tốt hơn giá thị trường từ 15-20%. VD, giá thị trường là mức giá mà thị trường chấp nhận, đã và đang giao dịch là 10 đồng, OK, tôi sẽ deals làm sao đó để đầu tư khoảng mức 8 đồng . Cái này tùy vào năng lực của mỗi NĐT nhé.

Thời gian dự kiến của 1 chu trình đầu tư, từ lúc mua tới lúc bán là bao lâu ?

- Khi lựa chọn được 1 sản phẩm đầu tư, tôi luôn có 1 lộ trình cho riêng mình, ờ, sản phẩm này mua khoảng 1 năm 2 năm sẽ bán lại, dự kiến lợi nhuận đạt bao nhiêu đây, hoặc, khi đạt 35%/ năm tôi sẽ ra hàng, Hay khi đầu tư mảnh đất này, tôi đang kỳ vọng cầu Cát Lái sẽ bắt qua sông vào năm 2025. Lúc đó mảnh đất x5, x10... vân vân và mây mây. Mỗi người sẽ có lộ trình riêng, nhưng phải hiểu được, phải dự đoán được lộ trình của mình để cân đối dòng tiền, khoản vay,...

Dự trù rủi ro và những yếu tố “không lường trước” được của thị trường ?

- Trong thời gian qua, ai trong chúng ta cũng phải thừa nhận 1 điều Covid tác động rất lớn vào mọi mặt từ kinh tế, chính trị, chính sách, lãi vay, xu hướng, tâm lý,... Rất nhiều thứ, trong đó, tất nhiên BĐS không nằm ngoài cuộc. Có nhiều NĐT “All in” bị mắc cạn, hay nhiều người lỡ “tất tay” vào đất rất nhiều, nhưng khi dịch đến, không thanh toán được khoản vay hàng tháng, dẫn đến nợ chồng nợ, đất vẫn chồng đất ( lúc này cạp đất để mà ăn thì đúng chính xác), đành bán đổ, bán tháo, cắt lỗ,...Mỗi người sẽ có 1 lộ trình đầu tư và những khoản dự phòng khác nhau, chúng ta nên”chừa 1 khoản” cho những “sự cố/ rủi ro” bất ngờ trong cuộc sống bằng những nguồn ngân sách dự phòng nhất định.

Tìm kiếm Kênh “ra hàng” ?

- Sẽ có những người đầu tư chuyên nghiệp, họ có cách “ra hàng” rất dễ dàng, VD họ rành về các công cụ hỗ trợ : đăng tin, chạy ads, ... để “tự bán sản phẩm của chính họ”. Tuy nhiên, không thể phủ nhận Kênh ra hàng hiệu quả và nhanh chóng chính là “ gửi anh em môi giới địa phương”. Vấn đề này cực kỳ quan trọng và cân nhắc. Chúng ta nên cẩn thận “thẩm định” chính xác giá trị của lô đất mình dự định sẽ bán là bao nhiêu ? Có thể định giá bằng nhiều phương pháp, nhờ môi giới “tham vấn”, dò giá mặt bằng chung, nhờ Ngân hàng thẩm định, nhờ công ty định giá,... Sau bước định giá, chúng ta nên “chọn mặt gửi vàng”, thường thì sẽ có 2 trường hợp phổ biến:

+ Trường hợp 1: Giá bằng hoặc thấp hơn 1 chút so với giá thị trường, OK, dễ dàng rồi, gửi anh em môi giới và khoản thù lao hợp lý, bất động sản của bạn sẽ nhanh chóng được chào bán và Giao dịch.

+ Trường hợp 2: Định giá cao và sự kỳ vọng khác nhiều so với thực tế, hiểu được điểm ưu/ nhược của thửa đất mình, cân đối 1 mức giá vừa phải, nếu định 1 mức giá quá cao, mảnh đất thông tin được chào bán tùm lum tà la, thì, “nguồn sẽ loãng”, môi giới họ sẽ cảm thấy thay vì chào bán lô đất của bạn, họ sẽ ưu tiên chọn những lô đất phù hợp hơn, dễ ra hàng hơn. Kết quả là mảnh đất của bạn lại khó giao dịch, thông tin thì bị cạnh tranh nhau, bị “loãng” lúc đó rất rất khó để giao dịch và “khớp lệnh”. Trường hợp này mấy ngày nay tôi gặp 1 số case nên hôm nay viết lách bài này, hy vọng NĐT mới có thêm kiến thức và kinh nghiệm trong việc gửi bán/ ra hàng một cách nhanh nhất, tối ưu nhất.

- Trăm người mua- vạn người bán. Nhất định sẽ có người phù hợp với mảnh đất của bạn kể cả xấu hay đẹp, vì, chính bạn đã phù hợp với mảnh đất đó ngay từ khi bắt đầu. Hãy xét mọi khía cạnh thật phù hợp, về giá, về phí dịch vụ, về sự lích sự khi làm việc với “Bất kỳ ai”, nhất định bạn sẽ có 1 kết quả tốt cho chính mình. Win-Win-Win chỉ thực sự xảy ra khi các bên cân đối và hiểu lợi ích, trách nhiệm lẫn nhau.

***Bài biết này viết cho những nhà đầu tư mới, những người mới làm nghề BĐS. Buổi tối rảnh viết lách và không nhiều thời gian trau truốt, mong sự góp ý và xây dựng từ phía các anh chị, sẵn sàng cầu thị và học hỏi lẫn nhau. Chúc cả nhà vui và thành công !

Trần Quốc Minh Trí