Căn cứ pháp lý
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (hiện vẫn đang có hiệu lực), các giao dịch về nhà ở bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt được liệt kê dưới đây. Bên cạnh đó, các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch sẽ được thực hiện theo quy định riêng của Chính phủ.
Cụ thể, 5 trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như sau:
| STT |
Trường hợp giao dịch |
Chi tiết |
| 1 |
Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai |
Nhà ở chưa hoàn công, chưa cấp sổ, nhưng được pháp luật cho phép giao dịch dựa trên điều kiện dự án đủ pháp lý và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. |
| 2 |
Bán nhà ở thuộc doanh nghiệp khi bị giải thể hoặc phá sản |
Trường hợp tài sản được xử lý theo quy trình thanh lý tài sản doanh nghiệp. Có thể chưa có sổ do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng vẫn được phép giao dịch trong khuôn khổ xử lý tài sản. |
| 3 |
Tổ chức tặng cho các loại nhà ở an sinh xã hội |
Bao gồm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết – thường do các tổ chức chính trị, xã hội trao tặng người dân thuộc diện đặc biệt khó khăn. |
| 4 |
Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn từ chủ đầu tư trong các dự án sau: |
- Nhà ở thuộc tài sản công
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
- Nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công |
| 5 |
Các giao dịch dân sự không mang tính chuyển nhượng quyền sở hữu |
Bao gồm: cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc nhận thừa kế (trong đó có thể chưa kịp làm thủ tục sang tên). |
Cẩn trọng khi giao dịch không cần Giấy chứng nhận
Luật ghi rõ: chỉ có 5 trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, một số trường hợp phụ trợ như bán do giải thể/phá sản được thêm vào. Trong các giao dịch không thuộc diện trên (ví dụ: mua bán nhà tự xây, mua bán nhà thương mại đã hoàn thiện, đổi – góp vốn...) thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận để bảo đảm hợp pháp.
Các loại giấy tờ thay thế phải phù hợp theo từng loại giao dịch và được quy định chi tiết bởi Chính phủ (Nghị định 95/2024/NĐ‑CP). Khi tham gia giao dịch, bên liên quan nên kiểm tra kỹ từng giấy tờ theo loại giao dịch cụ thể để tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Đặc biệt, với nhà ở hình thành trong tương lai, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án và ký hợp đồng mẫu đúng quy định của pháp luật.
=> Việc hiểu rõ những trường hợp được miễn Giấy chứng nhận sẽ giúp người dân chủ động hơn khi thực hiện các giao dịch nhà ở, tránh bị làm khó, chèn ép hoặc gây chậm trễ thủ tục không đáng có. Tuy nhiên, song song với sự linh hoạt của luật pháp, người dân cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ các văn bản liên quan, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách chắc chắn nhất.