Những con số đáng lo

Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 6/2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 37.000 căn nhà ở xã hội, trong đó phần lớn tập trung tại các tỉnh ven đô và khu công nghiệp. Tuy nhiên, tỷ lệ người lao động thực sự tiếp cận được nhà ở xã hội vẫn rất thấp. Một phần nguyên nhân đến từ việc chính sách cho phép mua đứt thay vì cho thuê dài hạn, khiến NOXH trở thành tài sản có thể mua - bán - chuyển nhượng, từ đó mở đường cho các hoạt động đầu cơ.

Một báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội (2024) cho biết: có tới 34% căn hộ NOXH bán lại sau 5 năm sở hữu đầu tiên, trong khi nhiều giao dịch diễn ra trước cả thời hạn 5 năm bằng hình thức “ủy quyền toàn phần” – lách luật một cách công khai.

Đáng nói hơn, tại một số dự án NOXH, giá rao bán lại trên thị trường gấp 3–4 lần giá gốc. Như thông tin về chung cư Ecohome được chia sẻ rầm rộ thời gian gần đây có giá bán gốc khoảng 16,3 triệu đồng/m², nhưng căn hộ được sang tay lại với giá lên tới 60 triệu đồng/m² - tương đương căn hộ thương mại trung cấp. Đây không còn là hiện tượng đơn lẻ mà đang trở thành một “thị trường ngầm” vô cùng sôi động và méo mó.

Khi nhà ở xã hội bị “thị trường hóa” quá mức

Nguyên nhân sâu xa đến từ thiết kế chính sách: khi NOXH được cho phép mua đứt - tức là người dân có quyền sở hữu tư nhân hoàn toàn, không bị ràng buộc cơ chế kiểm soát chặt chẽ về mục đích sử dụng hay điều kiện sang nhượng sau thời gian tối thiểu.

Trong khi đó, ở các nước phát triển như Singapore, Pháp hay Đức, nhà ở xã hội chủ yếu được thuê với mức giá ưu đãi và không được chuyển nhượng tự do. Ví dụ, tại Đức, nhà ở xã hội thường do các tổ chức phi lợi nhuận hoặc các liên minh công tư vận hành và cho thuê với hợp đồng dài hạn, đồng thời người thuê phải chứng minh thu nhập mỗi năm để được tiếp tục thụ hưởng.

Việt Nam, ngược lại, lại đang chuyển hóa NOXH từ an sinh sang tài sản có thể tích lũy và đầu cơ. Điều này khiến chính sách nhà ở mất dần bản chất hỗ trợ người nghèo, và thay vào đó, trở thành “miếng bánh” sinh lời cho các đối tượng trung lưu và đầu cơ thứ cấp.

Lợi ích nhóm và lỗ hổng thể chế

Không thể không nhắc đến vai trò của các chủ đầu tư - những người vừa được ưu đãi quỹ đất, vừa được vay vốn lãi suất thấp để xây NOXH, nhưng sau đó lại tìm cách tăng giá bán, lựa chọn đối tượng mua không đúng diện và buông lỏng kiểm tra điều kiện sử dụng.

Thế nhưng, sâu xa hơn, lỗi hệ thống nằm ở chỗ thể chế giám sát:

- Ai kiểm tra xem người mua NOXH có còn đúng diện không sau 5 năm?

- Ai thu hồi căn hộ nếu bị chuyển nhượng trái phép?

- Ai chịu trách nhiệm khi các sàn môi giới công khai rao bán NOXH như hàng hóa thương mại?

Hiện chưa có một cơ quan quản lý độc lập về nhà ở xã hội. Vai trò chia cắt giữa các cấp chính quyền, Sở Xây dựng, UBND quận, phường và các ban quản lý khu công nghiệp khiến việc giám sát gần như tê liệt.

Người yếu thế đang bị loại khỏi “cuộc chơi”

Một câu hỏi nhức nhối là: người lao động thật sự còn có cơ hội sở hữu nhà ở xã hội không? Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM (2023), chỉ 12,4% công nhân có thể tiết kiệm đủ tiền để mua NOXH trong 5 năm, còn lại đa số phải thuê trọ hoặc ở nhờ. Mức thu nhập phổ biến từ 6–8 triệu đồng/tháng không đủ để vay ngân hàng và trả góp cho căn hộ hơn 800 triệu đồng (dù có hỗ trợ lãi suất).

Vì vậy, người cần thì không mua được. Người có tiền thì mua hộ, gom hàng, sang tay kiếm lời. NOXH thay vì là “cái phao” cho người yếu thế đang trở thành bàn đạp tài chính cho giới đầu cơ mới nổi.

Tôi đau đáu câu hỏi. Những người đang sống trong phòng trọ 10 mét vuông, những công nhân mỗi tháng lãnh 6 triệu đồng, những người trẻ mới ra trường không có thế lực nào đỡ đầu, họ có thực sự còn cơ hội nào trong một hệ thống đang để nhà ở xã hội trở thành đặc quyền có điều kiện? Khi những suất nhà ưu tiên đã bị rao bán ngoài thị trường với giá không thua kém nhà thương mại, thì khái niệm xã hội trong nhà ở xã hội rốt cuộc chỉ còn là hình thức.

Một nền kinh tế phát triển bền vững phải đảm bảo hài hòa giữa tăng trưởng và công bằng. Nếu phát triển nhà ở mà không giữ được mục tiêu công bằng, nếu an sinh bị thị trường hóa quá mức, thì chính sách chỉ còn là thứ để tô vẽ chiến lược, chứ không còn là công cụ làm người dân yên tâm dựng xây cuộc sống. Không thể để một chủ trương vì dân bị vận hành bằng tư duy lợi nhuận. Và càng không thể để người nghèo bị xem như một đối tượng để hỗ trợ có điều kiện trong khi những điều kiện đó chỉ có người giàu mới đáp ứng được.

Nếu không dũng cảm sửa sai, nếu không mạnh tay bảo vệ nguyên lý an sinh, thì một ngày không xa, chính sách nhà ở xã hội sẽ trở thành ký ức. Một ký ức cay đắng của một thời mà người ta từng hy vọng rằng nhà không phải là giấc mơ quá xa vời.