Trong cơn say sóng của tin tức "cắt lỗ sâu", "siết nợ", "bán tháo", nhiều người ôm sẵn cục tiền trong tài khoản và vẽ ra một viễn cảnh màu hồng: Cầm 10 tỷ đồng trong tay thì mặc nhiên phải với tới căn nhà đang rao 12 tỷ, thậm chí nuôi dưỡng giấc mơ hoang đường hơn là ép chủ nhà từng ngáo giá 15 tỷ phải quỳ gối giao tài sản với giá 10 tỷ.
Nhưng xin lỗi, thực tế phũ phàng hơn những gì bạn lướt thấy trên TikTok rất nhiều. Dưới đây là sự thật trần như nhộng về cái gọi là "mùa mua đáy" bất động sản.
🔥Cơn Mê "Cắt Lỗ" Trên Mạng Xã Hội Và Sự Thật Giữa Đời Thực
Mở mạng xã hội ra là thấy: "Cắt lỗ 30%", "Sập sàn", "Bán gấp trả nợ ngân hàng lỗ 5 tỷ"... Những từ ngữ kích thích lòng tham này khiến người mua ngộ nhận rằng thị trường đang là một bãi chiến trường hoang tàn, nơi những con nợ đang xếp hàng chờ ai đó thương bố thí tiền để chuộc lại tự do.
📢Sự thật là gì?
Những căn "cắt lỗ sâu" thực chất là những tài sản bị thổi giá phi mã bằng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng 70 - 80%) trong giai đoạn đỉnh sóng 2021 - 2022. Khi thị trường đảo chiều, lãi suất thả nổi bóp nghẹt họ, việc "cắt lỗ 30%" thực chất chỉ là bớt đi phần lãi ảo mà họ từng tưởng mình kiếm được trên giấy, hoặc may ra cắt một phần vốn gốc.
Nhưng phần lớn những người đó đã bị ngân hàng phát mãi hoặc đã bán tháo từ đời nào rồi. Những gì còn sót lại trên thị trường lúc này là những người thực sự có tiềm lực, hoặc họ thà để đó mốc méo chứ không đời nào đem tài sản trị giá 15 tỷ bán rẻ như cho cho bạn chỉ vì bạn có sẵn 10 tỷ tiền mặt.
😅Ảo Tưởng 10 Tỷ Đòi Mua Nhà 12 Tỷ: Bài Toán Định Giá Lại Bị Lệch Pha
Người mua có 10 tỷ thường tự cho mình quyền thượng đế: "Nhà anh đang rao 12 tỷ đúng không? Thời buổi này khó khăn, tôi ép xuống 10 tỷ là vừa vặn, không bán thì thôi khối người bán".
📢Sự thật là gì?
Thị trường tuột dốc không có nghĩa là định giá của chủ nhà bị mù quáng hoàn toàn. Một căn nhà có giá trị thực tế thị trường ở ngưỡng 11 - 12 tỷ (sau khi đã tự điều chỉnh giảm so với đỉnh 14 - 15 tỷ) thì chủ nhà thà đóng cửa cho thuê, gồng gánh tiếp hoặc tìm phương án khác chứ không bao giờ chấp nhận bán hố sâu xuống 10 tỷ.
Dòng tiền 10 tỷ của bạn rất mạnh, rất oai trong bối cảnh thanh khoản kém, nhưng nó chỉ mua được phân khúc đúng chuẩn 10 tỷ, chứ không có chuyện biến một tài sản đáng giá 12 tỷ thành món hời ép giá trừ đi 2 tỷ một cách vô lý.
🤣Giấc Mơ Hoang Đường: 15 Tỷ Đòi Sập Sàn Về 10 Tỷ
Đây là mức độ ảo tưởng nặng đô nhất: Nhìn thấy một căn biệt thự hoặc nhà phố từng được hét giá 15 tỷ trong cơn sốt đất ảo, liền ôm mộng chờ chủ nhà túng quẫn đến mức sụp đổ hoàn toàn để mang 10 tỷ đến "cướp trên giàn mướp".
✅️Sự thật là gì?
Thứ nhất: Những căn từng rao 15 tỷ thời sốt đất, thực chất giá trị thực lúc đó chỉ khoảng 9 - 10 tỷ là cùng. Khi thị trường "tuột dốc", nó chỉ quay trở về đúng với giá trị thực của nó chứ không phải là chủ nhà đang chịu lỗ 5 tỷ tiền thịt.
Thứ hai: Những chủ nhà sở hữu tài sản 15 tỷ thường là tầng lớp có tài sản tích lũy lớn, họ không dễ bị bần cùng hóa chỉ sau vài tháng thị trường ì ạch. Họ có biên độ chịu đựng rất cao. Nếu họ buộc phải bán, họ sẽ giảm xuống 12 - 13 tỷ để khớp lệnh nhanh, tuyệt đối không có chuyện vứt tọp 5 tỷ xuống sông để bán cho một người lạ cầm 10 tỷ đến hống hách ép giá.
📢Cuộc Chơi Thực Sự Của Kẻ Có Tiền Mặt Mùa Này
Mùa tuột dốc không phải là sân khấu để bạn đi "ép giá" hay "cướp hàng" những người khốn cùng, mà là thời điểm để sàng lọc tài sản chất lượng cao.
✅️Dòng tiền mặt là vua : Đúng, người có tiền mặt lúc này có quyền chọn lựa kỹ, ép thời gian, ép pháp lý, đàm phán từng trăm triệu.
Nhưng sự tôn trọng quy luật cung cầu vẫn tồn tại: Bạn không thể dùng 10 tỷ để mua một thứ có giá trị thị trường thanh khoản ở mức 13-14 tỷ được. Nếu bạn cứ mải miết ôm giấc mơ "15 tỷ bán 10 tỷ", bạn sẽ mãi mãi đứng ngoài bờ sông nhìn người khác mua được nhà đẹp giá hợp lý, trong khi tiền mặt của bạn cứ thế bị lạm phát bào mòn từng ngày.
Nguồn: Phan Vi