Thực tế, sổ trắng và sổ xanh là cách gọi quen miệng của người dân đối với những Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trong giai đoạn 1993–1997, thường là giấy màu trắng chữ đen hoặc trắng chữ xanh. Vấn đề nằm ở chỗ, nhiều loại giấy này được cấp không đúng mẫu theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở tại thời điểm đó, nên khi đem đi làm thủ tục bây giờ thì hay bị vướng. Chính Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng đã có văn bản phản ánh lên Cục Quản lý đất đai về tình trạng này, vì trên địa bàn thành phố còn tồn tại khá nhiều trường hợp tương tự.
Cục Quản lý đất đai, thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đã có văn bản trả lời khá rõ. Theo đó, các loại sổ trắng, sổ xanh, quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất… được cấp trong giai đoạn 1993–1997 như phản ánh thì không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024. Nghe đến đây nhiều người bắt đầu lo, tưởng là coi như không xử lý được nữa.
Nhưng điểm mấu chốt nằm ở Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026. Nghị quyết này đưa ra một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có sổ trắng, sổ xanh tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tức là sổ hồng, theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.
Nói dễ hiểu hơn cho anh chị em mình, nếu sổ trắng hay sổ xanh đó là do cơ quan có thẩm quyền cấp, đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, thì dù mẫu sổ cũ không đúng quy định, vẫn có cơ sở pháp lý để làm thủ tục cấp đổi sang sổ hồng hiện nay. Đây là điểm rất quan trọng, vì nó gỡ được nút thắt lớn cho rất nhiều trường hợp tồn đọng suốt nhiều năm.
Về thủ tục cấp đổi sổ, từ ngày 25/8/2025, quy trình thực hiện ở cấp tỉnh được quy định cụ thể tại tiết 8 tiểu mục A Mục I Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 3380/QĐ-BNNMT năm 2025. Người có nhu cầu chỉ cần nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn cấp tỉnh. Khi nộp hồ sơ, có thể chọn nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu, hoặc nộp bản sao đã công chứng, chứng thực; nếu nộp online thì hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã công chứng, chứng thực, và khi nhận kết quả vẫn phải xuất trình bản chính theo quy định.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ, cấp giấy hẹn trả kết quả. Trường hợp cấp đổi để ghi đầy đủ cả họ tên vợ và chồng thì sẽ khai thác thông tin tình trạng hôn nhân từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư; nếu không khai thác được thì người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn bổ sung giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Nếu vị trí thửa đất trên giấy cũ không khớp với thực tế sử dụng tại thời điểm cấp, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra thực địa, đối chiếu hồ sơ để xác định lại cho đúng. Trường hợp người dân có nhu cầu xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì sẽ thực hiện trích đo bản đồ địa chính, hoặc trích lục bản đồ trong những nơi chưa có bản đồ địa chính đầy đủ.
Cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, sang cơ quan thuế để xác định và thông báo các khoản phải nộp nếu có. Sau đó, các thông tin sẽ được chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và tiến hành cấp Giấy chứng nhận mới.
Trong trường hợp sổ đang thế chấp tại ngân hàng, việc cấp đổi vẫn thực hiện được, nhưng sẽ có quy trình phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp. Việc trao Giấy chứng nhận mới được thực hiện đồng thời, người sử dụng đất nhận sổ mới để trao lại cho bên nhận thế chấp, còn ngân hàng có trách nhiệm nộp lại sổ cũ đang giữ để cơ quan nhà nước quản lý.
Tóm lại, với anh chị em đang cầm sổ trắng, sổ xanh cấp giai đoạn 1993–1997, câu chuyện không còn “mù mờ” như trước. Pháp luật đã có hướng mở rõ ràng, quan trọng là đất phải sử dụng ổn định, giấy tờ do đúng cơ quan có thẩm quyền cấp, và mình chủ động làm thủ tục theo đúng quy định. Nắm được điều này rồi thì sẽ bớt lo, bớt nghe tin đồn, và tránh được rất nhiều rắc rối khi giao dịch sau này.