Bài 1: “Biết địch…”

 Trong bối cảnh Việt Nam đang quay cuồng trong làn sóng Covid lần thứ 4, tất cả các lĩnh vực kinh tế-xã hội đều bị bầm dập nặng nề bởi đại dịch, Bất động sản (BĐS) không phải là ngoại lệ. Đã có quá nhiều bài viết, nhận định trái chiều về thị trường BĐS, quá nhiều lời khuyên về đầu tư, tài chính…. người đọc, người tham gia thị trường đang bơi trong ma trận thông tin thật giả lẫn lộn. Có tới 71% người “ không biết tìm lời khuyên tin cậy về tài chính ở đâu” (theo “Báo cáo sức khỏe tài chính và ngân hàng khu vực Châu Á- Thái Bình Dương” của Backbase- ủy quyền cho Forrester Consulting vừa thực hiện qua phỏng vấn sâu (Deep Interview) với 900 người tiêu dùng của  ngành ngân nhàng và 450 lãnh đạo cao cấp, chuyên gia có ảnh hưởng trong các tổ chức tài chính tại 10 quốc gia trong đó có Việt Nam). Trong vai “ Người trong cuộc” tác giả có vài thiển ý “Người trong cuộc BĐS” nên làm gì trong bối cảnh hiện nay.

 Để có thể đưa ra được ý kiến sát thực tế, bắt buộc chúng ta cần phải “ Biết địch- Biết ta”. “Biết địch” ở đây nên được hiểu theo nghĩa rộng: Bối cảnh chung như kinh tế vĩ mô, các chính sách của Chính phủ có liên quan, xu thế của thị trường, các kênh đầu tư khác….rồi mới tới đối thủ cạnh tranh, khách hàng.

Về kinh tế vĩ mô, vì Covid, đang từ 7,02% năm 2019 GDP lao xuống còn 2,91% năm 2020 và mới ngày hôm qua 14/9/2021 Ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ Trưởng Bộ KH &ĐT nhận định GDP năm nay có thể chỉ đạt 3,5-4.0 % nếu cuối tháng 9 khống chế được dịch bệnh. BĐS vốn là lĩnh vực mà sự thăng trầm của nó luôn gắn liền sự thăng trầm của kinh tế vĩ mô, vậy nên nhận định BĐS đang trong cơn ‘bĩ cực’ là hoàn toàn logic và biện chứng. 

Xét về thứ tự ưu tiên, thì song hành với ưu tiên chống và dập dịch là ổn định xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô sau đó mới là phát triển, vậy nên BĐS chỉ có thể ‘thái lai’ khi kinh tế vĩ mô hồi phục trở lại. Dù GDP năm 2021 dự kiến đạt 3,5-4.0%, cao hơn mức 2,91% của năm 2020 nhưng, thị trường BĐS những tháng cuối  năm 2021 và cả năm 2022 sẽ khó khăn hơn 2020. Vì sao ư ?  do tính chất “thăng”- “trầm” của BĐS luôn gắn liền với GDP với độ trễ thông thường hơn 12 tháng. Hãy lấy thực tế diễn biến của thị trường trong giai đoạn trước  đó làm viện dẫn. GDP của giai đoạn khủng hoảng kinh tế 2008-2009 lần lượt là 5,66% và 5,32%, sau đó giai đoạn 2010 và 2011 GDP tương đối “sáng” ở mức 6,42% và 6,24% nhưng tông màu của bức tranh BĐS không “tươi” mà đan xen sáng tối lẫn lộn, giá lên - xuống đó đây, “sốt” cục bộ lỗ chỗ  – có cái gì đó giông giống thị trường 2019-2020 vừa qua, ai trong cuộc chắc cảm nhận được !  Thị trường BĐS chỉ thực sự tồi tệ vào những tháng cuối năm 2012 và cả năm 2013 khi đó GDP vẫn đang rất “ổn” ở mức 6, 25% và 6,42%.

Cả lý thuyết và thực tế đều đã chứng minh rằng thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng tín dụng. Có những lập luận cho rằng BĐS thời nay đã khác, không còn bị tác động mạnh từ của việc thắt chặt tiền tệ mang tính giật cục như giai đoạn trước. Đúng vậy ! tăng trưởng tín dụng liền 3 năm 2008-2010 chót vót ở mức 30%, 37,7 và 27,6% sau đó đột ngột giảm về mức 10,9%, 8,85% và 12,52% cho các năm 2011-2013. Không còn nghi ngờ gì nữa, thắt chặt tín dụng là nguyên nhân chính gây nên tình trạng thị trường BĐS 2012-2013.

Giai đoạn 2014-2018 thị trường BĐS tăng trưởng rất tốt, lý giải về điều này thì ngoài việc dòng tiền bắt đáy đổ vào mạnh do giá BĐS năm 2013 giảm tới 30-50% thì sự tăng dần của tăng trưởng tín dụng từ 14,16% năm 2014 lên 18,25% và 18,24% năm 2016 và 2017…là lý do chính. Từ 2018 tới nay, dòng tiền tín dụng vào nền kinh tế giảm dần còn 13,3% năm 2018 còn 12,13% năm 2020, 8 tháng đầu năm 2021 co số này khiêm tốn ở mức đạt 7,4%....Như vậy, không thắt chắt đột ngột như giai đoạn trước, tăng trưởng tín dụng giai đoạn này đã và đang bị thắt từ từ, rất từ từ …. kéo theo thị trường BĐS cũng “êm ái” trượt trên con dốc dài từ những tháng cuối năm 2018 tới nay vẫn chưa tới chân dốc.

Ở phần trên ta đã thấy mối liên hệ gắn kết giữa tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và sự thăng trầm của thị trường BĐS, nhưng đó chỉ bề nổi, phần chìm của tảng băng mới là phần quyết định.  Đó là tăng trưởng tín dụng vào BĐS đã và đang giảm rất mạnh, cụ thể năm 2018 tỷ lệ này là 26,76% cao gấp đôi tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung là 13,3%; năm 2019 giảm xuống còn 21,53% vẫn còn cao hơn nhiều tỷ lệ tăng trưởng chung là 13,65%; tới 2020 tỷ lệ này bị kéo xuống chỉ còn 11,89% thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung cho cả kinh tế là 12,13%. ( ông Nguyễn Tuấn Anh- Vụ Trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế- NHNN). Tăng trưởng tín dụng vào BĐS năm 2021 vẫn đang bị thắt chặt, bằng chứng là 4 tháng đầu năm tỷ lệ này là 4,83% và ở cuối 6 tháng tăng trưởng tín dụng vào BĐS thấp hơn đà tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 5,1%. Tại văn bản giải trình ý kiến của Đại biểu quốc hội (ĐBQH) Hà Sỹ Đồng – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị  trong phiên thảo luận về kinh tế - xã hội Kỳ họp thứ 1, Quốc hội khóa XV, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng khẳng định NHNN đã và đang kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

Trái phiếu doanh nhiệp đã từng là ‘cửa sinh’ cứu thị trường BĐS trong giai đoạn đầu của quá trình thắt chặt tín dụng của NHNN (2018-2019). Năm 2018 tăng trưởng TPDN chiếm 9,01% GDP, tăng lên 11,26% GDP vào cuối năm 2019 và nhảy vọt lên 15,01% GDP vào năm 2021- tăng gấp đôi so với tỷ lệ mục tiêu là 7% GDP trong “ Chiến lược phát triển thị trường TPDN 2017-2020 tầm nhìn 2030 ” của Chính phủ. Với qui định ‘ thông tiền thoáng hậu’ của nghị định 163/2018, các doanh nghiệp thi nhau huy động vốn, với lãi suất cao gấp đôi, thậm chí gần gấp 3 lãi suất huy động của ngân hàng. Nghị định 81/2020 đã thu hẹp ‘cửa sinh’ nhưng vẫn không kìm được cơ khát vốn của các doanh nhiệp khi phát hành TPDN bằng mọi giá chỉ cần có tiền ….cuối cùng, nghị định 153/2020 ngày 31/12/2020 hiệu lực ngày ngày 1/1/2021 gần như chặn đứng nguồn vốn tiếp viện, bù đắp cho sự thiếu hụt nghiêm trọng từ nguồn vốn tín dụng truyền thống đang bị thắt chặt vào thị trường.

 Thị trường BĐS phụ thuộc khá nhiều vào sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS. Ngay sau “cú đánh phủ đầu” của Covid đã có tới 94,1% doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động ( theo Báo cáo của Ông Trần Nam- Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, chủ tịch Hiệp hội BĐS tại Hội thảo “ Giải pháp phục hồi thị trường BĐS hậu Covid 19” do Báo Xây dựng tổ chức, ngày 12/6/2020 tại Hà Nội). Chịu đựng từ đầu năm 2019 nhiều doanh nghiệp đã tuyên bố hoặc lẳng lặng rút lui khỏi thị trường, số khác thì tuyên bố “ngủ đông”, tới nay, có thể nói doanh nghiệp BĐS nào còn sống thì cũng đã ‘sức cùng, lực kiệt’. Thông tư 01/2020 sau đó là 03/2021 và nay là thông tư 14/2021 sửa đổi thông tư 01/2020 của NHNN với sự nới rộng thời gian cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữa nguyên nhóm nợ … tới 30/6/2022 mang ý nghĩa như là bình ô xi giúp kéo dài sự sống của doanh nghiệp mà thôi.

Đã từng có một lực kéo thị trường BĐS đó là lãi suất tiền gửi giảm và duy trì ở mức thấp, tạo tâm lý và hành động rút tiền tiết kiệm sang đầu tư mua đất nhằm giữ giá đồng tiền và tìm kiếm cơ hội gia tăng tài sản. Tuy nhiên, dịch bệnh kéo dài, nỗi lo cơm áo gạo tiền lớn, dẫn tới lẫn át, cản trở và bẻ gãy xu thế chuyển hướng của dòng tiền tiết kiệm sang BĐS.

Trong "Báo cáo sức khoẻ tài chính và ngân hàng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương" của Backbase uỷ quyền cho Forrestet Consulting thực hiện công bố có tới 67% người Việt cảm thấy căng thẳng về tài chính trong đó có tới 62% "ngập" trong nợ nần, ở một báo cáo khác đó là kết quả của khảo sát về việc làm và thu nhập của người lao động - do Ban nghiên cứu và phát triển kịn tế tư nhân do báo VnExpress thực hiện hồi tháng 8/2021 cho thấy có tới 62% trong số 69.132 độc giả trả lời mất hoặc đứt việc làm (mất việc từ dưới 1 tháng cho tới 6 tháng, trong đó có tới 15% mất việc trên 6 tháng. Cũng trong báo cáo này, 50% số người mất việc, mất việc chỉ đủ tiền trang trải cuộc sống dưới 1 tháng, chỉ có 4,4% số người được hỏi đủ tiền tích trữ sống trên 6 tháng. Chắc chắn rằng, có nhiều người trong 2 cuộc khảo sát trên đã từng là nhà đầu tư BĐS đang mua trả góp hay ít nhất có ý định mua nhà để ở...Tất cả những điều trên trực tiếp hay gián tiếp đều tác động đến thị trường BĐS.

Chính phủ đẩy mạnh các hoạt động thanh- kiểm tra, rà soát các dự án, nhiều dự án bị tính lại giá quyền sử dụng đất, bị thu hồi, thậm chí hàng loạt “quan” khắp các tỉnh/thành từ TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Dương …. về tới thủ đô rồi lan sang các bộ/ngành- vốn chẳng liên quan gì tới BĐS như Bộ Công an, Bộ Quốc phòng…. vướng lao lý vì đất đã làm “ rụt vòi”, tạo tâm lý thận trọng khi xem xét cấp mới dự án. Bối cảnh này đã được các chủ đầu tư dự án hiện hữu chớp thời cơ, với sự tiếp tay của đội ngũ truyền thông hùng hậu PR rầm rộ tạo nên sự khan hiếm giả tạo đồng thời kết hợp với các diệu kế bán hàng như “cam kết lợi nhuận”, “hỗ trợ lãi suất”, “mua nhà 0 đồng” ….vv đẩy giá BĐS tại các dự án mới lên cao gấp đôi, gấp 3 trong cùng một khu vực, thậm chí trong cùng một dự án giá giai đoạn sau cũng gấp rưỡi, gấp đôi các giai đoạn trước trong thời gian ngắn …. làm gia tăng khoảng cách dẫn tới ngắt “cầu dao" giữa cung vào cầu- gây đóng băng thanh khoản.