Nhưng thực tế đi khảo sát thì phần lớn những căn này đều đã xây từ 15–20 năm trước, có cái còn lâu hơn. Mà nhà cũ kiểu này thì hầu như không giữ lại được gì cả: tường nứt, sàn lún, mái dột, hệ thống điện nước thì loạn xạ. Thậm chí cốt nhà – tức phần kết cấu chính – cũng xuống cấp theo thời gian.
Để cải tạo thành nơi kinh doanh được, mà lại đẹp, bền, đón khách ổn định trong 5–10 năm tới, thì gần như phải đập hết, bóc toàn bộ từ trong ra ngoài. Làm lại điện nước, xử lý thấm, nâng cấp kết cấu nếu cần, rồi mới đến phần hoàn thiện: ốp lát, sơn sửa, décor.
Tức là 2 lần nhân công: một lần tẩy, một lần thi công mới. Chưa kể giá vật tư, nhân công bây giờ không còn rẻ như trước. Nếu làm đơn giản, không đầu tư kỹ, gặp khách đông một chút là hỏng ngay – rồi sau vài năm lại sửa, tốn thêm lần nữa.
Giá thành cải tạo nghiêm túc bây giờ dao động từ 6–10–15 triệu/m², tuỳ mức độ và chất lượng đầu tư. Tức là đôi khi bằng hoặc gần như xây mới phần thô.
Vậy nên nếu xác định cải tạo để kinh doanh nghiêm túc, thì hãy đầu tư tới nơi tới chốn. Còn nếu muốn tiết kiệm nửa vời, mong “ngon - bổ - rẻ”, thì tốt nhất đừng làm, để tiền đầu tư cái khác khỏe đầu hơn. Tôi thật..
Nguồn: Hoàng Cường