Hàng loạt đại gia bất động sản phía Nam Bắc tiến

Một trong những cái tên tiêu biểu và gây được sự chú ý cho làn sóng Bắc tiến ở thời điểm hiện tại chính là dự án Masteri Waterfront. Theo đó, Tập đoàn Masterise Group đã chính thức mua lại 6 tòa căn hộ đẹp nhất tại Khu Đô thị Vinhomes Ocean Park từ Vingroup và đổi tên thành Masteri Waterfront. Masterise Group (tên gọi trước đây là Thảo Điền Investment) là một trong những tập đoàn bất động sản lớn tại miền Nam, nổi tiếng với các dự án Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, M-One Nam Sài Gòn, M-One Gia Định, Millennium hay Masteri Centre Point. Dù vẫn còn nhiều tranh cãi xung quanh giá bán của dự án nhưng cú chuyển nhượng “bom tấn” này đã đánh dấu bước ngoặt lớn của Masterise Group trên chặng đường mở rộng địa bàn hoạt động ra thị trường phía Bắc.

Nhắc đến thị trường BĐS phía Nam chắc chắn không thể không kể đến Tập đoàn Hưng Thịnh – Một trong những đơn vị uy tín nằm trong TOP 3 nhà đầu tư BĐS uy tín tại TP. HCM. Mặc dù chưa công bố chính thức trên các phương tiện truyền thông đại chúng, nhưng thông tin gần đây từ giới đầu tư trên thị trường bất động sản Hà Nội bàn tán xôn xao về dự án bất động sản có tên Hưng Thịnh Linh Đàm được cho là mới về tay đại gia BĐS Hưng Thịnh, đánh dấu bước ngoặt sự có mặt của Tập đoàn Hưng Thịnh tham gia thị trường tại Hà Nội.

Đi xa hơn, Tập đoàn Nam Long đang sở hữu quỹ đất tại Hải Phòng và có kế hoạch triển khai dự án Khu đô thị Nam Long - Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên) với quy mô 21ha. Đây là dấu ấn đầu tiên trong chiến lược mở rộng đa dạng hóa thị trường, tiến công thị trường phía Bắc của Nam Long.

Làn sóng Bắc tiến còn ghi nhận sự kiện Sovico Holdings thâu tóm toàn bộ 50% cổ phần của Vinaconex trong siêu dự án Splendora Bắc Anh Khánh. Tập đoàn Capella Holdings đề xuất đầu tư hàng loạt dự án tại Quảng Ninh với tổng vốn lên đến hàng tỉ USD.

Không chỉ các chủ đầu tư đến từ TP. Hồ Chí Minh có mong muốn rót vốn vào bất động sản các tỉnh phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt với thị trường này.

Đơn cử như tập đoàn Sumitomo Corp. (Nhật) vừa chọn 5 công ty Nhật làm đối tác trong liên doanh thực hiện dự án xây dựng thành phố thông minh ở huyện Đông Anh, Hà Nội. Các công ty này gồm Tập đoàn NEC, Công ty Lưới điện TEPCO, NTT Communications, Mitsubishi Heavy Industries Engineering và Công ty quảng cáo Hakuhodo. Dự án với tổng vốn đầu tư gần 4,29 tỷ USD, có tổng quy mô 270ha được kỳ vọng là dự án thành phố thông minh lớn nhất do một công ty Nhật thực hiện ở Đông Nam Á.

Hay việc đầu tư vào một dự án căn hộ thuộc Khu Đô thị Ecopark của Tập đoàn bất động sản Nhật Nomura Real Estate cũng được xem là lần đầu tiên bước vào thị trường phía Bắc của doanh nghiệp này. Trước đó, từ năm 2015, tập đoàn này đã bắt đầu rót vốn vào thị trường Việt Nam nhưng chủ yếu chỉ đầu tư tại một số dự án lớn ở TP.HCM.

Vì sao các nhà đầu tư phía Nam “Bắc tiến”?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lý giải, việc các chủ đầu tư miền Nam tiến ra phía Bắc do có nhiều yếu tố hấp dẫn.

- Thứ nhất là  yếu tố pháp lý minh bạch khiến các nhà đầu tư yên tâm.

- Thứ hai, các nhà đầu tư TP.HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội.

- Thứ ba, bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng được kỳ vọng của chủ đầu tư.

Nhận định về làn sóng Nam tiến, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, các chủ đầu tư TP. HCM có thế mạnh trong việc phát triển đa dạng các mô hình kinh doanh nhà ở. Việc các chủ đầu tư lớn bao gồm cả trong nước và nước ngoài đều tập trung ở TP. HCM như Capital Land, Mitsubishi, Nam Long, Masterise giúp nâng cao tính cạnh tranh và chất lượng sản phẩm cho các dự án tại đây. Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ TP. HCM lại không có nhiều lợi thế. Đa phần các dự án nhà ở Hà Nội được phát triển bởi các chủ đầu tư xuất phát từ Hà Nội và chất lượng thị trường chung cư, nhà ở có phần thấp hơn so với TP. HCM. Tuy nhiên, nguồn đất tại TP. HCM đang ngày càng khan hiếm đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển từ TP. HCM ra Hà Nội để tìm kiếm những cơ hội mới.

Thành công vẫn là một câu hỏi

Mặc dù đang có một làn sóng dịch chuyển đầu tư bất động sản rất lớn, nhưng những thành công của các chủ đầu tư từ TPHCM tại thị trường Hà Nội vẫn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Ví dụ như dự án Manhattan Tower (21 Lê Văn Lương, Hà Nội) về tay chủ đầu tư TPHCM với cái tên quen thuộc Công ty Cổ phần Landmark Holding vào năm 2018 đã khiến nhiều người thất vọng.

Tiền thân là một đơn vị kinh doanh xăng dầu thành lập năm 2012, đến năm 2017, Landmark Holding tăng vốn và hợp tác với CTCP Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình (Công ty Ba Đình) nhằm vực dậy dự án “chết yểu” Thành An Tower tại 21 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội, làm bàn đạp để niêm yết cổ phiếu trên Sở GDCK TP.HCM (HOSE).

Tiếp quản dự án này, Landmark Holding đối mặt với nhiều lùm xùm quanh việc xử lý nghĩa vụ tài chính và giải quyết quyền lợi cho những khách hàng cũ, nhưng Công ty vẫn tự tin vào khả năng xoay chuyển tình thế và lên sàn HOSE vào tháng 10/2018. Tuy nhiên, sau khi xây dựng xong phầm thô vào năm 2019 dự án vẫn giậm châm tại chỗ, cuối cùng Landmark Holding phải rút lui khỏi dự án. Đến thời điểm này, khách hàng mua nhà tại dự án mòn mỏi chờ đợi không biết bao giờ mới nhận được nhà, thậm chí cơ hội lấy lại tiền cũng rất mong manh.

Ngoài ra, thời kỳ khi Landmark Holding vào dự án này, giá căn hộ ở đây được đẩy lên cao trên mức 34 triệu đồng/m2 trong khi đó các dự án xung quanh chỉ ở mức 28-30 triệu đồng/m2.

Hay mới đây nhất là việc Các căn hộ trong dự án Masteri Waterfront đang được chào bán với mức giá từ 41-50 triệu đồng/m2, khiến nhiều người cho rằng Masterise Group đang quá "ảo tưởng" về sản phẩm của mình.

Bởi so với các dự án khác ở khu vực ngoại thành, mức giá bán căn hộ tại Masteri Waterfront đang ở mức khá cao. Nếu đem so sánh với các dự án trong nội thành Hà Nội thì thậm chí không hề kém cạnh.

Với con số lên tới 50 triệu đồng/m2, Masteri Waterfront đang vượt mặt hàng loạt “ông lớn” trên thị trường bất động sản ven đô như: Vinhome Smart City Tây Mỗ giá bán dao động từ 32-42 triệu đồng/m2; Vinhomes Ocean Park có giá từ 30-40 triệu đồng/m2; Oasis của Ecopark Ecopark có giá bán 26-30 triệu/m2… Gần như có thể khẳng định Masteri Waterfront là dự án ở khu vực ngoại thành có giá bán cao nhất.

Và Himlam đang bán shophouse tại Vạn Phúc (Hà Đông) giá lên tới 300 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với các dự án khác nằm trên cùng trục đường…

Từ đây có thể nhận thấy, các dự án tại Hà Nội của các chủ đầu tư phía Nam đang được chào bán cao hơn hẳn so với mặt chung với dự án cùng khu vực mà dự án đó đứng chân. Lý giải cho điều này, chủ đầu tư ở TPHCM đưa ra ưu điểm về tiện ích vượt trội và được quản lý đẳng cấp 5 sao. Tuy nhiên, điều này chưa thật sự thuyết phục. Nhiều nhà đâu tư cho rằng đây là “chiêu” tự đẩy giá lên cao của các nhà đầu tư.

Có thể thấy, việc các chủ đầu tư phía Nam Bắc tiến có thành công hay không và thành công đến đâu vẫn còn là một câu hỏi lớn. Bởi các doanh nghiệp này chưa thể nắm bắt tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, vì vậy việc hiểu tâm lý khách hàng trở thành một thách thức lớn cần giải quyết.

Giá cả cũng là một trong những yếu tố quan trọng, tại TP.HCM những dự án ở trung tâm thành phố có thể được chào bán với giá lên đến trên 10.000, thậm chí 20.000 USD. Dự án dự án The Spirit of Saigon (Khu Tứ giác Bến Thành) với 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2) là một ví dụ điển hình. Hay một số dự án khác như Empire City có giá bán dao động từ 12.000 - 14.000 USD/m2; Grand Manhattan có giá dao động từ 6.500 – 8.000 USD;  Saigon Sport City có giá dao động từ 3.700 – 4.500 USD;  Vinhomes Grand Park có giá dao động từ 1.900 – 2.200 USD/m2.

Tuy nhiên, nếu đặt ở thị trường Hà Nội, những dự án như vậy rất ít và rất khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư TP. HCM.

Chia sẻ trên Thời báo Kinh doanh, Ông Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, giữa thách thức và cơ hội của các doanh nghiệp địa ốc phía Nam khi "Bắc tiến", cơ hội là nhiều hơn. Giá BĐS phía Bắc thấp hơn khu vực phía Nam và còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt là tại các thị trường tỉnh. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu khách hàng và thị trường, vì thị trường miền Bắc khác miền Nam, từ đó đưa ra chiến lược phát triển các sản phẩm phù hợp.

Để thành công tại thị trường phía Bắc, các nhà đầu tư cần đưa ra các cấu trúc giao dịch linh hoạt, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư từ TP.HCM phải cân nhắc tâm lý khách hàng, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường BĐS Hà Nội, cụ thể là về giá. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển BĐS nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư.