Thề với bạn, chỉ cần thấy một tiêu đề “loạt dự án giảm giá” thôi là tim mình giật nhẹ, kiểu hy vọng mong manh nhen lên như khi lướt listing mà thấy một căn “có vẻ hợp ví”. Trong bối cảnh giá nhà Hà Nội mấy năm nay tăng đều, tăng mạnh, tăng đến mức nhiều người chỉ dám xem cho vui chứ chưa dám mơ, thì hai chữ “giảm giá” nghe đúng là gây kích thích.

Nhưng mà bạn biết rồi đó, thị trường BĐS Hà Nội hiếm khi dễ hiểu như vậy. Nhìn sâu vào dữ liệu quý 3/2025 từ Viện Kinh tế Xây dựng, mình mới thấy cái chữ “giảm giá” này nó hơi… lạ. Có lẽ nên gọi nó là giảm trong báo cáo - tăng ngoài đời thì hợp lý hơn.

Thực tế, mặt bằng giá hiện nay vẫn đang leo thang. Giá sơ cấp trung bình theo CBRE đã vượt mốc 90 triệu đồng mỗi mét vuông thông thủy, chưa VAT và KPBT, tăng 16% so với quý trước và tới 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills thậm chí còn ghi nhận mức giá sơ cấp lên đến 101 triệu đồng mỗi mét vuông. Còn ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình hiện xoay quanh 58 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn 19% so với cùng kỳ. Điều thú vị là dù giá tăng chóng mặt như vậy, nhu cầu mua vẫn không giảm, thậm chí mức độ hấp thụ được đánh giá là khá tốt. Nói cách khác, thị trường này đang nóng theo cách rất… khó hiểu đối với những ai còn hy vọng giá sẽ hạ nhiệt.

Trong tháng 9/2025, giá nhiều dự án vẫn âm thầm tăng. Từ The K Park lên 70,5 triệu mỗi mét vuông, Sky Park Residence chạm 108,9 triệu, Imperia Garden lên 95,2 triệu, rồi Feliz Homes, HPC Landmark 105, Seasons Avenue, HC Golden City… Tất cả đều tăng từ khoảng 3,7% đến hơn 5%. Bước sang quý III, nhịp tăng vẫn còn thấy rõ ở The Zei Mỹ Đình, Bea Sky, Rice City Linh Đàm, Star Tower hay Hinode City. Có thể nói, giá tăng vẫn đang là “điệp khúc quen thuộc”.

Nhưng song song đó, báo cáo cũng chỉ ra một loạt dự án giảm giá: N01-T1 Ngoại Giao Đoàn, Green Park Tower, Anland Premium, An Bình Plaza, Tabudec Plaza, Diamond Park Plaza trong tháng 9. Quý III thì có Hanhomes Blue Star, N04A Ngoại Giao Đoàn, AZ Lâm Viên Complex, 89 Phùng Hưng và South Tower. Đây chính là những cái tên khiến nhiều người khấp khởi nghĩ rằng “hay là thị trường đang xuống thật?”.

Nhưng rồi thực tế lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Theo các khảo sát trên báo chí, N04A Ngoại Giao Đoàn, môi giới nói rõ ràng rằng không hề có chuyện giảm giá, thậm chí giá còn tăng nhẹ, hiện dao động từ 100 đến 115 triệu đồng mỗi mét vuông.

Ở 89 Phùng Hưng, giá thực tế đang xoay quanh 50 đến 63 triệu tùy tầng và nội thất, cũng không có dấu hiệu giảm. Những nơi được cho là giảm trong báo cáo như Hanhomes Blue Star hay South Tower, môi giới cũng khẳng định không có chuyện giảm toàn thị trường. Nếu có giảm thì chỉ là một vài chủ nhà cần tiền gấp bán thấp hơn để chốt nhanh. Còn mặt bằng chung không hề giảm. Một môi giới kỳ cựu khu vực phía Tây nói thẳng: “Rất khó có chuyện giảm thật”.

Hiểu đơn giản, những con số giảm xuất hiện trong báo cáo chủ yếu đến từ một vài giao dịch lẻ, mang tính cá nhân, nên kéo mức giá trung bình xuống đôi chút. Nhưng đó không phải xu hướng. Đó không phải thị trường. Đó chỉ là vài điểm rời rạc trong một bức tranh toàn cảnh vẫn đang đi lên.

Lý do giá khó giảm thì ai theo dõi thị trường đều có thể thấy: trong ba năm qua, nguồn cung tăng nhưng lại lệch pha, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ đầu tư và đầu cơ nhiều hơn nhu cầu ở thật. Các khu vực vốn được kỳ vọng rẻ như vùng ven cũng không còn rẻ như trước, giá thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập trung bình của người dân. Trong khi đó, phân khúc vừa túi tiền nơi nhu cầu thực lớn nhất lại thiếu hụt nghiêm trọng. Khi cung cầu lệch nhau, giá chỉ có thể tăng, rất khó quay đầu.

Dự báo tháng cuối năm cũng không có điểm gì nói rằng giá sẽ giảm. CBRE cho biết quý IV dự kiến có hơn 11.100 căn hộ mới mở bán, cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, nhiều hơn năm 2024. Nguồn cung đa dạng hơn nhưng phân khúc 50–60 triệu đồng mỗi mét vuông vẫn chưa thật sự nhiều. Giá thứ cấp dự kiến tiếp tục tăng đến 20% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức tăng này thấp hơn năm 2024, nó vẫn là con số rất lớn trong bối cảnh thu nhập thực tế không tăng theo kịp.

Vậy nên, nhìn tổng thể lại, cái gọi là “giảm giá chung cư Hà Nội” lần này thực chất chỉ là ảo giác được tạo ra bởi một vài điểm nhiễu dữ liệu. Thị trường thật thì vẫn đi lên, đều, chậm nhưng chắc, và gần như không có dấu hiệu giảm. Nếu phải nói thẳng, có lẽ thứ giảm duy nhất lúc này… là hy vọng của người mua nhà.

Số liệu tham khảo từ An Ninh Tiền Tệ