Mấy nay mình tìm hiểu về đất nông nghiệp, thì thấy rằng về sản lượng nông nghiệp thì các quốc gia trên thế giới nó cũng sêm sêm nhau không chênh lệch lớn. Tuy nhiên nông dân mỗi nơi giàu mỗi khác do quy mô sản xuất nhiều hay ít. Ở Việt Nam mình thì như trồng cafe hiện tại với giá hiện tại sẽ cho thu nhập khoảng 150tr/ha/năm. Và với mức sinh lời từ tài sản mà người Việt chấp nhận được thì 1ha đất trồng cafe có thể có giá tầm 1.2-2.0ty là phù hợp.
Tuy nhiên có những khu vực giá đất nông nghiệp lên tới 10ty thậm chí 30ty/ha. Nếu đơn thuần sản xuất nông nghiệp thì giá đó quá cao, nhưng vì người ta kỳ vọng sẽ chuyển hoá được thành loại khác như đất ở, hay thương mại... thì mức đó sẽ phù hợp, nhưng nếu không chuyển hoá được thì hớ. Nhiều người mua đất nông nghiệp với giá cao tin tưởng sẽ chuyển hoá được, nhưng theo mình thì sau 2030 (qh2030) việc đó là rất khó.
Rồi nói đến loại bất động sản khác như chung cư, chỗ chung cư khu mình căn 1+1PN dạo này nó lên tầm 2.7-2.8ty, cho thuê nghe nói được tầm 8-8.5tr/tháng (có nội thất). Tính ra tỉ suất thu về khoảng 3.5%/năm, mức này có lẽ cũng là mức mà các chủ nhà chấp nhận được nên không phải ai cũng bán, và giá đó có thể phù hợp.
Quay lại câu chuyện tiền thuê nhà, theo mình khảo sát thì thường tiền thuê nhà sẽ chiếm khoảng 30% thu nhập (các thành phố trên thế giới nói đều ở mức loanh quanh 30%), nên nếu những khu vực có việc làm mà thu nhập hộ gia đình tầm 30-40tr thì tiền thuê nhà loanh quanh 10-12tr là chuyện cũng bình thường, không cao.
Giá BĐS thường nó không đi theo sự phát triển kinh tế, nhưng tiền thuê nhà ở Việt Nam thì mình thấy khá phù hợp với sự phát triển kinh tế, GDP hàng năm tăng tầm 7% thì mức tăng giá thuê nhà cũng mức đó.
Nhà phố ở Việt Nam thì tỉ suất cho thuê nó thấp hơn chung cư, nhưng tâm lý người chủ nhà thì kỳ vọng nó tăng giá nhanh hơn chung cư. Cái này cũng là bình thường vì tâm lý nó quyết định hành vi. Chỉ là cái tâm lý này duy trì đến lúc nào thôi.
Nhà ở quê thì khai thác dòng tiền khá thấp, vì nhu cầu thuê ở quê gần như không có, ở quê thì BĐS được coi là tài sản tích luỹ hơn là khai thác dòng tiền. Nên BĐS ở quê đôi khi nó tăng một thời gian ngắn xong nó đứng một thời gian dài, kiểu mức bậc thang ấy.
Mấy năm gần đây xuất hiện thêm Bất động sản dự án. Quy chuẩn bất động sản dự án là cao, đẹp, hạ tầng đồng bộ, thuận lợi, quản lý tốt..., và nhìn chung các bất động sản trong dự án thì chuẩn nó cao hơn chuẩn bất động sản bình thường (Ví dụ bình thường thì người ta phân lô đường 6m, nhưng dự án phải có vỉa hè thì đường lên tới 13m...). Tuy nhiên vì chuẩn cao nên giá nó cũng cao vì CĐT ngoài chi phí phát triển họ còn đưa thêm giá trị thương hiệu vô, nên nhiều dự án ở vùng ven nhưng giá không thua gì Thành phố. Và về cơ bản mức giá đó cũng ít người có khả năng tiếp cận.
Người Việt mình nổi tiếng thích Bất động sản nhưng tính ra giá trị và khối lượng giao dịch lại không nhiều. Lý do được lý giải là đa phần người ta mua BĐS không phải để ở, nhu cầu mua BĐS để thay đổi chỗ ở (như các quốc gia khác) nó ít, mà nhu cầu mua để đầu tư kiếm lời nó cao hơn.
Nhu cầu đầu tư kiếm lời là một nhu cầu bình thường, nhưng chúng ta có thể coi đây chính là một hành động phân phối lại thu nhập. Nếu chúng ta mua mà nó không tăng giá thì người mua nghèo đi, người bán giàu lên, và ngược lại.
Nhiều người tin tưởng BDS trong tương lai nó sẽ tăng, dù rằng trong thực tế thì không có cái gì là tăng hoài tăng mãi, chỉ sự thay đổi nó diễn ra khi nào thôi. Với cuộc sống đầy tính cạnh tranh như hiện nay, thì mỗi người đều tìm cách nắm lấy cơ hội cho bản thân mình, để mong mình giàu hơn người khác, có tiền "sai bảo" người khác.
Vậy kịch bản nếu BĐS cứ tăng thì sao? Sẽ xuất hiện những người may mắn mua BĐS và trờ nên giàu có, họ sẽ đạt tự do tài chính sớm, hay nói cách khác là vẫn sống khoẻ khi không phải làm gì cả. Mà khi một tầng lớp vẫn sống khoẻ khi không phải làm gì cả thì tầng lớp khác phải cày bục mặt cho tầng lớp kia, đó chính là sự phân hoá giàu nghèo. Công việc không mất đi, nó chỉ chuyển từ người này sang người khác. ^^
Vậy nếu bất động sản không tăng (hoặc tăng chậm) thì làm sao? Thì những người có BĐS không được tự do tài chính mà vẫn phải cày bục mặt.
Thế nên mới có chuyện, người có BĐS thì muốn giá BĐS tăng, còn người chưa có BĐS thì lại muốn giá nó giảm. Suy cho cùng thì cũng là lợi ích cả. Mà con người vốn dĩ thế, không có kẻ thù mãi mãi, chỉ có lợi ích mãi mãi. Ai cũng muốn sống sung sướng, chỉ là có người thì có khả năng, có người không.
Rồi chung quy lại thì BĐS Việt Nam trong tương lai có tăng không? Mình nghĩ sẽ có phân hoá, sẽ có loại tăng, có loại không. Nhưng đấy là kiểu phân tích kỹ thuật thôi, chứ thị trường nó đi theo tâm lý dữ lắm, nhiều khi cũng chả hiểu sao nó tăng, chả hiểu sao nó không tăng. Chứ mà có công thức để biết thì nói làm gì nữa. Có những người họ giỏi nắm bắt tâm lý này, và họ có những cú "hốt" ngon lành, dân tình thấy thế nói người ta lùa gà. Chứ suy cho cùng, gà là để bị lùa mà, bạn không muốn bị lùa thì đừng làm gà. Thế thôi.
Cre: Duc Le