Theo góc nhìn của khách hàng, người đầu tư từ 2005 tới nay.
Mình tham gia từ thời nhà sổ kê khai 99 (KK99), nhà nát sơn sửa,sổ chung, cọc để không mất tiền thuê… cho đến chung cư như Spelendor Gò Vấp, nhà phố, nhà hẻm; lướt có, ôm dài hạn có, thắng có, thua có và kẹt hồ sơ ở phòng công chứng hay chi cục thuế cũng rất nhiều.
Mấy nay, mình đọc tin tranh luận áp dụng thuế 20% trên phần lợi nhuận thay cho 2% giá chuyển nhượng, mình không ngạc nhiên.
Ngược lại, mình thấy... đúng lúc.
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực từ 1/1/2009, quy định người bán bất động sản phải nộp 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% gía trị, được lựa chọn.
Thời điểm đó, mình nhớ một loạt hồ sơ mua bán chung cư Sơn Kì bị ách lại hơn 3 tuần vì thuế quận chờ hướng dẫn. May mình lọt qua được, nhưng một số khách hàng khác, bị ảnh hưởng phải hủy giao dịch, mất cọc.
Từ Thông tư 111/2013/TT-BTC, nhà nước cho phép nộp 2% trên giá chuyển nhượng nếu không khai được đầu vào (vì cách tính kia có vấn đề nếu như giá tự khai mua, và bán bằng nhau, thì lại đóng thuế 0đ_ hồi đó là tự khai nha cả nhà)
Thời gian qua thị trường đã minh bạch dần, không còn hiện tượng 2 giá, kể cả khi mình mua lô đất nền ở Quận 9 5 năm trước, chủ bán đã yêu cầu khai đúng giá và thanh toán ngân hàng.
Năm 2022, mình cũng từng bán 1 căn biệt thự 23 tỷ, và ngậm ngùi đi đóng thuế gần 500 triệu.
Mình nghĩ, không riêng mình, mà những nhà đầu tư thời gian qua, cũng đã quen với việc thực hiện nghiêm túc đóng thuê, và thị trường cũng đã xác lập được mặt bằng giá mới cộng thêm tiền thuế vào.
Vậy vấn đề còn lại là tính xem 2% trên giá trị và 20% trên lợi nhuận, mức nào cao hơn (vì ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư), và các vấn đề khác ngoài tiền đi kèm.
Từ 2022 tới nay, giá bất động sản gần như đi ngang, nếu không muốn nói là quay đầu, có nơi (đất vườn, sào mẫu) quay đầu giảm đến 50% và không thanh khoản.
• Căn hộ TP.HCM tăng trung bình 3–5%/năm, nhưng bù lại trượt giá và chi phí tài chính thì cao. (Ngoai trừ dự án đi theo hạ tầng hoặc dự án mở bán mới set giá bất chấp)
• Đất nền vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai: sóng lên 2021-2022 giờ giảm 10–30%.
• Nhà phố nội đô: thanh khoản thấp, nhiều người giữ >3 năm nhưng bán không lời, các tay lái ôm nhà bị ngân hàng bủa vây nên thoát hàng nhiều kéo giá xuống.
Như vậy, nếu cứ giữ cách tính 2%, người bán lỗ vẫn phải nộp thuế như người lời vài tỷ. Vậy thì ai là người thiệt?
Mình á, mình nghĩ 20% lợi nhuận là công bằng, nếu làm đúng
Mức trên là đề xuất trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế TNCN năm 2025 của Bộ Tài chính.
Nghe có vẻ cao, nhưng nếu bạn không có lời, bạn không phải nộp thuế. Mình nghĩ đây là điểm rất tiến bộ.
Ai sẽ được lợi?
• Người đầu tư bài bản, trước đến giờ nghiêm túc chấp hành quy định thuế, nếu có chứng từ đầy đủ: giảm thuế đáng kể.
• Người đầu tư dài hạn, đang bán huề hoặc lỗ: không phải nộp.
• Thị trường nói chung: tránh tâm lý “đóng thuế cho có”
Vậy câu hỏi là thuế này có khiến giá nhà tăng không?
Mình nghĩ là không.
Thuế này không phải mới, mà đã có cả chục năm nay rồi. Trước đây, khi lần đầu tiên ra thì có, tuy nhiên, tại thời điểm đó, không cần thuế thì giá nhà vẫn tăng.
Hiện nay thì sao? Giá bất động sản hiện phụ thuộc vào: lãi suất, khả năng chi trả, hạ tầng, chứ không phải do thuế nữa
• Người mua không bị ảnh hưởng.
• Người bán không thể “gộp thuế vào giá” vì thị trường đang yếu, thanh khoản thấp trên mọi mặt trận.
• Bảng giá đất 2024 (cập nhật theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP) đã tiệm cận 80–90% giá thị trường, khiến việc khai thấp không còn dễ.
Mình từng bán căn nhà phố Q.3, kê khai thấp trước đây, lâu lắm rồi. Nếu bán bây giờ, kể cả người mua có chấp nhận, thì người bán như mình vẫn thấy kê thấp có nhiều… rủi ro (Mình sẽ kể chi tiết các rủi ro này trong bài viết khác).
Vậy, bỏ qua yếu tố tài chính, các vấn đề khác rối rắm liên quan cách tính thuế mới thì sao?
Thật ra thì, thị trường sẽ tự điều tiết, có cung ắt có cầu. Sẽ nhanh chóng hình thành hệ sinh thái mới: dịch vụ hỗ trợ thuế cá nhân, giống tư vấn thuế doanh nghiệp.
Khi doanh nghiệp bị đánh thuế, họ có kế toán lo. Sắp tới, nhà đầu tư cá nhân cũng vậy.
Mô hình này dự kiến thu phí khoảng trên dưới 10 triệu/giao dịch, lo chỉn chu hồ sơ, bảng kê, điền form, bóc tách chi phí hợp lệ (lãi vay, môi giới, sửa chữa, nội thất...). Nếu có hóa đơn hoặc xác nhận chuyển khoản, có thể khấu trừ được.
Đây là xu thế: làm đúng, chuyên nghiệp hóa cá nhân, không còn “tay ngang” làm nghề.
Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả vào thực tế, cũng cần các văn bản hướng dẫn cụ thể (tránh trường hợp như hơn 10 năm trước, lòng vòng rồi bị vướng.
• Tài sản không có đầu vào rõ ràng (mua lâu, thừa kế, tặng cho): nên có cơ chế định giá đầu vào lại theo bảng giá đất tại thời điểm nhận chuyển tên hoặc tại thời điểm đi chuyển nhượng.
• Tài sản gia đình mấy chục năm chưa chuyển tên bao giờ, thì rõ là không thể tính thành có lợi nhuận, vì gia đình thì đâu phải là đầu tư. Có thể tính 2%
• Chi phí tài chính như lãi vay ngân hàng là khoản rất lớn nên được tính vào;
• Chi phí môi giới, cũng thông qua chuyển khoản, cho môi giới có chứng chỉ hành nghề, hoặc công ty, thì cũng được khấu trừ nếu có chuyển khoản rõ ràng, kể cả không có hóa đơn VAT.
• Chi phí xây dựng, sửa chữa, nội thất… được tính vào, hiện nay hâù hết các cá nhân dịch vụ lẻ cũng có công ty và có thể phát hành hoá đơn.
• Còn lại các khoản chi phí đi lại, xăng xe, ăn uống, khảo sát… không tính vào là đúng rồi. Đầu tư tính cũng vừa phải thoai.
Như vậy, chỉ cần hướng dẫn cần rõ, thống nhất toàn quốc: tránh mỗi nơi làm một kiểu.
Nếu không, người làm đúng lại gặp rắc rối. Và người “đi cửa sau” lại tiếp tục có lợi thế – điều mà chính sách thuế tuyệt đối không nên khuyến khích.
Nguồn: Võ Nhật Liễu