Câu trả lời là: Trong một số trường hợp nhất định, hợp đồng không công chứng vẫn có thể có hiệu lực. Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch bất động sản – đặc biệt giữa các cá nhân – vẫn bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để được pháp luật công nhận và thực hiện sang tên.

1. Khi nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực?

Theo các quy định pháp luật hiện hành:

- Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 27),

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (khoản 5 Điều 44),

- Luật Nhà ở 2023 (khoản 1 Điều 164),

thì các giao dịch sau đây bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

- Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở.

- Cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hoặc nhà ở.

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở giữa các cá nhân.

Việc công chứng là điều kiện cần để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

2. Trường hợp nào không bắt buộc công chứng?

Không phải mọi giao dịch bất động sản đều yêu cầu công chứng. Trong một số trường hợp, các bên được phép lựa chọn có công chứng hay không:

- Một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS 2023).
- Giao dịch giữa hai tổ chức có pháp nhân, có thể không cần công chứng nếu không bị luật chuyên ngành yêu cầu.

- Các bên tự nguyện thực hiện giao dịch mà không bắt buộc công chứng.

Dù vậy, việc không công chứng luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý, đặc biệt nếu xảy ra tranh chấp sau này.

3. Trường hợp đặc biệt: Không công chứng vẫn được công nhận?

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Nếu hợp đồng không tuân thủ hình thức bắt buộc (như công chứng), nhưng:

- Được lập thành văn bản, và

- Một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng,

thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch nếu có yêu cầu.

Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính “cứu vãn” trong các tình huống tranh chấp – không thể thay thế nghĩa vụ công chứng ngay từ đầu.

4. Giấy tờ số không thay thế công chứng

Dù việc sử dụng giấy tờ điện tử, tài khoản định danh cá nhân (VNeID) đang được khuyến khích, nhưng không có nghĩa là các giao dịch bất động sản được miễn công chứng. Hình thức giao dịch điện tử vẫn phải tuân theo quy định về công chứng để đảm bảo tính pháp lý và khả năng sang tên.

Kết luận

Từ ngày 1/7/2025, trong một số ít trường hợp, hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng vẫn có thể được công nhận nếu đáp ứng điều kiện nhất định và được Tòa án chấp thuận. Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch nhà đất vẫn bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý và đủ điều kiện sang tên.

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân nên thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo đúng quy định, tránh trường hợp “mất cả chì lẫn chài” khi có rủi ro phát sinh.