Căn hộ cao cấp gần như biến mất

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: nguồn cung mới căn hộ hạng sang đã gần như biến mất trong quý 1/2025 theo báo cáo mới nhất của Savills. Đây là kết quả của quá trình suy giảm dần trong 5 năm qua, với chỉ khoảng 1.000 - 1.500 căn hộ hàng hiệu được chào bán trong toàn bộ giai đoạn này.

Ban đầu, phân khúc này tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ - nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, một xu hướng mới đang hình thành khi các dự án hạng sang bắt đầu mở rộng ra các quận trung tâm khác của thủ đô, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội, nơi dự kiến sẽ có một số dự án căn hộ hàng hiệu ra mắt trong giai đoạn 2025-2027.

Sự khan hiếm nguồn cung đã trực tiếp đẩy giá căn hộ hạng sang lên những mức chưa từng thấy. Các căn hộ hàng hiệu (branded residences) - được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và quản lý bởi các thương hiệu danh tiếng quốc tế như Marriott, Four Seasons hay Rosewood - hiện có giá trung bình từ 8.000-15.000 USD/m2, cao gấp 2-3 lần so với các căn hộ cao cấp thông thường.

Một số dự án đã thiết lập những kỷ lục về giá, điển hình như The Grand tại Hàng Bài với mức giá lên đến 1 tỷ đồng/m2. Các dự án khác như Noble tại khu vực Ngoại Giao Đoàn cũng đang được chào bán với mức giá khoảng 240 triệu đồng/m2. Mới đây nhất, dự án Epic Tower tại Duy Tân (Cầu Giấy) sẽ ra mắt thị trường với các căn hộ được vận hành theo tiêu chuẩn Swiss-belresidence, một thương hiệu quốc tế từ Thụy Sĩ, mặc dù được tiết lộ sẽ có mức giá "mềm" hơn so với các dự án hàng hiệu đã mở bán trước đó.

Tạm dừng! chứ chưa kết thúc cuộc chơi

Ở một góc nhìn tích cực hơn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ cao cấp đang trong giai đoạn “tạm dừng để thở”, không phải chết lâm sàng. Sau một thời gian dài phát triển quá nhanh, thị trường cần điều chỉnh để lấy lại cân bằng. Đâu ai chạy mãi không nghỉ được, ngay cả những người “cao cấp” nhất cũng cần nghỉ giữa hiệp.

Giới đầu tư cũng dần tỉnh táo hơn, không còn mua theo phong trào hay đồn thổi như trước. Họ bắt đầu soi kỹ vị trí, tiện ích thực tế, chất lượng quản lý và tiềm năng khai thác chứ không chỉ nhìn… hồ bơi dát vàng hay sảnh marble bóng lưỡng.

Khách hàng đang tiệm cần nhu cầu ở thực

Với xu hướng ưu tiên tài chính bền vững, nhiều người trẻ chọn nhà vừa túi tiền, không còn nhất thiết phải “sang chảnh cho bằng bạn bằng bè” nữa. Căn hộ cao cấp dĩ nhiên vẫn có tệp khách riêng, là những người thật sự cần sự khác biệt, nhưng số đông thì đã bắt đầu quay về thực tế.

Một điểm thú vị là các chủ đầu tư cũng bắt đầu… biết điều. Nếu trước đây, mở bán là tăng giá mỗi đợt như chạy đua vũ trang, thì giờ đây họ cẩn trọng hơn. Nhiều dự án tung chính sách chiết khấu, tặng phí quản lý, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Có nơi còn miễn lãi vay đến khi nhận nhà, nghe cũng nhẹ lòng!

Một số đơn vị thậm chí đang “tái cấu trúc” sản phẩm: vẫn giữ chất lượng cao cấp nhưng chia nhỏ diện tích để giá hợp lý hơn. Thay vì phải có 10–12 tỷ, giờ chỉ cần 4–6 tỷ là có thể bước vào thế giới “luxury” rồi.

Căn hộ cao cấp không biến mất, cũng chưa bão hòa vĩnh viễn. Chỉ là sau một thời gian chạy nước rút, thị trường đang chậm lại để lắng nghe nhu cầu thật – một tín hiệu lành mạnh hơn là xấu.

Cuộc chơi bất động sản không chỉ là “đua tốc độ” mà còn là “đi đường dài”. Phân khúc cao cấp vẫn có đất diễn, nhưng giờ đây, nó cần đúng đối tượng, đúng định vị.