Tất cả bắt đầu từ thông tin Công ty TNHH VSIP Nghệ An gửi đề xuất khảo sát dự án KCN VSIP 4 quy mô 800ha. Chỉ thế thôi, thị trường bất động sản tại các xã Đại Huệ, Vạn An, Kim Liên lập tức "lên đồng".
Thật sự nhìn cảnh bà con, anh em đầu tư khắp nơi kéo xe về xã Đại Huệ, Vạn An mà mình vừa lo vừa xót. Nói thật lòng, chúng ta đi đầu tư ai chẳng muốn nhân hai nhân ba tài sản, nhưng nhìn cái cách thị trường đang "lên đồng" chỉ vì một cái tờ giấy "đề xuất khảo sát" của VSIP 4 thì mình thấy nó phiêu quá. Anh em phải cực kỳ tỉnh táo chỗ này: "đề xuất" nó cách xa cái "quy hoạch phê duyệt" hay "khởi công" cả một trời một vực, có khi là vài năm, vài chục năm mà cũng có khi là... không bao giờ có.
Mình thấy nhiều anh em đang bị hội chứng FOMO, sợ mất phần nên cứ thấy đám đông ở đâu là lao vào đó. Nhưng mọi người ơi, lãnh đạo tỉnh Nghệ An cũng đã lên tiếng rồi, mới chỉ dừng ở mức giao cho các sở ngành "xem xét" thôi, chưa có chủ trương đầu tư, chưa có pháp lý gì cả. Vậy mà nhìn cảnh đường làng tắc nghẽn, cò đất livestream chốt đơn ầm ầm trên mấy thửa ruộng, đất vườn mà mình thấy nó ảo kinh khủng. Chủ tịch xã cũng bảo chưa thấy đoàn khảo sát nào về làm việc, nghĩa là giá đất đang tăng bằng "niềm tin" và bằng chiêu trò thổi giá của các đội lái chứ không hề có một giá trị thực tế nào chống lưng phía sau đâu.
Anh em mình đi tiền thì cũng là tiền mồ hôi nước mắt, đừng để mình trở thành người cuối cùng cầm "hòn than hồng" trong cuộc chơi này. Bài học xương máu từ Bình Phước hay Cam Lâm vẫn còn nóng hổi đó thôi. Mình nhắc lại để anh em cùng nhớ, những kịch bản này thị trường đã diễn quá nhiều lần rồi. Từ đất theo sân bay, theo khu công nghiệp, theo đủ loại quy hoạch, lúc nào cũng bắt đầu bằng tin đồn, rồi giá tăng từng ngày, người vào sau mua giá cao nhất với niềm tin “không mua bây giờ là mất cơ hội”. Đến khi quy hoạch kéo dài, điều chỉnh hoặc không như kỳ vọng, thì đất nằm đó, không xây được, không bán được, thanh khoản gần như đóng băng. Người cầm đất lúc ấy mới thấm cảm giác ôm tài sản trên giấy.
Ảnh từ Tiền Phong
Lúc sốt thì vui lắm, nhưng khi bong bóng vỡ hay quy hoạch treo là coi như chôn vốn mười năm, thậm chí mất trắng nếu đất bị thu hồi theo giá nhà nước (vốn thấp hơn rất nhiều so với giá anh em mình đang tranh nhau mua ngoài chợ đen). Đầu tư vào lúc này chẳng khác nào "cầm đèn chạy trước ô tô", rủi ro pháp lý và rủi ro thanh khoản nó hiện rõ mồn một trước mắt.
Với những khu đất đang được đồn thổi ở Nam Đàn, rủi ro lớn nhất không chỉ là mua giá cao, mà là dính quy hoạch treo trong nhiều năm. Nếu dự án không triển khai, đất gần như bị khóa giá trị. Còn nếu dự án triển khai thật, thì khả năng thu hồi theo khung giá nhà nước là điều anh em làm nghề đều hiểu, và mức giá đó thường thấp hơn rất xa so với giá đang được hét trên thị trường tự do hiện tại.
Nói vậy không phải để phủ nhận tiềm năng của Nghệ An hay VSIP, mà là để nhắc nhau rằng đầu tư là câu chuyện của xác suất và quản trị rủi ro, không phải của niềm tin và cảm xúc. Thị trường lúc này đang rất cần sự chậm lại, cần đọc kỹ pháp lý hơn là nghe lời môi giới, cần nhìn vào dòng tiền thật hơn là viễn cảnh vẽ ra. Giữ tiền đôi khi cũng là một quyết định đầu tư, và đứng ngoài một cơn sốt chưa rõ hình hài thường an toàn hơn là lao vào chỉ vì sợ mình là người đến sau.
Lời khuyên chân thành cho anh em là hãy hít một hơi thật sâu và lùi lại một bước để quan sát. Đừng biến tài sản tích lũy cả đời mình thành lợi nhuận cho những tay lướt sóng chuyên nghiệp, rồi mình lại phải ôm mấy miếng đất hoang chờ đợi trong vô vọng. Đầu tư là một hành trình dài cần kiến thức và sự thẩm định kỹ càng, đừng để những tin đồn và cảm xúc đám đông dẫn dắt mình vào thế bí. Anh em mình giữ cái đầu lạnh thì tiền mới ở lại với mình lâu được.