Lấy ví dụ một căn chung cư 2 phòng ngủ, loại không phải penthouse, không view sông Sài Gòn, cũng chẳng phải “siêu sang”, giá thị trường đâu đó tầm 8 tỷ. Giá này giờ nghe cũng không còn giật mình lắm, kiểu à, 8 tỷ à, bình thường. Nghe nhiều riết rồi quen.
Căn đó nếu cho thuê thì sao? Kịch kim lắm được 15–16 triệu/tháng. Tính tròn trịa, mỗi năm thu về khoảng gần 200 triệu, tức chưa đến 2,5%/năm. Một mức sinh lời mà nếu đem so với gửi tiết kiệm hay trái phiếu thì… hơi ngại.
Giờ giả sử bạn là người có năng lực tài chính ở mức đáng nể trong hội bạn bè: trong túi sẵn 4 tỷ, tương đương 50% giá trị căn nhà. Phần còn lại, bạn vay ngân hàng 4 tỷ để mua chính căn chung cư đó. Lãi suất cho là rẻ, 8%/năm, mức mà nhiều người hiện tại còn đang mơ.
Bài toán bắt đầu hiện hình.
Với 4 tỷ vay, mỗi tháng riêng tiền lãi bạn đã phải nộp cho ngân hàng khoảng 26–27 triệu. Chú ý là mới chỉ tiền lãi, chưa động gì đến gốc. Nghĩa là bạn mua một căn nhà cho thuê được 15–16 triệu, nhưng mỗi tháng phải bù thêm hơn chục triệu chỉ để… được sở hữu nó.
Chưa kể, nếu có trả gốc đều đặn, áp lực dòng tiền còn lớn hơn nữa. Nhưng thôi, cứ tạm bỏ qua, vì đời người mua nhà vốn dĩ đã quen với việc thôi kệ, tính sau
Giờ vẫn là 4 tỷ đó, nhưng thay vì mang đi mua nhà, bạn đem gửi tiết kiệm. Tính rẻ, 7%/năm. Mỗi tháng cũng bỏ túi được 23–24 triệu. Số tiền này đủ để bạn thuê chính căn chung cư 8 tỷ kia, trả tiền nhà đàng hoàng, còn dư ra 8–10 triệu tiêu vặt, cà phê, du lịch, hoặc… đóng thêm bảo hiểm cho yên tâm.
Kịch bản này nghe có vẻ rất hợp lý:
– Ở nhà xịn
– Không gánh nợ
– Tiền gốc vẫn nằm nguyên trong tài khoản
– Dòng tiền hàng tháng nhẹ nhàng
– Tối ngủ không mơ thấy ngân hàng
Tính toán kiểu gì thì thuê cũng đang lợi hơn mua, ít nhất là ở thời điểm hiện tại. Nhưng thực tế, số đông vẫn chọn phương án còn lại: cố lên để mua. Gồng lãi, gồng gốc, gồng cả tâm lý.
Vì sao?
Có lẽ vì cảm giác “an cư” nó đắt hơn tất cả những con số trên giấy. Một căn nhà đứng tên mình, dù mỗi tháng trả tiền ngân hàng mệt nghỉ, vẫn mang lại cảm giác yên tâm rất khó diễn tả. Kiểu như, ít nhất thì mình đang trả tiền cho cái gì đó “của mình”, chứ không phải chuyển khoản cho chủ nhà rồi… thôi.
Cũng có thể vì nỗi sợ. Sợ rằng nếu hôm nay không mua, ngày mai giá lại tăng. Sợ tốc độ tăng giá nhà còn khủng khiếp hơn cả lãi suất ngân hàng. Sợ rằng 4 tỷ hôm nay là “nửa căn hộ”, nhưng 5 năm nữa chỉ đủ mua… chỗ để xe.
Và cũng không loại trừ khả năng, thị trường này vốn không được thiết kế cho những người hay ngồi bấm máy tính. Vì nếu ai cũng ngồi so dòng tiền, so lợi suất, so chi phí cơ hội, thì chắc nhiều dự án sẽ phải treo biển “xem lại”.
Nhà ở, rốt cuộc, không chỉ là một sản phẩm tài chính. Nó còn là niềm tin, là nỗi lo, là áp lực xã hội, là câu hỏi quen thuộc mỗi lần họp mặt gia đình: Bao giờ mua nhà?
Cho nên, có thể bạn không tính sai. Cũng có thể thị trường không sai. Chỉ là mỗi người đang trả tiền cho một thứ khác nhau: người trả bằng lãi suất, người trả bằng sự bất an, người trả bằng nỗi sợ bị bỏ lại phía sau.
Và trong cuộc chơi này, đôi khi câu trả lời không nằm ở máy tính, mà nằm ở việc bạn sợ điều gì hơn:
sợ nợ ngân hàng,
hay sợ… mãi không có nhà để gọi là của mình.