Chỉ trong vòng hơn hai năm, giá căn hộ tại nhiều khu vực ở Hà Nội đã tăng chóng mặt, từ mặt bằng 40–45 triệu đồng/m² vào năm 2022 lên 100–120 triệu đồng/m² trong năm 2025, thậm chí chạm mức 135–150 triệu đồng/m² ở một số dự án cao cấp. Với những người đã chật vật tiết kiệm để mua nhà vào năm 2022, mức tăng này có thể xem là một sự “may mắn bất ngờ”. Nhưng với đa số còn lại, nhất là những người trẻ và những gia đình chưa có nhà, thì đây lại là một thực tại khắc nghiệt, làm lung lay mọi giấc mơ an cư trong đô thị.

Nếu nhìn qua lăng kính thị trường, sự tăng giá này không đơn thuần là "tăng", mà là một biểu hiện méo mó của cung – cầu bị bóp nghẹt, chính sách phát triển nhà ở thiếu cân đối, và dòng vốn đầu tư chảy lệch về phía đầu cơ và cao cấp hóa. Báo cáo của Savills Việt Nam ghi nhận, năm 2024, hơn 75% tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp trở lên, trong khi nhà ở bình dân vốn chiếm phần lớn nhu cầu gần như không xuất hiện trên thị trường sơ cấp. Điều này tạo ra một mặt bằng giá ảo, khi thị trường thiếu đi phân khúc “giá nền”, khiến giá trung bình bị kéo lên quá xa so với thu nhập thực tế của người dân.

Một yếu tố khác góp phần đẩy giá nhà lên cao là tình trạng ách tắc pháp lý kéo dài. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng trăm dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang rơi vào tình trạng “treo” vì chậm phê duyệt quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính đất, hoặc chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Các dự án đủ điều kiện bán hàng trở nên khan hiếm, tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt và tâm lý FOMO (fear of missing out) trong tâm trí người mua. Các chủ đầu tư tận dụng điều này để nâng giá mạnh tay, nhất là với các sản phẩm gắn mác cao cấp, tiện ích đa tầng, nội thất nhập khẩu, “tầm nhìn triệu đô”... Dù thực tế, giá trị sử dụng đôi khi không khác nhiều so với những căn hộ ra mắt cách đây ba năm.

Trong khi đó, các yếu tố đầu vào như chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và lãi suất huy động vốn từ thị trường đều tăng, càng làm cho việc phát triển nhà ở trở nên đắt đỏ. Song, không thể phủ nhận rằng một phần của cơn sốt giá hiện nay đến từ chiến lược thổi giá có chủ đích của các nhóm lợi ích: môi giới, nhà đầu tư đầu cơ, và cả một bộ phận người mua có tâm lý bầy đàn. Khi nhà ở không còn đơn thuần là nơi ở, mà trở thành tài sản tài chính, công cụ phòng ngừa lạm phát và tích sản dài hạn, thì sự tăng giá bất chấp thực tế là điều không thể tránh khỏi.

Vấn đề là, trong tất cả những diễn biến này, người dân đặc biệt là những người mua ở thực lại là nhóm yếu thế nhất. Khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, có đến 78% người trẻ dưới 35 tuổi tại Hà Nội cho biết họ cảm thấy "không có khả năng mua nhà" trong 5 năm tới, dù đã có việc làm ổn định. Thu nhập trung bình của một người lao động tại Hà Nội khoảng 12–15 triệu đồng/tháng, tức chưa đến 200 triệu đồng/năm. Trong khi một căn hộ 70m² giá 5 tỷ đồng, kể cả vay 70%, người mua vẫn cần tối thiểu hơn 1,5 tỷ đồng vốn tự có, con số vượt quá sức của hầu hết người trẻ.

Những con số này không chỉ phản ánh hiện tượng tăng giá bất thường, mà còn là dấu hiệu cảnh báo về sự đứt gãy trong cấu trúc thị trường nhà ở. Khi tốc độ tăng giá vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khi các sản phẩm mới liên tục được “cao cấp hóa” để hợp lý hóa mức giá vô lý, thì giấc mơ sở hữu nhà không còn là vấn đề cá nhân nữa mà là một vấn đề xã hội cần được giải quyết bằng chính sách.

Không ai có thể dự đoán được giá nhà sẽ tiếp tục tăng gấp ba trong vài năm tới, nhưng điều chắc chắn là: nếu không có những thay đổi căn cơ về quy hoạch, chính sách phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục hành chính và kiểm soát đầu cơ, thì thị trường sẽ ngày càng xa rời người mua ở thực. Đến một lúc nào đó, bất động sản không còn là “cần câu cơm” mà trở thành “sợi dây thắt cổ” chính những người lao động trung thực nhất trong xã hội.

Chúng ta có thể tiếp tục cười cợt rằng “ai mà nghĩ giá nhà sẽ tăng gấp ba”, nhưng nếu không đặt ra câu hỏi: “Làm thế nào để thế hệ sau còn cơ hội sở hữu nhà?”, thì nụ cười ấy sẽ nhanh chóng chuyển thành tiếng thở dài tập thể.