Thủ Thiêm là một bài toán dài hạn. Được ví như “Phố Đông của TP.HCM”, khu đô thị này từng là điểm sáng quy hoạch với hàng loạt định hướng tầm vóc quốc tế. Thế nhưng, suốt hơn 20 năm qua, việc chậm giải phóng mặt bằng, vướng mắc pháp lý và thiếu dòng tiền ổn định đã khiến vùng đất vàng ven sông này liên tục rơi vào trạng thái "đang chờ triển khai".

Trong bối cảnh đó, sự trở lại của một đại dự án như Lotte Eco Smart City có thể là đòn bẩy đáng giá. Đây là một trong số hiếm những thương vụ đầu tư nước ngoài lớn còn duy trì cam kết và theo đuổi dự án đến cùng, ngay cả khi thị trường trải qua giai đoạn bất ổn tài chính toàn cầu. Việc TP.HCM định giá đất 16.190 tỷ đồng cho khu đất rộng hơn 50.000 m², với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 680.000 m², thể hiện rõ hơn hướng tiếp cận mới: minh bạch giá đất công, gắn trách nhiệm tài chính rõ ràng cho nhà đầu tư, thay vì “chỉ hứa hẹn bằng ý tưởng”.

💰 Một thương vụ cân não về tài chính công và định giá đất

Từ góc nhìn tài chính công, con số 16.190 tỷ không chỉ là khoản thu một lần cho ngân sách TP.HCM, mà còn là cơ sở để làm “giá tham chiếu” cho các thương vụ khác tại Thủ Thiêm. Trong bối cảnh nhiều khu đất đấu giá trước đây bị huỷ vì giá “ảo”, thì việc Lotte sẵn sàng chi trả số tiền lớn này là tín hiệu cho thấy nhà đầu tư nghiêm túc, có năng lực tài chính thực và tin vào tiềm năng của khu vực.

Song, chính vì thế mà thương vụ này cũng đặt ra một câu hỏi ngược lại: Liệu mức định giá đất 16.190 tỷ có thật sự phản ánh đúng tiềm năng sinh lời, hay đây là sự đánh cược có phần cảm tính với tương lai đô thị hóa Thủ Thiêm? Nếu thị trường không phục hồi đúng kỳ vọng trong 5 năm tới, mức đầu tư lên tới hơn 20.100 tỷ đồng có thể tạo áp lực lớn về dòng tiền và hiệu suất vốn cho Lotte, nhất là trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng đắt đỏ sau chu kỳ lãi suất cao toàn cầu.

🏗️ Siêu dự án, siêu biểu tượng nhưng bài toán thị trường còn bỏ ngỏ

Lotte Eco Smart City là một dự án có đầy đủ yếu tố để trở thành biểu tượng: vị trí kim cương sát sông Sài Gòn, thiết kế mang cảm hứng bản địa từ Vịnh Hạ Long và ruộng bậc thang, chiều cao 60 tầng, 5 tầng hầm, đa chức năng gồm khách sạn, thương mại, dân cư cao cấp và giải trí. Tất cả đều là những thành tố quan trọng để định vị lại phân khúc bất động sản cao cấp, siêu cao cấp và mặt bằng thương mại tại khu Đông TP.HCM.

Tuy nhiên, từ góc độ thị trường, điều đáng lo ngại không nằm ở ý tưởng  mà ở năng lực hấp thụ thực tế. TP.HCM hiện có một lượng lớn sản phẩm hạng sang và siêu sang đang gặp khó về thanh khoản, trong khi nhu cầu thực lại nghiêng về các phân khúc trung cấp giá hợp lý. Nếu không xác định rõ chân dung khách hàng, dự án có thể trở thành một “công trình đẹp nhưng vắng bóng người ở”, như những gì từng xảy ra với một số tổ hợp tại Quận 7, Phú Mỹ Hưng hay cả ở Hà Nội.

🏙️ Tác động tới thị trường bất động sản Thủ Thiêm và khu Đông TP.HCM

Từ góc nhìn thị trường, việc Lotte chính thức “chốt đơn” và bắt đầu đóng tiền là tín hiệu tích cực cho toàn bộ khu Thủ Thiêm – nơi nhiều dự án lớn vẫn đang trong giai đoạn chờ hoàn thiện pháp lý hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Thứ nhất, Lotte Eco Smart City là một trong những dự án nước ngoài có quy mô lớn nhất tại Thủ Thiêm, tạo hiệu ứng lan tỏa niềm tin về sự hồi phục của nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản thương mại – khách sạn – giải trí, vốn đang phục hồi sau đại dịch.

Dự án của Lotte không chỉ là một phép thử thị trường, mà còn là cột mốc chiến lược của dòng vốn FDI trong giai đoạn mới. Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư ngoại đang rút khỏi bất động sản hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư việc một tập đoàn lớn đến từ Hàn Quốc kiên trì theo đuổi dự án hơn 10 năm mang tính biểu tượng cho niềm tin vào Việt Nam. Đây là cơ hội để TP.HCM khẳng định thành phố sẵn sàng đón vốn lớn, nhưng đi kèm quy chuẩn cao về pháp lý, tốc độ và minh bạch.

Thứ hai, với quy mô và vị trí như vậy, dự án chắc chắn sẽ định vị lại mặt bằng giá bất động sản cao cấp tại Thủ Thiêm, cả ở phân khúc căn hộ hạng sang, văn phòng cho thuê lẫn mặt bằng thương mại. Các sản phẩm bất động sản xung quanh dự kiến sẽ được “định giá lại” theo kỳ vọng tiện ích – hạ tầng – cộng hưởng giá trị từ Lotte mang lại.

⚠️ Nhưng cũng cần thận trọng: rủi ro lặp lại “vết xe đổ”?

Tuy nhiên, không thể không nhắc đến những bài học quá khứ. Đã từng có nhiều siêu dự án được công bố rầm rộ tại Thủ Thiêm nhưng bị treo, điều chỉnh hoặc kéo dài nhiều năm vì vướng mắc thủ tục, thiếu vốn hoặc thay đổi chiến lược đầu tư.

Lotte với tiềm lực mạnh, kinh nghiệm quốc tế và bề dày tại Việt Nam (từng đầu tư Lotte Center, Lotte Mart...) chắc chắn là một tay chơi đáng tin. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá vốn toàn cầu tăng, dòng tiền bất động sản còn chậm, không thể loại trừ rủi ro tiến độ nếu thị trường không phục hồi theo kỳ vọng.

📌 Kết luận: Bước đi chiến lược nhưng cần đi tới cùng

Lotte Eco Smart City không đơn thuần là một tổ hợp cao tầng nữa, mà chính là thước đo niềm tin đầu tư quốc tế vào TP.HCM, vào khả năng giải quyết thủ tục, định giá đất công minh bạch và tốc độ triển khai thực tế.

Nếu thành công, nó có thể trở thành cú hích cho làn sóng đầu tư ngoại tiếp theo và thực sự đưa Thủ Thiêm trở thành một trung tâm kinh tế – tài chính – dịch vụ mới đúng như định hướng. Ngược lại, nếu chậm, nó sẽ là minh chứng cho một "câu chuyện cũ"  những kỳ vọng đẹp đẽ bị chậm lại vì nhiều rào cản