Vật liệu và nhân công: Gánh nặng ngày một nặng

Tại Việt Nam, từ đầu năm 2024 đến nay, giá xi măng, cát, đá, sắt thép và nhân công xây dựng đều có xu hướng tăng đều theo quý. Nguồn cung vật liệu xây dựng ngày càng chịu áp lực khi nhiều địa phương siết chặt khai thác cát tự nhiên nhằm bảo vệ môi trường, trong khi các vật liệu thay thế chưa đủ khả năng bù đắp về quy mô lẫn hiệu quả chi phí.

Đáng nói, nhân công xây dựng đặc biệt là nhóm kỹ thuật lành nghề ngày càng trở nên thiếu hụt, nhất là ở các công trình công nghệ cao hoặc khu đô thị phức hợp. Ngành xây dựng tại Việt Nam vốn phụ thuộc nhiều vào lao động thời vụ và lực lượng di cư theo mùa, nay lại càng trở nên bấp bênh khi mặt bằng thu nhập thấp và điều kiện làm việc không đủ hấp dẫn so với các ngành nghề khác.

Tài chính và pháp lý: Thế lưỡng nan chưa có lối ra

Dù mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt so với giai đoạn 2022–2023, việc tiếp cận vốn cho lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự “mở van” trở lại. Tín dụng đầu tư bất động sản đặc biệt là nhóm phát triển nhà ở tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ. Trong khi đó, rào cản pháp lý kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư không thể triển khai dự án đúng tiến độ, gây lãng phí nguồn lực và làm tăng chi phí tài chính vô hình.

Báo cáo thị trường quý I/2025 cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng lên mức trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái mức tăng được xem là “bất thường” trong bối cảnh nhu cầu thực đang chậm lại. Nhà thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng đều đặn 22–29%/năm trong vòng 5 năm qua, trong khi TP.HCM gần như không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân.

Áp lực dài hạn: Hạ tầng, biến đổi khí hậu và ESG

Bên cạnh các yếu tố truyền thống, các chi phí “ẩn” như đầu tư hạ tầng chống ngập, chi phí năng lượng, chuyển đổi xanh và các tiêu chuẩn ESG (môi trường – xã hội – quản trị) cũng đang tạo thêm áp lực đáng kể lên tổng chi phí phát triển dự án. Với việc nhiều thành phố lớn đang đối mặt với rủi ro ngập lụt, sụt lún và thiếu hụt quỹ đất sạch, những chi phí này sẽ ngày càng trở nên bắt buộc và không thể trì hoãn.

Cơ hội tái cấu trúc và thanh lọc thị trường

Dưới góc nhìn tích cực, Savills cho rằng giai đoạn này cũng là cơ hội để thị trường chuyển mình sang giai đoạn phát triển bền vững hơn. Những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, biết ứng dụng công nghệ thi công hiện đại, tuân thủ ESG và tối ưu chuỗi cung ứng sẽ có lợi thế vượt trội. Thị trường cũng sẽ chứng kiến sự đào thải tự nhiên của các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính, thiếu chiến lược phát triển bài bản.

Giai đoạn 2020–2022 là thời điểm thị trường bất động sản bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ. Nhưng hiện tại, trò chơi đã thay đổi. Khi chi phí xây dựng không còn là ẩn số mà là yếu tố hiện hữu, và người mua ngày càng tỉnh táo, thì chỉ những sản phẩm được phát triển bài bản - minh bạch - hiệu quả vận hành mới có thể tồn tại lâu dài.

Bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi không chỉ giá bán mà cả giá trị phát triển dài hạn sẽ định đoạt thành bại.