Vậy hợp đồng ủy quyền toàn phần là gì, có những trường hợp thực tế nào áp dụng và những rủi ro khi thực hiện hợp đồng này như thế nào. Mọi người cùng mình tìm hiểu thêm qua bài viết dưới đây nhé.

I/ Khái niệm về Ủy quyền – Giấy ủy quyền – Hợp đồng ủy quyền:

Ủy quyền: là việc thỏa thuận của các bên theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Giấy ủy quyền: là một hình thức ủy quyền, thường được sử dụng để ủy quyền cho bên dịch vụ làm hồ sơ trong giao dịch BĐS. Trong đó người ủy quyền đơn phương (KHÔNG cần bên được ủy quyền ký tên trên giấy ủy quyền) chỉ định người được ủy quyền thay mặt mình thực hiện các công việc chỉ định như: xóa thế chấp, đăng ký cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp mới, cập nhật đăng ký thay đổi, đăng bộ), xin thông tin quy hoạch, xác định vị trí/hiện trạng BĐS, đăng ký đo vẽ kiểm tra nội nghiệp; đăng ký mã số thuế, kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ… Trong đó, KHÔNG có các điều khoản về ĐỊNH ĐOẠT BĐS như: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, nhận cọc, thế chấp, vay vốn…

Hợp đồng ủy quyền: là một hình thức ủy quyền, trong đó bên ủy quyền và bên được ủy quyền cùng thống nhất ý chí về các điều khoản thỏa thuận ủy quyền và CÙNG KÝ TÊN trên hợp đồng ủy quyền tại cơ quan có thẩm quyền. Trong đó Hợp đồng ủy quyền toàn phần (hay toàn quyền) thường được sử dụng như là một hình thức thay thế cho hợp đồng mua bán chuyển nhượng trong giao dịch BĐS; cho phép bên được ủy quyền được toàn quyền quyết định với BĐS như: sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, nhận cọc, vay vốn, thế chấp… Trong đó bao gồm nhưng không giới hạn các quyền về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là BĐS đó.

II/ Những trường hợp sử dụng Hợp đồng ủy quyền toàn phần trong thực tế giao dịch BĐS:

1. Hình thức giả cách để mua bán chuyển nhượng BĐS:

§ Né thuế: trước đây, khi thị trường BĐS sôi động, HĐ ủy quyền toàn phần thường được những nhà đầu cơ lướt sóng rất ưa chuộng để sử dụng nhằm mục đích giảm bớt chi phí đóng thuế khi mua bán BĐS. Phổ biến nhất là việc sau khi ký HĐ ủy quyền toàn phần với chủ nhà (cũ) và bán lại cho người mua mới thì bên đầu cơ sẽ nhờ chủ nhà (cũ) ra hủy HĐ ủy quyền toàn phần để ký trực tiếp HĐ mua bán cho người mua mới. Như vậy họ sẽ giảm được một lần thuế đóng thu nhập cá nhân và một lần đóng lệ phí trước bạ. Trong trường hợp chủ nhà (cũ) không đồng ý ra ký hủy HĐ ủy quyền thì họ có thể trực tiếp ký hợp đồng công chứng mua bán cho người mua mới theo ủy quyền; lúc này họ vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân, nhưng giảm được một lần phần lệ phí trước bạ.

§ Tránh phải đổi sổ khi sắp hết trang cập nhật sang tên: trong một số trường hợp, ngoài việc né thuế thì dân đầu tư/đầu cơ BĐS hay dùng HĐ ủy quyền cho những BĐS sắp hết chỗ in cập nhật đăng bộ sang tên (còn vừa đủ 1 người sang tên sau này) nên họ sẽ ưu tiên để dành lại để giao dịch cho người mua tiêu dùng sau cùng. Bên cạnh việc tiết kiệm thời gian đổi sổ mới trong trường hợp sổ cũ hết chỗ cập nhật (khoảng 2 – 3 tháng) thì họ cũng tránh những trường hợp phát sinh do chủ nhà (cũ) sửa nhà sai hiện trạng đã hoàn công trên sổ cũ (đổi sổ mới lúc này phải đo vẽ lại khá phức tạp).

§ Tránh kê khai tài sản khi làm trong các Cơ quan Nhà nước: mình biết trong thực tế thời điểm trước có khá nhiều khách hàng của mình không ký thẳng HĐ công chứng mua bán chuyển nhượng mà phải làm HĐ ủy quyền qua một khoảng thời gian nhất định (thanh tra kê khai tài sản hàng năm).

2. Hình thức giả cách để cầm cố tài sản vay tiền:

Ngoài việc làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng giả cách (như trường hợp vụ án của Chủ tịch Tân Hiệp Phát – Trần Quí Thanh) thì việc làm giả cách hợp đồng vay tiền qua hình thức hợp đồng ủy quyền toàn phần là sự lựa chọn khá phổ biến của các đầu mối cho vay tiền tư nhân.

3. Người thân trong gia đình ủy quyền toàn phần khi có nhu cầu:

Đây là hình thức chính đáng và hợp lý nhất khi người thân trong gia đình ở xa (định cư nước ngoài) hoặc tuổi cao sẽ nhờ người nhà được toàn quyền thay mặt họ thực hiện các công việc liên quan đến BĐS đó.

III/ Những rủi ro khi giao dịch mua bán BĐS bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần:

1. Hết thời hạn ủy quyền thì HĐ ủy quyền sẽ vô hiệu: nếu trong HĐ ủy quyền không ghi rõ thời hạn ủy quyền và pháp luật không quy định thì thời hạn của hợp đồng ủy quyền là 01 năm kể từ ngày HĐ ủy quyền có hiệu lực. Đây là lưu ý mà người mua BĐS theo hình thức ủy quyền toàn phần nếu không chú ý kỹ dễ bị rủi ro rất lớn.

2. BĐS vẫn sẽ bị phong tỏa, kê biên, phát mãi thi hành án nếu bên ủy quyền (bên bán) bị buộc thực hiện các nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…): theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên...các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm các BĐS đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, BĐS vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi BĐS để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ…

3. Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Hậu quả xảy ra là BĐS sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) còn người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với BĐS này (nếu bên được uỷ quyền chết).

4. Người ủy quyền (bên bán) có thể đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền: quy định tại Điều 569 BLDS 2015 thì theo đó dù có thoả thuận thù lao hay không thì các bên trong hợp đồng uỷ quyền vẫn có quyền tự mình đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền chỉ cần báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý (nếu hợp đồng không có thù lao) và có thêm bồi thường nếu có thiệt hại (nếu hợp đồng có thù lao). Mặc dù “thời gian hợp lý” là như thế nào và xác định ra sao trên thực tế vẫn còn không thống nhất. Điều này rất rủi ro cho bên được ủy quyền (bên mua BĐS).

5. Hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu khi HĐ được lập ra để che giấu ý chí thật của các bên (HĐ giả cách): ý chí thật của các bên trong trường hợp này có thể là mua bán chuyển nhượng BĐS hoặc cầm cố BĐS để cho vay tiền.

6. Việc lập HĐ ủy quyền toàn quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì HĐ ủy quyền này cũng vô hiệu (theo điều 124 BLDS 2015): người thứ ba ở đây có thể là cơ quan thuế, ngân hàng, chủ nợ…

7. Đối với trường hợp thực hiện HĐ ủy quyền toàn phần để cầm cố tài sản vay mượn tiền: có rất nhiều trường hợp trong thực tế bên cầm cố (bên được ủy quyền) bán luôn tài sản được ủy quyền trong khi vẫn còn đang trong quá trình thực hiện hợp đồng mà không có cơ sở pháp lý nào để đảm bảo quyền lợi của bên ủy quyền.

=> Có thể thấy được việc giao dịch BĐS bằng hình thức HĐ ủy quyền toàn phần có rất nhiều rủi ro cho cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền tùy từng trường hợp cụ thể như trên. Mình chia sẻ những thông tin thực tế về các giao dịch HĐ ủy quyền toàn phần để anh chị có thêm góc nhìn bao quát hơn để tham khảo, hoặc có thêm những cơ sở để đưa ra các quyết định sao cho đảm bảo an toàn và đúng với quy định của pháp luật.

Mạc Văn Hấn