Mục tiêu của chính sách là tiệm cận giá thị trường, minh bạch hóa giao dịch và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Tuy nhiên, hiệu ứng lan truyền từ việc tăng bảng giá đất lại đang đẩy toàn thị trường vào một vòng xoáy khó gỡ: chi phí đầu vào leo thang – giá bán bị đội lên – người mua thờ ơ – doanh nghiệp mắc kẹt và hàng tồn kho thì ngày một dày hơn. Với mức tăng phổ biến từ 2–38 lần so với trước, thậm chí Đà Nẵng từng ghi nhận mức tăng đến 172%. Việc “shock” bảng giá đất này là nguồn cơn cho tình trạng:
-
Chi phí đầu vào tăng chóng mặt: Bao gồm thuế, phí và tiền sử dụng đất gia tăng theo.
-
Giá thành dự án đội lên: Kéo theo giá bán tăng, làm suy giảm khả năng chi trả của khách hàng.
-
Thanh khoản chững lại: Người mua quay bước, dẫn đến hàng tồn chất đống.
📊 Hàng tồn kho ở mức cao “kỷ lục”
| Thời điểm |
Số lượng tồn kho |
Diễn giải |
| Q4/2024 |
~17.058 căn/nền |
Chung cư 1.072; đất nền 4.768; nhà riêng 11.218 |
| Cuối 2024 |
> 491.000 tỷ đồng |
Giá trị tồn kho 103 doanh nghiệp niêm yết |
| Q1/2025 |
Tăng thêm 5,5% |
So với cùng kỳ năm trước |
| Cuối Q1/2025 |
~23.400 căn/nền |
Tồn kho gồm chung cư, nhà riêng, đất nền |
Không chỉ là con số đơn thuần, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang gánh trọng lượng số liệu tồn kho khổng lồ: Novaland: ~146.600 tỷ đồng (62% tổng tài sản); Nhà Khang Điền: ~22.000 tỷ đồng (72% tổng tài sản); Nam Long: ~17.500–19.100 tỷ đồng; Đất Xanh: ~13.400 tỷ đồng;...Những con số này phản ánh rõ thực trạng “thiếu dòng tiền rồi đến thừa hàng tồn”.
Cốt lõi của vấn đề nằm ở sự đứt gãy giữa kỳ vọng chính sách và sức chịu đựng thực tế của doanh nghiệp. Bảng giá đất tăng kéo theo chi phí sử dụng đất, thuế, phí và nhiều khoản nghĩa vụ tài chính khác đội lên nhanh chóng. Các doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán để cân đối bài toán lợi nhuận, trong khi mặt bằng thu nhập của người dân không thể tăng theo tốc độ ấy. Hệ quả là người mua ngày càng dè dặt, thậm chí "quay xe", khiến cho hàng hóa không tiêu thụ được, dự án không có dòng tiền quay vòng, doanh nghiệp bị kẹt trong áp lực lãi vay và chi phí vận hành.
Thực trạng càng đáng lo ngại hơn khi các kênh tín dụng hiện vẫn còn khắt khe với bất động sản. Dù lãi suất cho vay đã có dấu hiệu hạ nhiệt so với năm 2023, song việc tiếp cận vốn vẫn vô cùng khó khăn, đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Không có dòng tiền, chi phí đầu vào tăng, giá bán bị đẩy lên mức vượt ngưỡng chấp nhận của thị trường, vòng luẩn quẩn của bất động sản ngày càng siết chặt hơn. Nhiều doanh nghiệp hiện rơi vào trạng thái "tiến thoái lưỡng nan": nếu triển khai dự án thì rủi ro lỗ vốn vì không bán được, còn nếu dừng lại thì vẫn phải gồng gánh chi phí bảo trì, vận hành và lãi suất.
Việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết, nhưng nếu triển khai thiếu lộ trình và không song hành với các chính sách hỗ trợ đồng bộ, chính sách tốt cũng có thể trở thành rào cản phát triển. Không thể đơn phương nâng giá đất mà bỏ qua năng lực tài chính của doanh nghiệp và sức mua của thị trường. Muốn thị trường bất động sản sớm thoát khỏi tình trạng đóng băng, cần một tư duy điều hành linh hoạt và thực tế hơn. Các giải pháp như giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng cho dự án nhà ở thương mại , xã hội, hay minh bạch hóa thông tin giao dịch và dữ liệu giá đất cần được triển khai đồng bộ và mạnh mẽ. Đặc biệt, việc kiểm soát đầu cơ và hạn chế thổi giá đất bằng các cơ chế giao dịch minh bạch qua sàn cần sớm được thể chế hóa.
Thị trường bất động sản không thể vận hành hiệu quả nếu thiếu một cấu trúc chính sách cân bằng giữa mục tiêu thu ngân sách và phát triển kinh tế – xã hội. Bảng giá đất là một công cụ quan trọng, nhưng cần được sử dụng một cách khôn ngoan và thận trọng. Nếu không, chính sách tưởng như để tạo sự công bằng sẽ lại vô tình đẩy doanh nghiệp vào thế khó, người dân xa rời giấc mơ an cư, và thị trường tiếp tục chìm sâu trong bóng tối của hàng tồn và niềm tin lung lay.