Theo báo cáo mới nhất của VARS, hơn 75% giao dịch nhà ở trên thị trường hiện nay đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên.
Nói nôm na cho dễ hiểu: phần lớn nhà được bán ra không phải cho người đang cần một chỗ ở, mà cho người đã có nhà rồi và mua thêm.
Thông tin này không gây sốc. Nó chỉ gây… xác nhận. Xác nhận rằng cảm giác mình đi làm cật lực mà vẫn đứng ngoài cuộc chơi của nhiều người không phải là tưởng tượng.
Thị trường năm 2025 ghi nhận nguồn cung tăng mạnh, đặc biệt là chung cư, nhất là chung cư đắt tiền. Dự án mở bán rầm rộ, bảng giá in bóng loáng, sa bàn đặt ngay ngắn, môi giới lúc nào cũng tươi hơn hoa Tết. Nhưng nếu nhìn vào cơ cấu giao dịch, câu hỏi hiện ra rất rõ: ai đang mua những căn nhà này?
Không phải là cặp vợ chồng trẻ đang gom góp từng đồng sau 5–7 năm đi làm. Không phải là người đang thuê nhà 7–10 triệu/tháng và mơ về một chỗ ở ổn định. Mà là những người… đã có nhà.
Họ mua căn thứ hai, thứ ba, thậm chí thứ tư. Mua để giữ tiền, mua để đầu tư, mua vì “thấy ai cũng mua”, mua vì “không mua thì sợ sau này không mua nổi”.
Trong khi đó, người mua nhà lần đầu vẫn đang rất chăm chỉ làm một việc quen thuộc: đứng ngoài và quan sát.
👉 Quan sát giá tăng.
👉 Quan sát lãi suất nhích lên.
👉 Quan sát những bài quảng cáo nói rằng “đây là cơ hội cuối cùng”.
Và quan sát… cơ hội đó trôi qua.
Có một nghịch lý khá buồn cười: thị trường càng nói nhiều về “nhu cầu ở thực”, thì người ở thực lại càng ít xuất hiện trong giao dịch. Không phải vì họ không cần nhà. Mà vì họ không đủ lực để bước vào một sân chơi mà giá vé ngày càng cao.
Trong khi đó, nhóm mua căn thứ hai trở lên lại rất linh hoạt. Họ có sẵn tài sản, có dòng tiền, có khả năng xoay vốn. Lãi suất tăng một chút thì họ chờ. Thị trường chững lại thì họ thương lượng. Giá xuống thì họ bắt đáy. Còn nếu không mua được căn này, họ cũng không sao, vì họ đã có nhà để ở rồi.
Còn người mua lần đầu thì khác. Họ không có nhiều lựa chọn. Không mua thì ở thuê tiếp. Mua thì phải gồng. Gồng lãi, gồng gốc, gồng cả tâm lý liệu mình có đang mua ở đỉnh không.
Và thế là, thị trường xuất hiện thêm một hiện tượng mới: rao bán cắt lỗ.
Cắt lỗ ở đây không phải là mất sạch. Mà là bán thấp hơn kỳ vọng. Những nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nóng bắt đầu thấy mệt. Lãi suất không còn rẻ, giỏ hàng thì bung ra quá nhiều, người mua không còn ào ào như trước. Một số buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán bớt, thu hồi vốn.
Nghe thì có vẻ giống tin vui cho người mua ở thực. Nhưng thực tế, phần lớn những căn “cắt lỗ” đó vẫn… ngoài tầm với của người mua lần đầu. Vì giảm vài trăm triệu trên một căn 7–8 tỷ, suy cho cùng, vẫn là 7–8 tỷ.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Nhưng sàng lọc ai? Chủ yếu là sàng lọc nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Còn với người chưa từng sở hữu nhà, thì cánh cửa vào thị trường vẫn nặng như cũ, thậm chí nặng hơn.
Nói cho công bằng, mua căn thứ hai không sai. Đầu tư bất động sản không có gì đáng trách. Vấn đề nằm ở chỗ: khi hơn 75% giao dịch đến từ người đã có nhà, thì rõ ràng thị trường nhà ở đang vận hành như một thị trường tài sản nhiều hơn là thị trường phục vụ nhu cầu ở.
Nhà được xây nhiều. Dự án được mở liên tục. Nhưng người cần nhà nhất lại khó mua nhà nhất. Nghe hơi nghịch lý, nhưng lại rất quen.
Có lẽ vì thế mà nhiều người trẻ bây giờ không còn hỏi “bao giờ mua nhà”, mà hỏi “mua để làm gì”. Mua để ở hay mua để giữ tiền? Mua để an cư hay mua để không bị tụt lại? Mua vì nhu cầu thật hay vì nỗi sợ?
Và cũng có thể vì thế mà ngày càng nhiều người chấp nhận ở thuê lâu dài, miễn là sống gần, sống nhẹ đầu, sống đúng với khả năng của mình, thay vì lao vào một cuộc đua mà vạch đích cứ bị đẩy xa dần.
Thị trường vẫn đang bán nhà rất tốt.
Chỉ là… không bán cho tất cả mọi người.
Và trong bức tranh đó, người mua nhà lần đầu vẫn đang đứng bên lề, tay cầm máy tính, đầu đầy câu hỏi, miệng cười trừ mỗi khi nghe ai đó nói: Ráng lên, rồi cũng tới lượt thôi.