Thời điểm tháng 7/2023, chung cư Osaka Complex ngõ 48 Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) có chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Quốc tế CT và đơn vị quản lý vận hành là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng (tính tới thời điểm trước tháng 9/2023) thông tin “phủ sóng” khắp các cơ quan truyền thông về các bất cập như: Hàng trăm căn hộ với cả nghìn cư dân chen chúc, dùng chung 1 thang máy; rác thải không có đơn vị xử lý, chẳng biết đổ đi đâu; nhập nhèm quỹ bảo trì…

Sau đó, sự việc bị đẩy lên cao trào khi hàng nghìn người dân sinh sống tại chung cư bức xúc, căng băng rôn biểu tình, phản đối hành vi đơn phương cắt thang máy, không xử lý rác thải...của đơn vị quản lý vận hành thời điểm đó là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng. Dưới “sức ép” của chính quyền và cư dân, Công ty TNHH Nam Minh Hoàng sau đó đã phải mở lại thang máy và xử lý rác thải.

Ngày 17/8/2023, UBND phường Hoàng Liệt đã có Quyết định số 367/QĐ-UBND về việc công nhận Ban Quản trị chung cư Osaka Complex. Cũng sau thời gian này, cộng đồng cư dân Osaka đã có Ban Quản trị chính thức, thay mặt cư dân đứng ra lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.

Hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư

Sau thời điểm kể trên, đến nay, khúc mắc giữa đơn vị quản lý vận hành cũ là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng và cộng đồng cư dân (đại diện là Ban Quản trị) vẫn hết sức căng thẳng. Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội có Kết luận Thanh tra về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư Osaka Complex, qua đó chỉ ra nhiều sai phạm của chủ đầu tư.

Theo đó, từ ngày 6/3 đến ngày 13/5/2024, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội đã tiến hành thanh tra, làm việc với UBND quận Hoàng Mai, UBND phường Hoàng Liệt, Công ty TNHH Nam Minh Hoàng, Ban Quản trị tòa nhà, Ban đại diện cư dân “Ban Quản trị lâm thời”...

Kết quả kiểm tra hiện trạng công trình nêu, căn cứ bản vẽ đã hoàn công, dự án do Công ty TNHH Nam Minh Hoàng là đơn vị Hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Quốc tế CT. Quá trình thi công dự án, 3 tầng 33, 34, 35 (tháp A, tháp B) được Sở Quy hoạch - Kiến trúc nêu là những tầng nghiệp vụ công an. Tuy nhiên, tại các quyết định phê duyệt của UBND Thành phố Hà Nội không có nội dung giao cho cơ quan nào sử dụng. Đồng thời, 3 tầng nghiệp vụ này cũng chưa được Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình (Bộ Xây dựng) đồng ý kết quả nghiệm thu hoàn thành để đưa vào sử dụng.

Kết luận Thanh tra nêu, việc chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Quốc tế CT bàn giao cho Công ty TNHH Nam Minh Hoàng sử dụng 3 tầng nghiệp vụ ở cả tháp A và B là vi phạm quy định. Trách nhiệm này thuộc về thẩm quyền của UBND quận Hoàng Mai, UBND phường Hoàng Liệt khi không kịp thời phát hiện và xử lý những vi phạm nêu trên.

Đề cập tới Ban Quản trị tòa nhà, Kết luận Thanh tra nêu, UBND phường Hoàng Liệt có đủ điều kiện để đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu và bầu ra số lượng, chức danh các thành viên trong Ban Quản trị phù hợp với quy định pháp luật. Về thành phần Ban Quản trị, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội chỉ rõ: “Quy chế 02 không có quy định bắt buộc phải bầu đại diện chủ đầu tư làm Phó Ban Quản trị nhà chung cư để được cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban Quản trị. Do đó, trường hợp chủ đầu tư chưa cử người tham gia Ban Quản trị thì công nhận Ban Quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu”.

Về nội dung kinh phí 2% bảo trì tòa nhà, Kết luận Thanh tra nêu: Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Quốc tế CT đã không mở và không ghi tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư vào hợp đồng mua bán. Điều này vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/201/NĐ-CP của Chính phủ. Trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư.

Cũng tại Kết luận, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, theo biên bản họp Hội nghị nhà chung cư Osaka Complex ngày 27/12/2018, thành phần gồm đại diện Công ty Cổ phần Quốc tế CT, Công ty TNHH Nam Minh Hoàng, Công an phường, Bí thư Chi bộ, cư dân mua căn hộ... đã bầu ra “Ban Quản trị lâm thời”. Hội nghị này đưa ra nội dung “Ban Quản trị lâm thời cử người tham gia và đứng tên tài khoản đồng sở hữu nhằm mục đích tạm thu 2% của giá trị căn hộ nhằm thành lập quỹ bảo trì Nhà chung cư Osaka Complex. Khoản tiền đóng góp này sẽ được chuyển cho Ban Quản trị nhà chung cư Osaka Complex ngay sau khi Ban Quản trị được UBND quận Hoàng Mai ra quyết định công nhận”.

Theo danh sách “Ban Quản trị lâm thời” cung cấp, có 683/720 căn hộ nộp 2% kinh phí bảo trì với số tiền gần 13,5 tỷ đồng. Sàn thương mại do Công ty TNHH Nam Minh Hoàng nộp 2% với số tiền khoảng 860 triệu đồng. Số tiền kể trên được thu và gửi vào tài khoản đồng sở hữu, nội dung tài khoản ghi: Kinh phí bảo trì chung cư Osaka. Theo bảng tổng hợp theo dõi tiền gốc và lãi tính tới ngày 6/5/2024 là hơn 16 tỷ đồng.

Thanh tra Sở Xây dựng kết luận, cuộc họp Hội nghị nhà chung cư Osaka Complex ngày 27/12/2018 là do người dân (những người đã về sinh sống và mua nhà cho tới thời điểm này) tự tổ chức và bầu ra “Ban Quản trị lâm thời”. Theo quy định pháp luật về nhà ở không có khái niệm nêu trên. Việc tổ chức gọi là “Ban Quản trị lâm thời” cử người tham gia và đứng tên tài khoản đồng sở hữu thu kinh phí bảo trì 2% là không đúng quy định tại Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trách nhiệm này thuộc về các cá nhân đồng sở hữu tài khoản nêu trên.

Osaka Complex “lột xác” sau khi có Ban Quản trị

Bà Nguyễn Thị Bích Diệu, Trưởng Ban Quản trị nhà chung cư Osaka Complex cho hay: “Kể từ khi có Ban Quản trị được chính quyền công nhận, chúng tôi đã cố gắng khắc phục những tồn tại mà đơn vị quản lý vận hành cũ là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng gây ra. Trong đó có việc ký hợp đồng bảo trì thang máy, sửa chữa, kiểm định toàn bộ thang máy đảm bảo cho việc đi lại của cư dân. Hút bể phốt, thau rửa bể nước sinh hoạt, lắp hệ thống giữ xe thông minh…Cư dân được tự chủ trong việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà”.

Chị Phạm Thị Hương, cư dân sống tại tầng tòa B chung cư Osaka Complex cho biết, về tổng quan, việc quản lý và hoạt động của Ban Quản trị là tích cực đối với cư dân. Những tồn tại như vệ sinh, thang máy, hoạt động tập thể đều được cải thiện.

“Năm ngoái, thời điểm đó tôi đang mang bầu 7 tháng, đơn vị quản lý vận hành cũ là Công ty TNHH Nam Minh Hoàng đã cắt thang không cho cư dân đi lại, không thu rác, dọn vệ sinh, khiến đời sống cư dân vô cùng khổ sở. Bốn ngày liên tiếp, tôi không xuống được tòa nhà vì không thể đi bộ, rất ảnh hưởng tới đời sống tinh thần và sức khỏe của bản thân. Thời điểm hiện tại, tôi đang băn khoăn về khoản kinh phí bảo trì tòa nhà 2% do “Ban Quản trị lâm thời” thu giữ, tôi và nhiều cư dân có mong muốn lấy lại và bàn giao cho Ban Quản trị chính thức nắm giữ”.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Chi hội trưởng Chi hội Người cao tuổi tổ dân phố số 42, chung cư Osaka Complex, đồng thời là cư dân sinh sống tại chung cư cho hay: “Tôi cảm ơn UBND phường đã quan tâm và tạo điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu cho cư dân được quyền lựa chọn và bầu Ban Quản trị đúng quy định pháp luật. Nói về Ban Quản trị, hơn 1 năm qua, tôi nhận thấy các thành viên trong tổ chức là những người rất quan tâm với cư dân, có trách nhiệm với công việc mà Ban Quản trị được cư dân giao phó vận hành tòa nhà. Đồng thời, Ban Quản trị cũng có tiếng nói để cư dân sống đoàn kết và xây dựng cuộc sống lành mạnh tại khu dân cư”.

Ông Đỗ Đình Ái, Thanh tra viên nhân dân tổ dân phố 42, cư dân chung cư Osaka Complex cho hay: “Tôi chứng kiến từ đầu việc Ban Quản trị được ra đời, được cư dân Osaka Complex tín nhiệm, bản thân tôi cảm ơn Ban Quản trị luôn đồng hành với cư dân trong quá trình vận hành tòa nhà. Là những người có tâm huyết, luôn đứng ra bảo vệ quyền lợi cho cư dân. Ban Quản trị hiện đang quản lý và vận hành tòa nhà rất tốt, đáp ứng được mong mỏi của đại đa số cư dân. Cư dân chúng tôi đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết việc lấy lại 2% phí bảo trì để phục vụ hoạt động bảo trì tòa nhà chung cư”.

Nguồn: Báo Xây Dựng