Nguồn cung có cải thiện, giao dịch có nhúc nhích, người mua quay lại xem nhà, chủ đầu tư cũng bớt cảnh bật đèn văn phòng cho có không khí. Nếu nhìn từ xa, ai cũng có thể lạc quan mà bảo: thị trường đã qua đáy.

Nhưng nếu nhìn kỹ hơn, đặc biệt là nhìn vào giá thì câu chuyện lại hoàn toàn khác. Tối muộn, tôi đọc được một ít số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills, đại loại là căn hộ Hà Nội 5 năm qua tăng trung bình 26% mỗi năm, cộng dồn lại cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Con số này không chỉ khiến người mua nhà choáng, mà còn khiến những người từng “đắn đo” cách đây vài năm nay phải tự hỏi: hóa ra mình không chờ đúng thời điểm, mà chờ… sai thời đại.

Điều đáng nói là mức tăng ấy không đến từ những cơn sốt ầm ĩ, cò đất hò hét hay tin đồn quy hoạch bay như chim. Nó tăng rất lặng lẽ, đều đặn, như cách một chiếc nồi nước sôi lên mà người ngồi trong không nhận ra. Đến lúc thấy nóng thì đã quá muộn để nhảy ra.

Bước sang năm 2026, nhiều người kỳ vọng giá sẽ “hạ nhiệt”. Nhưng cá nhân tôi cho rằng, khả năng giá chung cư Hà Nội giảm mạnh là rất thấp, ít nhất trong nửa đầu năm, và thậm chí cả năm 2026. Không phải vì thị trường quá tốt, mà vì… có quá nhiều thứ khiến giá không thể giảm.

Trước hết là câu chuyện chi phí. Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026 với mức tiệm cận thị trường hơn đang đặt các chủ đầu tư vào một bài toán rất rõ ràng: đầu vào đắt hơn thì đầu ra không thể rẻ hơn. Tiền sử dụng đất tăng, chi phí giải phóng mặt bằng tăng, đền bù tăng, đó là những khoản không thể “tiết kiệm bằng niềm tin”.

Tiếp theo là chi phí xây dựng. Giá vật liệu, nhân công, chi phí tài chính… vẫn neo ở mức cao. Trong bối cảnh đó, việc kỳ vọng chủ đầu tư hy sinh lợi nhuận để giảm giá cho người mua nghe cũng hợp lý như mong giá phở giảm khi thịt bò tăng gấp đôi.

Nhưng yếu tố quan trọng nhất và cũng mang tính cấu trúc nhất vẫn là lệch pha cung cầu. Nguồn cung năm 2026 có thể nhiều hơn 2023–2024, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Nhà ở bình dân, nhà giá vừa túi tiền, nếu có thường xuất hiện rất khiêm tốn trong báo cáo, rồi biến mất rất nhanh trong thực tế.

Thị trường đang có nhiều căn hộ, nhưng thiếu đúng loại căn hộ mà số đông cần. Và khi thứ khan hiếm nhất lại là nhà để ở thực, thì giá trung bình rất khó đi xuống, kể cả khi thanh khoản không bùng nổ.

Ở đây có một nghịch lý khá cay đắng: thị trường không sốt, người mua không hưng phấn, nhưng giá vẫn cao. Chủ đầu tư không bán tháo, người mua không chờ được lâu, và thế là giá đứng đó, không tăng mạnh, nhưng cũng chẳng chịu giảm.

Tôi cho rằng, năm 2026 sẽ là năm giá chung cư Hà Nội tăng chậm lại, đúng như nhiều tổ chức nghiên cứu dự báo. Nhưng “tăng chậm” không đồng nghĩa với “dễ chịu”. Với mặt bằng giá đã quá cao, chỉ cần không giảm là người mua đã đủ mệt.

Câu chuyện nhà ở lúc này không còn đơn thuần là bài toán đầu tư, mà là vấn đề an cư, vấn đề phân bổ nguồn lực xã hội. Khi một cặp vợ chồng trẻ có thu nhập khá vẫn phải đắn đo từng mét vuông, còn nhà ở bình dân dần trở thành khái niệm mang tính hoài niệm, thì rõ ràng thị trường đang vận hành theo logic của vốn, chứ không phải logic của nhu cầu sống.

Giá căn hộ Hà Nội vì thế khó hạ nhiệt không phải vì thị trường quá khỏe, mà vì nó được “đỡ” bằng chi phí, bằng khan hiếm và bằng cả tâm lý sợ bỏ lỡ. Người mua biết giá cao, nhưng cũng biết rằng nếu không mua bây giờ, chưa chắc sau này sẽ rẻ hơn.

Và thế là, thị trường bước vào một trạng thái rất… Hà Nội: không ồn ào, không vỡ trận, nhưng cũng không cho ai cảm giác dễ thở. Giá đứng đó, như một lời nhắc nhở âm thầm rằng: nhà ở đang ngày càng xa dần khỏi khả năng tiếp cận của số đông, dù chẳng có cơn sốt nào xảy ra cả.