Nhưng vấn đề của thị trường bất động sản là: nó rất ít khi vận hành theo cái mà ai cũng thấy đúng.
Lý do đầu tiên được nhắc đến nhiều nhất là tăng nóng thì phải giảm sâu. Điều này không sai, và lịch sử thế giới gần như là một bộ sưu tập các cú tăng sốc rồi rơi mạnh.
Từ Tokyo, nơi giá nhà từng tăng gấp 3 trong vài năm rồi mất một nửa giá trị, đến các thành phố ở Hoa Kỳ như Miami hay Las Vegas, nơi giá tăng hơn 100% rồi lại bốc hơi gần một nửa chỉ sau vài năm. Dublin từng tăng 250% rồi cũng phải trả lại thị trường hơn một nửa giá trị. Nghe qua thì thấy giống một quy luật rất công bằng: tăng bao nhiêu rồi cũng phải trả lại.
Nhưng nếu nhìn kỹ, điểm chung của những cú “toang” đó không chỉ là tăng nhanh, mà là tăng bằng tiền vay, bằng đòn bẩy, và bằng niềm tin rằng giá sẽ còn tăng nữa. Khi tín dụng bị siết lại, giống như rút ổ điện khỏi một cái bong bóng, nó xẹp rất nhanh.
Quay lại câu chuyện trong nước, đặc biệt là Hà Nội năm 2024, giá chung cư tăng khoảng 65%, tức là gấp 3–4 lần mức tăng bình quân nhiều năm. Nhìn con số này xong mà vẫn nghĩ ổn định bền vững thì cũng lạc quan hơi quá. Nó giống kiểu lương tăng 10% nhưng giá nhà tăng 65%, nghe thôi đã thấy có gì đó… sai sai.
Và đúng là sai thật. Khi thu nhập bình quân một năm khoảng hơn 100 triệu mà giá nhà chạy nhanh gấp 6–7 lần tốc độ đó, thì câu chuyện không còn là “đắt hay rẻ”, mà là “có mua nổi không”.
Đến một lúc nào đó, người mua thật sẽ đứng lại, không phải vì họ không thích mua, mà vì họ không thể mua. Thị trường lúc đó không cần ai “đạp giá”, tự nó cũng chững lại vì… hết người đỡ.
Nhưng đoạn thú vị nhất nằm ở chỗ này: giá không giảm ngay khi bạn nghĩ nó phải giảm.
Bởi vì người bán không phải lúc nào cũng cần bán. Chủ nhà có thể không giao dịch, nhà đầu tư có thể gồng lãi, còn chủ đầu tư thì có thể giãn tiến độ, giữ giá, hoặc tung ra đủ loại chính sách để “câu giờ”.
Thành ra, thị trường bước vào trạng thái rất quen thuộc: thanh khoản giảm trước, giá đứng hình sau, và chỉ khi áp lực tài chính đủ lớn thì giá mới bắt đầu nhúc nhích đi xuống.
Nói cách khác, thị trường không “rơi” ngay, mà nó sẽ… lì trước.
Còn câu chuyện bơm tiền cứu thị trường cũng thú vị không kém. Nhiều người tin rằng cứ có dòng tiền là giá sẽ giữ được. Nhưng tiền không chảy vào bất động sản một cách vô điều kiện. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn cao lên, người vay bắt đầu sợ, ngân hàng cũng bắt đầu chọn lọc, thì dòng tiền đó không còn dễ dãi như trước. Nó giống như có nước nhưng khóa vòi lại, nhìn thì vẫn có nhưng không chảy được bao nhiêu.
Kết lại, nói giá nhà chắc chắn giảm cũng đúng… nhưng chỉ đúng một nửa. Giá có thể giảm, nhưng không giảm theo cách mọi người đang tưởng tượng. Nó không phải kiểu rơi tự do, mà là một quá trình chậm, lì, và đôi khi rất khó chịu: giao dịch đóng băng, kỳ vọng bị bào mòn, và người cầm hàng bắt đầu mệt trước khi giá thực sự xuống.
Thị trường bất động sản chưa bao giờ dễ đoán. Chỉ có một điều khá chắc chắn: khi ai cũng tin vào một kịch bản rõ ràng, thì thực tế thường sẽ diễn ra theo cách… khó chịu hơn nhiều.