Giá đất tăng vọt tới 20%, dù lượng giao dịch thực tế rất thấp và tập trung ở các khu vực có giá trị nền thấp, hạ tầng còn sơ khai. Một lần nữa, cơn sốt đất “ảo” lại quay trở lại – và lần này, không chỉ phản ánh sự tinh vi của giới đầu cơ, mà còn phơi bày sự ngây thơ nguy hiểm của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân.

Chiếc bẫy quen thuộc: Tạo sóng bằng thông tin nhiễu

Giới đầu cơ đang tái hiện bài cũ: tung tin đồn có chủ đích, đánh vào tâm lý đám đông để tạo sóng giá. Theo phân tích từ TS. Trần Xuân Lượng (Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam), đa phần các cơn sốt đất vừa qua đều bắt nguồn từ “bàn tay vô hình” thao túng giá, chứ không đến từ nhu cầu thực.

Chiến lược quen thuộc:

- Tung tin đồn một huyện hoặc thị xã sẽ trở thành trung tâm hành chính mới sau sáp nhập.

- Dàn dựng giao dịch khống, mua qua bán lại trong nhóm để tạo hiệu ứng thanh khoản giả tạo.

- Kích hoạt tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) trong các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Hệ quả là giá đất tăng phi lý, nhưng không hề dựa trên tiềm năng sử dụng thực hay quy hoạch chính thức.

Bài học từ lịch sử: Hà Tây – Hà Nội năm 2008

Câu chuyện sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 vẫn là một trong những ví dụ điển hình về vết xe đổ của đầu tư theo tin đồn. Khi đó, đất tại Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất bị đẩy giá gấp 2–3 lần chỉ trong vài tháng. Nhưng sau khi cơn sốt qua đi, hàng loạt nhà đầu tư rơi vào cảnh vỡ nợ, buộc phải bán tháo với giá rẻ hơn cả lúc ban đầu.

Những “giấc mơ đô thị hóa” khi không đi kèm quy hoạch cụ thể và đầu tư hạ tầng thực chất, sẽ chỉ là ảo ảnh.

Phân biệt thị trường thật và thị trường ảo: Không khó, nếu đủ tỉnh táo

Một thị trường có giá trị thực cần hội đủ ba yếu tố:

- Thanh khoản ổn định: có người mua thật, sử dụng thật.

- Hạ tầng hiện hữu: giao thông, điện nước, y tế, giáo dục đã được triển khai.

Thông tin minh bạch: quy hoạch được công bố rõ ràng bởi cơ quan Nhà nước.

Ngược lại, thị trường ảo thường có đặc điểm:

- Giá tăng vọt nhưng không có giao dịch thật.

- Tỷ lệ bỏ hoang cao, không phát sinh hoạt động sử dụng.

- Quy hoạch chỉ nằm trên giấy, hạ tầng gần như chưa hiện diện.

Một ví dụ đang nổi cộm là TP. Việt Trì (Phú Thọ) – nơi giá đất bất ngờ tăng mạnh sau tin đồn sáp nhập địa giới. Nhưng hãy hỏi ngược lại: Việt Trì có đang thực sự thay đổi gì về hạ tầng hay quy hoạch không?

Nhà đầu tư thông minh: Hành động khác đám đông

- Không đầu tư theo đám đông. Tin đồn là ngắn hạn – hậu quả có thể kéo dài nhiều năm.

- Hạn chế vay đòn bẩy tài chính. Giao dịch đất ảo bằng tiền vay chỉ khiến nhà đầu tư tự đẩy mình vào thế rủi ro kép.

- Luôn kiểm tra pháp lý và quy hoạch. Không giấy tờ rõ ràng, không quy hoạch cụ thể – không xuống tiền.

Vai trò của Nhà nước: Không thể đứng ngoài cuộc

Cơn sốt đất ảo không chỉ là vấn đề cá nhân, mà là nguy cơ gây bất ổn tài chính vĩ mô. Đã đến lúc các cơ quan quản lý cần hành động quyết liệt hơn:

1. Minh bạch quy hoạch

- Công bố rộng rãi thông tin sử dụng đất, hạ tầng, quy hoạch chi tiết trên nền tảng trực tuyến.

- Truy cứu trách nhiệm pháp lý với tổ chức/cá nhân phát tán tin đồn thất thiệt.

2. Kiểm soát đầu cơ bằng thuế

- Áp thuế cao với giao dịch mua bán đất dưới 12 tháng.

- Đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang, không sử dụng trong thời gian dài.

3. Giám sát tín dụng bất động sản

- Tăng cường kiểm tra các khoản vay thế chấp đất nền ở khu vực có dấu hiệu sốt ảo.

- Yêu cầu định giá độc lập để xác định đúng giá trị tài sản đảm bảo.

Kết luận: Trí tuệ hay tâm lý bầy đàn – lựa chọn nằm ở mỗi nhà đầu tư

Thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ phân hóa rõ nét: giữa những người đầu tư bằng lý trí và những người bị cuốn theo đám đông.

Trong thời đại mà thông tin có thể bị thao túng dễ dàng, điều quý giá nhất không phải là cơ hội – mà là khả năng phân biệt thật – giả.

Vì trong bất động sản, sai một bước không chỉ trả giá bằng tiền – mà còn bằng cả thời gian, niềm tin và cơ hội thật sự.