Nhưng đời không đẹp như phối cảnh dự án đâu các bác ạ, đường dài mới biết ngựa hay, có nhiều thứ đến những phút cuối mới khiến chúng ta bất ngờ.

Mới đây có một bạn đăng bài trong nhóm bất động sản mà đọc xong thấy đúng kiểu đang mơ về tổ ấm thì ngân hàng cho tỉnh mộng. Bạn ấy mua một căn chung cư dự kiến bàn giao năm 2028, cọc từ cuối năm ngoái lúc mở bán sự kiện, đến giờ đã đóng 21%.

Thời điểm xuống tiền thì được tư vấn vay ngon lành. Nhưng tới lúc chuẩn bị ký hợp đồng mua bán thật, ngân hàng báo không đủ điều kiện giải ngân nữa. Chủ đầu tư thì đưa ra hai option rất nhân văn:

👉 Một là chuyển sang thanh toán bình thường, mỗi tháng đóng vài chục triệu tới 2028.

👉 Hai là tự tìm người sang nhượng hợp đồng.

👉 Không đồng ý thì nguy cơ mất luôn khoản đã đóng.

Nghe xong nhiều người sốc kiểu: rồi lúc đầu ngân hàng ngồi đông như hội thảo tài chính để làm gì?

Thực ra vấn đề nằm ở chỗ này: đa số dự án mở bán hiện nay đều bán từ lúc mới đào móng, chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nên khách chỉ ký kiểu booking, giữ chỗ, ký quỹ thiện chí, văn bản thỏa thuận… nói chung tên gọi thì phong phú nhưng bản chất vẫn là “đưa tiền trước”.

Mà ở giai đoạn đó, ngân hàng mới chỉ xem hồ sơ sơ bộ thôi. Kiểu: nhìn thu nhập thế này chắc vay được đấy! Chứ chưa phải cam kết sống chết gì đâu.

Tới lúc dự án đủ pháp lý để ký HĐMB thật thì ngân hàng mới bắt đầu thẩm định lại từ đầu. Mà cuộc đời con người 2-3 năm thay đổi nhanh hơn giá chung cư Hà Nội.

Hôm nay lương 40 triệu, năm sau công ty cắt giảm nhân sự. Hôm nay CIC đẹp như thiếu nữ 18, mai lỡ quẹt thêm cái ô tô trả góp là bắt đầu “hồ sơ cần xem xét thêm”.

Hôm nay ngân hàng còn room, mai tự nhiên tín dụng bị siết là nhân viên ngân hàng cũng chỉ biết cười trừ.

Nhiều người giờ mua nhà theo kiểu: Xuống tiền trước không mai lại tăng giá. Nghe cũng đúng thôi, vì thị trường này nó tạo cảm giác chậm một nhịp là căn đẹp bay mất, giá lại nhích thêm vài trăm triệu như chơi chứng khoán.

Nhưng cái nguy hiểm là nhiều người đang dùng khả năng tài chính của tương lai để mua nhà của hiện tại.

Tức là lấy niềm tin 3 năm nữa chắc mình vẫn kiếm được từng này tiền để ký vào một khoản nợ kéo dài hàng chục năm.

Mà nghề nghiệp thời nay thì mong manh như tình yêu tuổi 17. Hôm nay còn KPI chiến thần, mai công ty tái cơ cấu là ngồi cập nhật CV trên TopCV trong tiếng nhạc lofi.

Đó là lý do giai đoạn này, chuyện quan trọng nhất không phải: Ngân hàng cho vay bao nhiêu? Mà phải tự hỏi: Nếu ngân hàng quay xe thì mình có tự cứu nổi mình không?

Vì sale có thể hứa. Chủ đầu tư có thể hỗ trợ. Ngân hàng có thể “dự kiến”. Nhưng tới hạn đóng tiền thật, người phải thức đêm nhìn bảng tiến độ thanh toán vẫn là mình thôi 🥵