Một căn hộ 45m2, tầng 8, toà HH3 Linh Đàm đang được rao bán 2,1xx tỷ đồng.
Mấy nay cứ lang thang trong group cư dân của HH Linh Đàm, thấy cũng tha hồ lắng lo trăn trở. Nhiều cư dân động viên nhau cứ yên tâm, không nên hoang mang.
Thế nhưng các bác ạ, hợp thức hoá sai phạm hôm nay là gánh nặng cho tương lai. Nếu cấp sổ để hợp thức hóa sai phạm, thì vấn đề không dừng ở hiện tại, mà sẽ bộc lộ rõ sau 10–15 năm khi công trình xuống cấp như các khu tập thể cũ.
Với các khu tập thể trước đây, do xây thấp, mật độ thấp, số căn ít, nên khi cải tạo, nhà đầu tư có thể xây cao hơn, tăng số căn hộ. Sau khi đền bù cho cư dân cũ, phần căn hộ tăng thêm đủ để bán, thu hồi vốn và có lợi nhuận. Dù vậy, thực tế cho thấy nhiều dự án cải tạo chung cư cũ vẫn rất khó thu hút nhà đầu tư.
Còn với HH thì ngược lại. Khi đã xây vượt tầng, nhồi mật độ quá cao ngay từ đầu, nếu sau này buộc phải tháo dỡ để xây lại đúng quy hoạch, thì công trình mới sẽ phải thấp hơn, mật độ giảm, kéo theo số căn hộ giảm mạnh. Khi đó, bài toán tài chính không còn khả thi: xây lại ít căn hơn nhưng vẫn phải bố trí tái định cư cho số lượng cư dân hiện hữu rất lớn.
Kết quả là gì? Không nhà đầu tư nào dám tham gia vì chắc chắn lỗ. Nếu đã cấp sổ, quyền lợi sở hữu được xác lập, thì khi công trình mất an toàn, Nhà nước buộc phải đứng ra giải quyết: hoặc xây lại để tái định cư tại chỗ, hoặc tìm quỹ đất khác để bố trí. Cả hai phương án đều tiêu tốn nguồn lực rất lớn và tạo áp lực lên quy hoạch đô thị.
Mới hơn 10 năm mà nhìn nhiều mảng tường ở HH đã loang lổ, thấm nước, bong tróc như các khu tái định cư cũ hàng chục năm tuổi. Đây không còn là chuyện thẩm mỹ, mà cho thấy chất lượng công trình và hệ thống kỹ thuật đang xuống cấp rất nhanh.
Nếu ngay bây giờ đã như vậy, thì thêm 10–15 năm nữa sẽ ra sao khi công trình tiếp tục già hóa, mật độ vẫn quá cao, hạ tầng vẫn quá tải? Đến lúc mất an toàn buộc phải tháo dỡ xây lại thì bài toán còn khó hơn gấp nhiều lần.
Trong khi đó, nếu xây lại đúng quy hoạch thì số tầng sẽ thấp hơn, số căn hộ giảm mạnh. Nghĩa là sẽ không có nhà đầu tư nào muốn bỏ tiền làm vì chắc chắn lỗ. Cuối cùng áp lực lại đẩy sang Nhà nước và xã hội gánh.
Vậy nên nhiều người mới nói: thà đau một lần, chấp nhận phương án di dời, nhận nhà mới ở nơi quy hoạch bài bản hơn như Thanh Hà còn tốt hơn là cố giữ một mô hình đầy rủi ro rồi để tương lai phải trả giá lớn hơn.
Điều khó chấp nhận nhất là: sai phạm là của chủ đầu tư, xây vượt tầng, nhồi mật độ, cắt giảm hạ tầng, nhưng cuối cùng lại muốn xã hội đứng ra gánh hậu quả. Nếu cứ mỗi lần làm sai quy mô lớn lại tìm cách hợp thức hóa hoặc chuyển gánh nặng cho Nhà nước, thì kỷ cương quy hoạch sẽ còn ý nghĩa gì nữa?