Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính cả thị trường vệ tinh như Hưng Yên, giá trung bình cũng đã quanh mức 87 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, mặt bằng giá tại TPHCM khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ hơn. Đà Nẵng vào khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%.
Điều đáng nói là đà tăng này diễn ra trong bối cảnh sức mua thực tế đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt.
Nhiều người hiện nay đi xem nhà không phải để mua, mà để… biết mình còn thiếu bao nhiêu tiền.
Có những cặp vợ chồng trẻ thu nhập cộng lại 40–50 triệu/tháng, trước đây còn dám nghĩ đến chuyện mua nhà nội đô. Giờ đi xem bảng giá xong tự nhiên thấy tình yêu bền vững hơn hẳn, vì ít nhất còn có nhau, chứ nhà thì chưa chắc có.
Ngày xưa người ta hay nói “an cư lạc nghiệp”. Còn bây giờ, nhiều người trẻ cảm giác phải “lạc nghiệp” trước thì mới hy vọng “an cư” được.
Vậy vì sao sức mua giảm mà giá vẫn tăng?
👉 Thứ nhất, nguồn cung mới vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Các dự án mở bán gần đây gần như mặc định bước vào thị trường với mức giá rất cao, kéo mặt bằng chung cư đi lên. Câu chuyện căn hộ “vừa túi tiền” ở Hà Nội giờ giống một loài sắp tuyệt chủng hơn là một phân khúc phổ biến.
👉 Thứ hai, chi phí đầu vào tăng mạnh trong nhiều năm qua: tiền đất, vật liệu, tài chính, pháp lý, chi phí vốn… khiến chủ đầu tư rất khó quay lại thời kỳ bán nhà giá rẻ.
👉 Thứ ba, thị trường hiện nay không còn quá phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ lướt sóng như trước, mà chuyển dần sang nhóm người có nhu cầu giữ tài sản dài hạn. Thành ra dù thanh khoản giảm, giá chưa chắc đã giảm theo kỳ vọng của nhiều người.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa thị trường đang “dễ thở”.
Áp lực lãi suất vẫn là bài toán rất lớn. Người mua hiện nay không chỉ nhìn giá nhà, mà còn nhìn khoản trả ngân hàng mỗi tháng rồi tự hỏi: Liệu mình có đủ sức cày 20–30 năm nữa không?
Bởi mua nhà thời điểm này thực sự không còn là chuyện gom đủ tiền đặt cọc nữa. Khó nhất là duy trì dòng tiền ổn định đủ lâu để sống sót cùng khoản vay.
Còn người đã vay mua nhà rồi thì mỗi lần đọc tin giá tăng lại vừa mừng vừa áp lực. Mừng vì tài sản của mình tăng giá. Nhưng áp lực vì nghĩ đến hàng chục năm trả nợ phía trước.
Còn chủ đầu tư… thì vẫn ra bảng giá mới đều đều.