✅ Những mặt tích cực:
1. Khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ ngắn hạn
Khi nắm giữ dưới 2 năm phải chịu thuế đến 10%, trong khi nắm giữ lâu dài chỉ chịu 2%, đây rõ ràng là một thông điệp định hướng thị trường đi vào ổn định, giảm “lướt sóng”, “thổi giá”.
2. Công bằng theo thời gian gắn bó với tài sản
Ai giữ đất, giữ nhà lâu vì nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn sẽ được hưởng ưu đãi thuế thấp – đây là nguyên tắc thuế tiến bộ, tương tự mô hình nhiều nước phát triển đã áp dụng.
3. Giảm tình trạng “lách luật” bằng ghi giá mua thấp
Khi không cần xác định giá mua, mà thuế tính dựa vào thời gian nắm giữ, sẽ thu hẹp lỗ hổng trốn thuế bằng việc ghi giá chuyển nhượng thấp trong hợp đồng công chứng như lâu nay.
❗ Nhưng còn tồn tại không nhỏ:
1. Khó xác minh thời điểm nắm giữ nếu không có cơ sở dữ liệu định danh BĐS
2. Việc xác định thời gian nắm giữ tưởng là đơn giản, nhưng nếu hệ thống quản lý đất đai, sổ đỏ, giao dịch chưa đồng bộ, sẽ phát sinh tranh chấp, khiếu nại, hoặc gian lận (lùi thời điểm chuyển nhượng, kê khai sở hữu ảo).
3. Không hồi tố gây “khoảng trống” trong hệ thống thuế.
Với quy định chỉ tính thời gian nắm giữ kể từ khi luật có hiệu lực, hàng triệu giao dịch trước đó sẽ không được xét ưu đãi, dù tài sản có thể đã được nắm giữ nhiều năm. Điều này có thể gây thiếu công bằng tức thời, hoặc thúc đẩy một “làn sóng bán tháo” trước thời điểm luật mới áp dụng.
4. Tạo ra rào cản thanh khoản cho nhà đầu tư hợp pháp
Dù chính sách nhằm chống đầu cơ, nhưng có thể vô tình khiến những nhà đầu tư cá nhân gặp khó nếu cần xoay vòng vốn trong ngắn hạn. Thị trường thứ cấp – vốn đang đóng vai trò “lực đẩy” của thị trường hiện nay – có thể bị chậm lại.
📌 Kết luận
Việc áp thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ là định hướng hợp lý, gắn với nguyên tắc công bằng, minh bạch và phát triển bền vững. Tuy nhiên, để chính sách này không phản tác dụng, nhà quản lý cần làm rõ và đồng bộ các vấn đề sau:
- Phải có hệ thống định danh và theo dõi thời gian sở hữu BĐS theo cá nhân, gắn với mã số thuế và căn cước.
- Cần truyền thông kỹ để người dân hiểu rằng không phải tất cả giao dịch đều chịu thuế cao, chỉ những người mua – bán liên tục trong thời gian ngắn mới bị đánh thuế nặng.
- Có thể xem xét bổ sung lộ trình giảm dần thuế trong giai đoạn quá độ thay vì áp mạnh tay ngay từ năm đầu tiên thi hành luật.