Cá nhân có thể tự xác định thu nhập tính thuế bằng cách lấy giá bán – giá mua – chi phí hợp lý. ➤ Sau đó áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập ròng đó.
✅ Phương án này minh bạch, công bằng, nhưng khó thực hiện đại trà do phần lớn người bán không thể chứng minh được giá mua hoặc chi phí đầu vào, khi đó phương án thứ hai sẽ được sử dụng:
2. Tính theo giá bán và thời gian nắm giữ:
Trường hợp không xác định được chi phí gốc hợp lệ, cá nhân sẽ bị đánh thuế trực tiếp trên giá bán, với thuế suất lũy tiến giảm dần theo thời gian sở hữu:
| Thời gian nắm giữ |
Thuế suất (%) |
| Dưới 2 năm |
10% |
| Từ 2 đến < 5 năm |
6% |
| Từ 5 đến < 10 năm |
4% |
| ≥ 10 năm |
2% |
Ngoài ra, tài sản có nguồn gốc từ thừa kế cũng bị đánh thuế 2%, nhưng không tính thời gian nắm giữ. Tuy nhiên, vẫn miễn thuế cho người đầu tiên chuyển nhượng sau khi nhận thừa kế, theo khoản 1 Điều 4 Luật TNCN hiện hành.
💡 Góc nhìn cá nhân: thị trường bất động sản sẽ phân hóa mạnh
Nếu được thông qua, đề xuất thuế này sẽ thay đổi toàn bộ cục diện đầu tư bất động sản cá nhân. Giai đoạn “lướt sóng” kiếm tiền nhanh nhờ chênh lệch giá ngắn hạn rất có thể sẽ khép lại.
Những nhà đầu tư mua bán lướt sóng trong 6–12 tháng sẽ phải đối mặt với mức thuế 10% trên tổng giá bán – mức thuế thực tế cao gấp nhiều lần lợi nhuận thuần nếu không chọn được sản phẩm tốt.
Ngược lại, các nhà đầu tư nắm giữ dài hạn, đặc biệt trên 10 năm, có thể chỉ phải nộp 2% giá trị giao dịch. Điều này khuyến khích hành vi đầu tư bền vững, gắn bó dài lâu với thị trường.
🚨 Nhưng đừng vội nghĩ: “Cứ giữ lâu là có lời”!
Quy định này không đảm bảo việc đầu tư dài hạn sẽ luôn sinh lời, bởi thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc rõ rệt. Có những sản phẩm mà càng giữ lâu càng mất giá, đặc biệt là:
- Đất nền vùng xa, hạ tầng “treo”, phụ thuộc vào tin đồn.
- Căn hộ cao cấp sai lệch giá trị, nguồn cung dư thừa.
- BĐS nghỉ dưỡng đang trong chu kỳ xuống dốc.
Điều quan trọng nhất vẫn là hiểu rõ sản phẩm, biết thị trường, và dự đoán được xu hướng phát triển hạ tầng – dân số – dòng vốn trong dài hạn.
📌 Tổng kết:
Dự thảo thuế mới là cú hích chính sách mạnh mẽ, giúp minh bạch hóa thu nhập từ bất động sản, siết lại hoạt động đầu cơ ngắn hạn và khuyến khích đầu tư dài hạn lành mạnh.
Nhưng cũng cần lưu ý: Không phải ai cũng đủ hồ sơ để chứng minh giá mua – chi phí đầu tư ban đầu, nên phần lớn người dân có thể bị “mặc định” áp mức thuế theo thời gian nắm giữ. Cần có hướng dẫn cụ thể, tránh gây khó khăn cho người dân thật sự chỉ sở hữu 1 bất động sản để ở và buộc phải chuyển nhượng vì nhu cầu đời sống.
📢 Dự thảo Luật Thuế TNCN mới đang trong giai đoạn lấy ý kiến. Nếu được thông qua, nó sẽ trở thành một trong những công cụ điều tiết thị trường bất động sản lớn nhất 10 năm qua.