Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, phần còn lại là hàng tồn kho từ những năm trước được các chủ đầu tư “xả tiếp” ra thị trường. Riêng quý II, số lượng sản phẩm tung ra vượt 36.000 căn, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước và gần 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy một lực đẩy mạnh mẽ từ phía cung cả ở mặt số lượng lẫn tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, đằng sau con số tưởng như tích cực ấy lại là một thực tế không mấy sáng sủa: cấu trúc nguồn cung vẫn tiếp tục lệch pha, thậm chí ngày càng trầm trọng hơn. Theo các thống kê chi tiết, phần lớn sản phẩm mở bán vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới hơn 60% tổng nguồn cung quý II. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân vốn là nhu cầu chủ yếu của người dân đô thị gần như biến mất khỏi thị trường. Những căn hộ có mức giá dưới 60 triệu đồng/m² giờ chỉ còn xuất hiện lẻ tẻ, rơi vào tình trạng "cung biến mất, cầu bất lực".

Giá bán, trong bối cảnh đó, không những không điều chỉnh mà còn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m² – tăng 7,7% so với quý trước và gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án tại các quận trung tâm hoặc khu vực có quy hoạch sáp nhập còn chứng kiến mức tăng từ 10–15% chỉ trong vài tháng, chủ yếu đến từ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý đầu cơ. Tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp phổ biến đã lên đến 77–82 triệu đồng/m², khiến phần lớn người mua ở thực gần như bị loại khỏi cuộc chơi.

Tỷ lệ hấp thụ tuy có cải thiện, với khoảng 40.000 giao dịch thành công trong 6 tháng và mức hấp thụ quý II đạt 54%, nhưng phần lớn vẫn đến từ các giao dịch có yếu tố tài chính mạnh tức những người mua đầu tư hoặc có khả năng vay vốn lớn. Thị trường chưa thực sự phục hồi theo chiều sâu, khi mà người có nhu cầu thật sự vẫn không thể tiếp cận nhà ở do giá bán vượt xa khả năng chi trả.

Một điểm đáng lưu ý khác là sự gia tăng trở lại của hoạt động đầu cơ và “găm hàng tạo sóng”. Một số chủ đầu tư lợi dụng hiệu ứng truyền thông, quy hoạch hay hạ tầng để “tạo sóng giá”, đẩy hàng tồn ra thị trường với mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Trong khi đó, việc thiếu các biện pháp kiểm soát nguồn cung theo phân khúc hoặc không có chính sách đủ mạnh để hỗ trợ nhà ở giá rẻ khiến thị trường tiếp tục bị điều hướng bởi những nhóm đầu cơ thay vì người dân có nhu cầu thực.

Các chuyên gia cho rằng, dù thị trường đang ở giai đoạn “hồi phục kỹ thuật” nhờ dòng tiền tín dụng ổn định, lãi suất thấp và chính sách pháp lý dần được tháo gỡ, nhưng nếu không cải thiện cơ cấu cung – cầu và kiểm soát đầu cơ, thì sự phục hồi này sẽ không bền vững. Sự gia tăng của vốn FDI vào bất động sản, đặc biệt trong phân khúc công nghiệp và căn hộ cho chuyên gia, chỉ hỗ trợ cục bộ một vài vùng. Trong khi đó, bài toán lớn nhất vẫn là: người dân đô thị những người tạo ra giá trị xã hội hàng ngày vẫn không thể tìm thấy một chốn an cư phù hợp với thu nhập của mình.

Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2025 vì vậy đang trong trạng thái "đứng vững bằng hai chân nhưng chưa thể chạy". Một chân là dòng vốn và chính sách pháp lý đang nới lỏng dần. Chân còn lại cầu ở thực thì yếu ớt, mỏng manh và ngày càng xa rời thực tế giá bán. Nếu không có những bước đi mạnh mẽ hơn trong phát triển nhà ở bình dân, tạo cơ chế vay ưu đãi thực chất và kiểm soát giá đầu vào, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục xoay vòng trong trạng thái tăng trưởng mất cân đối – nơi mà giá tăng đều nhưng nhu cầu ở thực vẫn chỉ đứng bên lề, lặng lẽ nhìn giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.