💸 Giá nhà tăng vọt, thu nhập vẫn... "lết bộ"

Tại TP.HCM, báo cáo quý II/2025 ghi nhận mức giá trung bình căn hộ sơ cấp đạt tới 91 triệu đồng/m², tăng gần 36% so với cùng kỳ 2024. Với diện tích phổ biến 90–100m², một căn hộ trung cấp giờ đây có giá từ 8–10 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí vay vốn và lãi suất. Hà Nội cũng không kém cạnh: giá căn hộ trung bình hiện đạt 76–79 triệu đồng/m², trong khi 6 năm trước chỉ khoảng 40 triệu/m².

Ngược lại, thu nhập bình quân của người lao động tại đô thị hiện chỉ vào khoảng 10 triệu đồng/tháng, tăng chưa đến 10% trong suốt 6 năm. Theo một thống kê không chính thức trên Reddit, tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam hiện cao hơn cả Seoul, Singapore hay Tokyo, với người trẻ cần làm việc 20–25 năm không ăn tiêu mới đủ mua một căn hộ trung bình.

🏙️ Chung cư ngày càng xa vời: 65% chỉ mua được dưới 3 tỷ

Khảo sát gần đây của VnExpress trên hơn 7.400 độc giả cho thấy:

Trên 50% người tham gia không còn muốn mua chung cư, chủ yếu vì giá quá cao, diện tích nhỏ, phí dịch vụ cao và pháp lý chưa rõ ràng. 65% cho biết ngân sách mua nhà của họ chỉ từ 2–3 tỷ đồng, trong khi mức giá trung bình căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt quá ngưỡng này.

Nói cách khác, hơn một nửa thị trường người mua thực đã rơi ra khỏi "cuộc chơi" căn hộ đô thị.

🧯 Phân khúc cao cấp bùng nổ, nhà vừa túi tiền biến mất

Theo VARS (Hội Môi giới BĐS Việt Nam), trong 6 tháng đầu năm 2025, 62% sản phẩm mở bán là căn hộ cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung tại TP.Thủ Đức, Nam Sài Gòn, khu Tây Hà Nội.

Ngược lại: Căn hộ có giá dưới 65 triệu/m² gần như tuyệt chủng. Chỉ có khoảng 1.300 căn hộ thương mại giá dưới 2,5 tỷ đồng được tung ra toàn thị trường TP.HCM trong năm 2024 – mức thấp nhất trong một thập kỷ.

Nhà bình dân hiện gần như không còn trong giỏ hàng của chủ đầu tư vừa vì rào cản pháp lý, vừa vì biên lợi nhuận thấp.

📉 Tỷ lệ hấp thụ suy giảm, nhà đầu tư… cũng chùn tay

Thị trường đang đối mặt với hai nghịch lý:

1. Giá tăng nhưng giao dịch không tăng, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM giảm từ 86% xuống còn 74% chỉ trong 1 quý.

2. Căn hộ cao cấp liên tục mở bán, nhưng thanh khoản không theo kịp – biểu hiện rõ ràng nhất là nhiều dự án bung hàng quý II nhưng vẫn phải tiếp tục chiết khấu mạnh tay 5–10% kèm ưu đãi vay.

Nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" từ 2021–2022 hiện đang kẹt vốn, khó thoát hàng vì mặt bằng giá đã vượt ngưỡng chịu đựng của người mua thực.

🚨 Bong bóng bất động sản: Nguy cơ đã gần?

Theo cảnh báo của VARS, nếu thị trường tiếp tục phát triển lệch pha như hiện nay nghiêng hẳn về sản phẩm cao cấp trong khi đa số người dân không thể tiếp cận thì nguy cơ bong bóng là hoàn toàn hiện hữu.

Bong bóng không chỉ đến từ giá tăng, mà còn từ sự mất cân đối hệ thống:

• Mất cân bằng cung – cầu: Nguồn cung dồn về cao cấp, trong khi nhu cầu thật nằm ở phân khúc dưới 3 tỷ.

• Tỷ lệ vay cao: Nhiều nhà đầu tư vẫn đang gánh các khoản vay lớn với kỳ vọng tăng giá dài hạn.

• Tâm lý e ngại rủi ro: Người mua ngày càng dè dặt, thiếu niềm tin vào thị trường, đặc biệt sau những sự kiện pháp lý, đình trệ bàn giao hoặc tranh chấp sở hữu chung – riêng tại nhiều chung cư.

🎯 Cần làm gì để không… tự bơm bong bóng?

Thị trường bất động sản Việt Nam không thiếu tiềm năng, nhưng cần tái cấu trúc để trở về đúng quỹ đạo phát triển bền vững. Một số đề xuất từ các chuyên gia:

✅ Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, thậm chí cả mô hình căn hộ siêu nhỏ 25–35m².

✅ Rà soát và nới lỏng pháp lý cho các dự án phân khúc dưới 50 triệu/m².

✅ Định hướng dòng vốn đầu tư vào các khu vực có hạ tầng đang phát triển như Củ Chi, Hóc Môn, Đông Anh, Gia Lâm thay vì tiếp tục dồn lực vào nội đô.

✍️ Kết luận: Giấc mơ an cư không thể mãi là đặc quyền

Khi giá nhà tăng gấp đôi nhưng thu nhập chỉ tăng 10%, chúng ta đang nói đến một thị trường mất cân đối nghiêm trọng. Hơn 50% người dân không còn muốn mua chung cư không phải vì họ "khó tính", mà vì giấc mơ sở hữu nhà ở đang trở thành điều xa xỉ. Đã đến lúc chính sách, doanh nghiệp và cả xã hội cùng ngồi lại, để thiết lập lại một mặt bằng thị trường phản ánh đúng thực lực và nhu cầu của người dân.