Theo Báo cáo quý II/2025 của One Mount Real Estate, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, cho thấy xu hướng tăng giá đang lan rộng từ trung tâm ra vùng ven.
CBRE Việt Nam trong Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2025 cũng đưa ra con số tương tự: giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m² theo diện tích thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án mới tại các khu vực như Tây Hồ, Đông Anh, Hoàng Mai hay thậm chí Gia Lâm hiện có giá dao động từ 80 đến 170 triệu đồng/m² – một mặt bằng giá từng chỉ thấy ở các khu siêu cao cấp.
Trong khi Hà Nội tăng trưởng theo chiều rộng và chiều sâu, thì thị trường TP.HCM lại tiếp tục đi theo xu hướng phân hóa mạnh về phân khúc. Báo cáo 6 tháng đầu năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, với tổng cộng 3.353 căn hộ, giảm gần 15% so với cùng kỳ 2024 và chỉ bằng 18% lượng cung của năm 2023.
Đáng chú ý, 100% các dự án được triển khai trong nửa đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp, không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m²). Đây là năm thứ hai liên tiếp TP.HCM không có nguồn cung mới cho phân khúc nhà ở đại chúng, khiến thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng, hay còn được ví như một “kim tự tháp bị lộn ngược”.
Báo cáo quý II/2025 của Avison Young Việt Nam cũng xác nhận thực trạng trên. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ dao động từ 84 đến 135 triệu đồng/m², với mức giá thấp nhất cũng lên tới khoảng 55 triệu đồng/m². Các dự án mới được mở bán đều ghi nhận mức tăng giá trung bình 4–6% so với cùng kỳ. Không còn căn hộ giá 40 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp – một mức giá từng là kỳ vọng của hàng triệu người mua ở thực cách đây chỉ vài năm.
💭 Đánh giá cá nhân: Giá tăng quá nhanh, cấu trúc thị trường lệch pha nguy hiểm
Việc giá nhà tại Hà Nội tăng 24–33% chỉ trong vòng một năm là một chỉ dấu rõ ràng cho thấy thị trường đang “nóng” vượt ngưỡng hợp lý. Đây không chỉ là kết quả của yếu tố cung khan hiếm, mà còn do hiệu ứng kỳ vọng lợi nhuận cao từ giới đầu cơ, tâm lý phòng thủ tài sản trong giai đoạn kinh tế khó lường, và sự chậm trễ của các chính sách kiểm soát nguồn cung hiệu quả.
Ở TP.HCM, vấn đề còn đáng ngại hơn: thị trường không còn sản phẩm cho người mua ở thực. Trong khi giá căn hộ cao cấp tiếp tục leo thang, thì phân khúc nhà ở dưới 40 triệu đồng/m² – vốn phục vụ cho đại đa số dân cư – đã tuyệt chủng hoàn toàn trên thị trường sơ cấp. Khi ngay cả một căn hộ 50–60m² ở quận vùng ven cũng có giá từ 4–6 tỷ đồng, người mua buộc phải chấp nhận “chơi cuộc chơi” theo luật của giới đầu tư, thay vì phục vụ nhu cầu an cư thực sự.
Thực tế này tạo ra nguy cơ thị trường phát triển thiếu bền vững: giá nhà tăng nhưng thanh khoản kém, nguồn cung lệch pha, và khả năng chi trả của người dân ngày càng suy giảm. Theo dữ liệu của World Bank 2024, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là khoảng 4.600 USD/năm, tức khoảng 9 triệu đồng/tháng. Với mức giá hiện tại, để mua một căn hộ có diện tích 70m² tại TP.HCM hoặc Hà Nội, người mua sẽ phải tích lũy toàn bộ thu nhập ít nhất 25–30 năm mà không tiêu dùng gì khác – một bài toán phi thực tế.
🛠 Hướng giải quyết: Tái cân bằng cấu trúc thị trường và ưu tiên nhà ở cho số đông
Nếu không có sự can thiệp chính sách kịp thời, bất động sản sẽ rơi vào trạng thái “căng phồng giá trị” và rủi ro bong bóng là không thể tránh khỏi. Nhà nước cần thúc đẩy:
- Phát triển nhà ở trung cấp, bình dân, đặc biệt thông qua các chương trình hợp tác công tư (PPP), quỹ đất tái định cư và nhà ở xã hội có quy chuẩn rõ ràng nhưng linh hoạt hơn.
- Ưu đãi tín dụng, giảm rào cản pháp lý để doanh nghiệp tư nhân có thể đầu tư vào phân khúc có biên lợi nhuận thấp nhưng nhu cầu lớn.
- Cải thiện cơ chế minh bạch giá giao dịch, bằng cách cập nhật giá thực từ sổ đỏ, hợp đồng mua bán và dữ liệu từ các ngân hàng – thay vì chỉ dựa vào giá rao bán.
Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang vượt quá xa khả năng chi trả của số đông người dân, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân lại bị “xóa sổ” khỏi nguồn cung mới. Nếu không sớm tái thiết lại cấu trúc thị trường theo hướng bền vững và phục vụ nhu cầu thực, bất động sản không chỉ mất đi vai trò là “hàng hóa tiêu dùng đặc biệt”, mà còn đe dọa gây ra các hệ lụy kinh tế - xã hội sâu rộng trong những năm tới.
Nguồn dữ liệu:
- One Mount Real Estate – Báo cáo thị trường quý II/2025
- CBRE Việt Nam – Tiêu điểm thị trường Hà Nội quý II/2025
- Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – Báo cáo 6 tháng đầu năm 2025
- Avison Young Việt Nam – Tổng quan thị trường TP.HCM quý II/2025
- World Bank – GDP & thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2024