3 luật quan trọng về Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở và Đất đai vừa được thông qua cuối 2023 đầu năm 2024 vừa qua là điểm đáng chú ý nhất về thị trường bất động sản thời gian qua. Tuy nhiên, cho đến khi có các văn bản hướng dẫn triển khai thì các nhà đầu tư vẫn chỉ đang ở trạng thái quan sát thận trọng, chưa thể háo hức tham gia ngay vào thị trường như nhiều người “đang ôm hàng chờ bán” kỳ vọng.

2024 sẽ không còn tối thui như giai đoạn từ quý 2/2022 đến 2023 vừa qua, nhưng chưa thể sáng sủa như trước đó. Năm nay vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình ở cả thị trường bất động sản (đặc biệt các hướng dẫn thực thi Luật), và những dấu hiệu chuyển biến của nền kinh tế (nơi tạo ra nguồn vốn cho các nhà đầu tư bất động sản). Các bất động sản nếu không về mức giá thời điểm 2020, hoặc không đáp ứng tốt “Nhu cầu sử dụng cuối” thì vẫn chưa có nhiều thanh khoản.

So sánh một chút về quá khứ thì 2024 có nét gì đó rất giống thời điểm 2013. Năm 2013 luật đất đai được thông qua vào tháng 11 (áp dụng tháng 7/2014); Tháng 6 lãi suất huy động kỳ hạn dưới 1 tháng đã giảm xuống 1,25%/năm, kỳ hạn từ 1 đến dưới 12 tháng giảm xuống dưới mức 7%/năm; Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1; Tập trung nguồn lực phát triển Nhà Ở Xã hội;... Nhờ các yếu tố trên, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp, nguồn cung năm 2013-2014 dần phù hợp hơn với nhu cầu đại đa số người dân khi phân khúc bình dân chiếm 50%. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014.

–––––

2. Anh kỳ vọng thị trường bất động sản năm Giáp Thìn ra sao (về nguồn cung, thanh khoản và lực cầu)?

3. Liệu năm nay có nhiều cơ hội tốt để đầu tư bất động sản hơn năm 2023? Vì sao?

Năm 2024 so với 2023 có nhiều điểm sáng hơn. Phân tích 1 số yếu tố tác động thị trường bất động sản: Kinh tế vĩ mô, Pháp lý, Quản lý điều hành, Lãi suất, Cung cầu, Quy hoạch, Cơ sở hạ tầng.

- Kinh tế vĩ mô :

Năm 2023, dù kinh tế Việt Nam tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thách thức, kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, nhưng kinh tế năm 2023 của Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực, quý sau cao hơn quý trước (quý I tăng 3,41%; quý II tăng 4,25%; quý III tăng 5,47%; quý IV tăng 6,72%). Tính chung cả năm 2023, GDP tăng 5,05% so với năm trước.

Việt Nam tiếp tục thuộc nhóm các nước kiểm soát tốt lạm phát khi CPI tháng 12/2023 tăng 3,58% so với tháng 12/2022. Bình quân năm 2023 CPI tăng 3,25% so với năm 2022; lạm phát cơ bản tăng 4,16%.

Các hoạt động sản xuất kinh doanh trong quý IV/2023 khởi sắc hơn so với các quý trước, góp phần đưa vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội cả năm 2023 tăng 6,2%. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài tính đến 20/12/2023 tiếp tục là điểm sáng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu đang suy giảm.

Lần đầu tiên trong giai đoạn 2012 – 2023, tăng trưởng kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2023 của Việt Nam sụt giảm, qua đó thể hiện rõ khó khăn chung của kinh tế thế giới do tổng cầu suy giảm. các doanh nghiệp sản xuất trong nước phục vụ cho xuất khẩu cũng chịu tác động tiêu cực do thiếu hụt đơn hàng nên không nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào phục vụ cho sản xuất. Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm, kim ngạch xuất khẩu của cả nước được cải thiện tương đối tích cực, mức suy giảm đã được thu hẹp. Trong 6 tháng đầu năm, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu đạt 316,5 tỷ USD, giảm 14,8% so với cùng kỳ năm trước; đến 9 tháng, mức giảm chỉ còn 11% và kết thúc năm 2023, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu cả năm ước đạt 683 tỷ USD, mức giảm chỉ còn 6,6%.

Đặc biệt, năm 2024 là năm bứt phá của chặng đường kinh tế 5 năm giai đoạn 2021 – 2025 nên Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương sẽ dốc toàn lực cho chặng đường này. Tuy điều này chỉ mang tính chủ quan nhưng cũng là điểm sáng nhất định cho nền kinh tế.

- Hệ thống luật, pháp lý cho thị trường bất động sản dần hoàn thiện. Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai đã được thông qua bản sửa đổi, sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện trong 2024 để chính thức áp dụng vào 1/1/2025.

- Quản lý điều hành : Tập trung phát triển bất động sản có nhu cầu sử dụng cuối như NOXH, nhà ở phân khúc bình dân, tầm trung. Phát triển đồng bộ bất động sản công nghiệp song song với nhà ở xã hội cho lực lượng lao động tại các khu vực này.

- Lãi suất vay mua nhà đã xuống rất thấp, cố định trong 2-3 năm tới dưới 10%/năm. Điểm sáng sẽ đến từ nguồn tiền tích lũy nhàn rỗi. Dòng tiền gửi tiết kiệm dài hạn 6 đến 1 năm để hưởng lãi cao trong 2023 dần đến hạn trong 2024. Nếu gửi lại sẽ bắt đầu bị giảm lãi nên nhà đầu tư sẽ bắt đầu cân nhắc việc rút ra bớt để chuyển sang danh mục đầu tư khác, đặc biệt khi giá thị trường BĐS thứ cấp đã giảm nhiều và lãi vay đã xuống rất thấp.

- Nguồn cung : Dù sẽ có nhiều chủ đầu tư tranh thủ trước khi áp dụng luật mới triển khai ra hàng trong năm nay, nhưng phần nhiều các dự án chưa hoàn thiện Pháp lý vẫn phải chờ các văn bản hướng dẫn thi hành luật nên 2024 có thể nguồn cung sơ cấp vẫn chưa dồi dào, nhưng nguồn cung từ thị trường thứ cấp sẽ vừa có giá tốt lại vừa dồi dào để người mua ở có thêm nhiều sự lựa chọn.

- Nhu cầu :

Người mua bất động sản sẽ có 3 mục tiêu chính : Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và vì “Nhu cầu sử dụng cuối” (để ở, cho thuê, làm xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi,...). Mục tiêu thứ ba thì mức độ giao dịch tăng giảm chênh lệch không quá nhiều giữa các thời điểm nóng sốt hay đóng băng, nhưng 2 mục tiêu đầu cần nhất là niềm tin vào thị trường, điều 2024 đã sáng hơn trong một năm rưỡi trước đó.

Tuy nhiên, một điểm quan trọng không kém là để “có nhu cầu” mua bất động sản cần có vốn. Khi nền kinh tế gặp khó, đa số mọi người đều sụt giảm thu nhập dẫn đến sụt giảm tiền tích lũy, thắt chặt chi tiêu, có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt phòng thủ tích lũy hơn là bung ra đi làm ăn, đầu tư. Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ 2 nguồn: nguồn tích lũy có sẵn và nguồn đòn bẩy. Do đó, ngân sách để người mua có thể dành cho bất động sản trong 2024 chưa thể tốt, dù nền kinh tế có thể sẽ khởi sắc hơn năm ngoái nhưng họ vẫn cần thời gian phục hồi thu nhập và tích lũy lại.

- Quy hoạch dần rõ ràng minh bạch hơn. Kế hoạch sử dụng đất đến 2030 tại các địa phương phần lớn đã hoàn thành trong 2022 - 2023. Khu vực đặc thù như thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai lại quy hoạch xây dựng trong 2023, theo kế hoạch sẽ được duyệt tổng thể trong 2024 và đến 2025 sẽ có quy định xây dựng từng phân khu.

- Cơ sở hạ tầng sau khi được đẩy mạnh trong 2022 - 2023 đã dần thành hình, tiếp tục sẽ được triển khai nhiều trong 2024. Đương nhiên hạ tầng càng phát triển, giao thông càng thuận lợi thì sẽ càng tăng thêm giá trị cho bất động sản, tạo thêm đà tâm lý tốt cho thị trường.

–––––

4. Nếu ở góc độ nhà đầu tư có sẵn khoản tiền nhàn rỗi, anh đánh giá năm Giáp Thìn nên giữ tiền hay đầu tư bất động sản?

Nếu có sẵn tiền nhàn rỗi, trước quý 3/2024 tôi sẽ đầu tư vào nhà phố nếu có giá thấp hơn 10% - 15% so với thời điểm cuối năm 2021, đặc biệt là các tài sản có khả năng khai thác cho thuê tạo ra dòng tiền trên chính nó ít nhất 4%/năm. Lý do là để tận dụng các thuận lợi có sẵn:

- Các chủ nhà kẹt tiền đã phải bán với giá ở thời điểm cách đây 3-4 năm. Điều chưa từng xảy ra từ 2013 đến giờ.

- Nguồn cung thứ cấp đang rất tốt, người bán nhiều hơn người mua nên lợi thế đang nằm trong tay người mua. Ngoài lợi thế về đàm phán giá không phải bàn cãi, bình thường nếu bạn thích một căn nhà nào đó, nếu chủ nhà không có ý định bán tài sản và đang không rao bán, bạn cũng không thể chạy vào hỏi mua.

- Lãi suất tiết kiệm quá thấp, dưới cả trượt giá của lạm phát, giả sử dù muốn giữ tiền thì thực tế là đang bị mất tiền. Trong khi đó lãi suất cho vay lại đang rất tốt, cố định 2-3 năm dưới 10%/năm. Đến thời điểm 2026 - 2027, khi hết thời gian lãi khuyến mãi cố định thì thị trường cũng đã tốt. Đương nhiên trong giai đoạn khó khăn chung hiện tại thì ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn, tăng thêm hệ số phòng ngừa rủi ro.

- Với bất động sản dự án, nhiều chương trình chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư để đẩy mạnh việc ra hàng, hút dòng tiền về.

- Một điểm đáng chú ý là với các luật mới được áp dụng từ 2025, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng. Theo các luật mới, bảng giá đất hàng năm sẽ tiệm cận với giá thị trường, điều này mang lại sự công bằng cho người sở hữu đất, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, nhưng cũng đẩy giá đất đầu vào của doanh nghiệp tăng lên. Đó là chưa kể những miếng đất chưa được cấp sổ, nguồn vốn giá rẻ trước đây của doanh nghiệp, sẽ được hợp pháp hóa khi luật có hiệu lực. Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp cũng sẽ tăng lên nếu sức mạnh tài chính không đủ khi phải bù lại bằng cách kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu,... Những điểm trên sẽ làm giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên, kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng “ké” theo. Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá Bất động sản từ 2025.

–––––

5. Anh sẽ chọn phân khúc nào để đầu tư? Vì sao?

Người mua bất động sản sẽ có 3 mục tiêu chính : Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và vì “Nhu cầu sử dụng cuối”. “Nhu cầu sử dụng cuối” của bất động sản không chỉ là để ở, mà còn để cho thuê, làm “tư liệu sản xuất kinh doanh” (xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi).

Khi 2 mục tiêu đầu trong giai đoạn này không phù hợp do các bất động sản đều đang giảm giá và kém thanh khoản, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên.

Đất nông nghiệp ở xa có thể khai thác trồng trọt chăn nuôi thì chỉ phù hợp nông dân địa phương hoặc số ít những nhà đầu tư đủ khả năng làm nông nghiệp quy mô lớn, không dành cho đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, nên chỉ có chung cư và nhà phố trong dân sẽ đáp ứng tốt nhất cho mục tiêu “sử dụng cuối”.

Để có thể phục vụ được ngay “nhu cầu sử dụng cuối” thì chung cư mới mở bán hay đang triển khai chưa đáp ứng được, đặc biệt các rủi ro về pháp lý mấy năm gần đây với các dự hình thành tương lai làm nguồn cung không nhiều. Trong khi đó, chung cư đã bàn giao đưa vào sử dụng về lâu dài khả năng tăng giá có thể không tốt bằng nhà phố trong cùng khu vực và mức độ phát triển hạ tầng, dân cư.

Do đó, để đáp ứng cùng lúc 5 nhu cầu : An toàn pháp lý chủ quyền cầm chắc trong tay, có thể “sử dụng ngay”, dễ thanh khoản, tiện thăm thú khi cần, và đạt mức tăng giá “chấp nhận được” trong dài hạn, tôi sẽ chọn nhà phố trong dân có khả năng khai thác cho thuê.

–––––

6. Với nhà đầu tư có “tiền tươi” giai đoạn này, anh có thể đưa ra những điều cần thận trọng nếu đầu tư bất động sản năm 2024?

(1) Với nhà dự án hình thành tương lai đang triển khai thì cần chú ý thật kỹ năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Vì đây là thời điểm rất nhạy cảm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư nếu không ổn người mua sẽ dễ mất vốn. Đặc biệt trong năm nay nhiều chủ đầu tư vẫn phải vừa gồng gánh để tiếp tục phát triển dự án, vừa xử lý những tồn đọng trước đây như vướng mắc pháp lý, tiền đã huy động của khách hàng, nợ vay cũ, trái phiếu đến hạn,...

(2) Với nhà dự án đã bàn giao vào ở, nên chầm chậm tìm hiểu kỹ về giá bán từ nhiều nguồn. Vì đây là thời điểm người bán tranh nhau giảm giá, nên đôi khi kỹ lại, chậm lại một bước có thể tiết kiệm được kha khá tiền. Ngoài ra, vì không phải gấp nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí xem có phù hợp với mình không, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào.

(3) Nhà trong dân cũng tương tự nhà dự án đã bàn giao, nhờ không bị áp lực thời gian sợ người khác tranh mua, nên tìm hiểu thật kỹ về giá nhà từ nhiều nguồn, pháp lý căn nhà (Quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng,...) cũng như môi trường sống, dân trí ở khu vực đó.

(4) Xác định căn nhà như một tài sản chống trượt giá, tích lũy lâu dài, khó có thể tăng giá đột biến trong ngắn hạn 1-2 năm như trước đây, thậm chí có thể sẽ bị giảm giá thêm ở một số khu vực trong một số thời điểm nhất định.

(5) Nếu mua tài sản thì xác định phải giữ lâu dài, không dễ có thanh khoản ngắn hạn như trước đây.

(6) Lãi vay xuống thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay. Do đó, nếu có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để mua nhà, cần chuẩn bị hồ sơ thật kỹ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong mới biết không đủ điều kiện vay số tiền như mong muốn.

(7) Khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.

Một điểm cũng đáng chú ý khi đầu tư bất động sản sắp tới là hiện đã có những ý kiến về việc đánh thuế cho bất động sản thứ hai, thứ 3,... Tuy luật đất đai vừa thông qua chưa đưa vào điều này, nhưng nghị quyết 18 năm 2022 của Trung Ương đã nêu rõ nhiệm vụ là đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đang đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Các chính sách về thuế bất động sản đều có thể điều chỉnh bổ sung thêm khi cần. Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nên cân nhắc các sản phẩm có giá trị sử dụng cuối để khai thác tạo dòng tiền như cho thuê, làm địa điểm sản xuất kinh doanh, buôn bán... để bù lại một phần thuế tài sản (nếu có), cũng như tăng tính thanh khoản sau này nếu luật thuế bất động sản được áp dụng