Công ty cổ phần đầu tư và thương mại thủ đô (Capital House) là chủ đầu tư của loạt dự án nhà ở xã hội Ecohome 1, Ecohome 2, Ecohome3 (địa chỉ tại phường Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội).

Mới đây, nhiều người dân là những khách hàng đang mua căn hộ tại dự án Ecohome 3 không khỏi lo lắng khi Văn phòng đăng ký Đất đai (Sở TN-MT Hà Nội) công bố thông tin về việc: Vào ngày 30/8, Công ty CP Đầu tư và thương mại Thủ đô đã thế chấp ngân hàng 384 căn nhà ở hình thành trong tương lai thuộc tòa NO2, NO3.

Dẫu biết việc các chủ đầu tư cầm cố dự án là điều bình thường để huy động vốn. Tuy nhiên, nhiều người dân có căn hộ nằm trong danh sách này vẫn rất lo lắng bởi họ vừa xuống tiền mua và thuê căn hộ thì liệu rằng việc chủ đầu tư thế chấp ngân hàng có gây khó khăn cho việc cấp giấy tờ liên quan sau này? Và liệu họ có còn được vay ngân hàng khi mua trả góp căn hộ trên?

Bên cạnh đó, một số ý kiến lại cho rằng, việc người dân được mua căn hộ giá rẻ thì cũng phải chấp nhận với rủi ro?

Tìm hiểu lại các dự án Ecohome 1, Ecohome 2 do Công ty CP Đầu tư và thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư được biết: Năm 2018, dự án này từng có trong danh sách hạng mục “Dự án nhà ở xã hội chất lượng nhất” của giải thưởng Quốc Gia Bất Động Sản Việt Nam 2018.

Đây là một thông tin khiến rất nhiều bất ngờ vì Khu nhà ở xã hội Ecohome 1&2 đã không còn xa lạ với các cư dân với đủ các tai tiếng về chất lượng dự án. Chỉ cần gõ từ khóa tìm kiếm “Khu nhà ở xã hội Ecohome xuống cấp” là độc giả có thể nhận vô số kết quả về những bài báo từng phản ánh về dự án này.

Dự án Ecohome 1 được khởi công từ ngày 09/10/2013 với quy mô gần 2 ha, gồm 4 tòa nhà, mỗi toà 12 tầng với 930 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng gần 84.000 m2. Dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ cuối năm 2014.

Sau khi đưa vào sử dụng, nhiều người dân đã phàn nàn về chất lượng khi tố căn hộ xuất hiện nhiều vết nứt, bong tróc, thấm dột.

Thời điểm 2015, trong bài "Vừa khánh thành, nhà ở xã hội Ecohome đã hóa sông" báo Một Thế Giới dẫn lời một cư dân sống tại nhà E4 phản ánh: Tường phòng ngủ bị nứt ngang, nứt dọc khiến hễ mưa là nước lại thấm, chảy lênh láng vào phòng.

Trong khi đó, gia đình chị K sống ở tầng 11, nhà E3 khu chung cư Ecohome 1 cũng phải chịu “thiệt hại” nặng nề sau trận dông lốc lớn khi trần nhà bị bong tróc, nứt nẻ, phải lấy cột gỗ chống đỡ.

Ngoài ra, tại khu nhà ở xã hội Ecohome 1, nhiều cư dân từng bức xúc lên tiếng khi nhiều lần họ phải dùng nước sinh hoạt có màu như chè đỗ đen.

Báo Kinh Tế Đô Thị trong bài viết "Người dân Ecohome 1 khốn khổ vì phải dùng nước bẩn" năm 2016 phản ánh: Tình trạng nước sinh hoạt bị nhiễm bẩn xuất hiện rải rác ở các tòa E1, E2, E3 và nhiều nhất tại E4. 

Dự án Khu nhà ở xã hội Ecohome 2, được khởi công từ 3/2015. Sau 10 tháng thi công, chủ đầu tư đã tổ chức lễ khánh thành vào ngày 15/1/2016 (vượt tiến độ 4 tháng so với cam kết bàn giao nhà cho khách hàng)..

Tại dự án này, tình trạng tương tự cũng xảy ra giống hệt Ecohome 1, các hộ dân phải thường xuyên dùng giẻ, chăn để thấm nước mỗi khi có mưa. Điều này khiến dư luận không khỏi băn khoăn về chất lượng của công trình.

Tờ Môi Trường Đô Thị với bài viết: "Dự án Ecohome 2 bị tố xuống cấp nghiêm trọng, UBND Quận Bắc Từ Liêm nói gì?" dẫn báo cáo của UBND quận này cho biết: "Theo báo cáo của chủ đầu tư, tại tầng 15 có hiện tượng nước mưa thấm dột... Tại tầng hầm có một vài vị trí bị đọng nước do trời mưa lớn, nước mưa và gió tạt mạnh khiến nước chảy qua các khe thoát khí tầng hầm gây ướt cục bộ nhưng không đáng kể. Một số căn hộ có tình trạng nứt nẻ tường. Tại thời điểm kiểm tra tầng hầm, không có hiện tượng thấm dột, đọng nước tại tầng hầm”.

Theo giải trình của chủ đầu tư, nguyên nhân của hiện tượng nứt tường do vật liệu sử dụng chủ yếu tại dự án Ecohome 2 là gạch bê tông cốt liệu, gạch chưng áp ACC. Đây là loại gạch cách âm, cách nhiệt và lại có đặc tính hút nước lớn. Vì vậy do ảnh hưởng của thời tiết và vật liệu sử dụng nên gây ra hiện tượng co ngót lớp vữa trát, gây ra việc xuất hiện các vết nứt tường, không ảnh hưởng đến kết cấu công trình.

Báo Sức khỏe đời sống trong bài viết "Những nguy cơ tiềm ẩn tại Ecohome 2" vào tháng 6/2017, thì phản ánh: Tại mặt sàn tòa C2B nước từ đường ống chạy ngầm trong tường đang rò rỉ, được bảo vệ ở đây dùng chiếc xô để hứng.

Tòa C1A và C2B, nước đang thấm từ ngoài móng vào sàn của tầng hầm. Đặc biệt, tại hầm để xe của tòa nhà C1A, có 3 đường ống đang bị rò rỉ nước từ phía bên ngoài vào, thậm chí có đường nước đang chảy tong tỏng, nước xả xuống sàn ứ đọng, bốc mùi hôi thối.

Không chỉ vậy, tờ báo còn cho biết: Nhiều căn hộ tầng 15 thuộc tòa nhà C2A từ khi chuyển về phải sống chung với cảnh…nhà dột.

Trở lại với việc Công ty CP Đầu tư và thương mại Thủ đô đã thế chấp ngân hàng 384 căn nhà ở hình thành trong tương lai thuộc tòa NO2, NO3.

Theo luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐTV công ty Luật BASICO, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.

Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, trong câu chuyện này, ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi rủi ro vì quản lý tài sản thế chấp không tốt, để chủ đầu tư bán cho khách hàng. Về bản chất, nếu như người dân đã trả toàn tiền cho chủ đầu tư thì tất yếu sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ và theo luật, không ai có thể tước bỏ quyền sở hữu của họ.

Nói về những rủi ro mà khách hàng mua nhà đã thế chấp có thể gặp phải, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trong câu chuyện này, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng. Bởi không được cấp sổ đỏ dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không thể thực hiện các giao dịch thế chấp vay tiền hay mua bán, tặng cho…

Do đó, tâm lý hoang mang, lo sợ trước nguy cơ bị mất nhà của các cư dân là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, pháp luật đã quy định rõ, muốn thế chấp dự án khi đã bán cho khách hàng thì phải liệt kê trong đó gồm những gì, trong đó những căn hộ nào, hạng mục nào không nằm trong tài sản thế chấp để không ảnh hưởng đến người mua nhà...