Với mức thu nhập 15–25 triệu/tháng, thậm chí 30–40 triệu/tháng vốn được xem là nhóm trung lưu giấc mơ sở hữu nhà tại Hà Nội ngày càng trở nên xa vời. Tôi tin rằng nhiều bạn cũng cảm thấy như tôi: thị trường nhà ở đang ngày một tách xa nhu cầu thực, và gần như bị dẫn dắt bởi một nhóm người hoàn toàn khác: giới đầu tư, đầu cơ.

Tôi từng trò chuyện với Trang một người bạn làm hành chính, cần mẫn kiếm tiền. Hai vợ chồng chị đã dành dụm 5 năm, tích được gần 1 tỷ đồng, chuẩn bị vay thêm ngân hàng để mua nhà. Nhưng khi đi xem các dự án mới ở Hoàng Mai, Tây Mỗ, giá rao đều từ 80 triệu/m². Một căn 2 phòng ngủ khoảng 65 m² đã hơn 5 tỷ đồng.

Tôi thử tính nhanh: ngay cả khi thu nhập hai vợ chồng 40–50 triệu/tháng, mức vay “hợp lý” chỉ khoảng 2–3 tỷ đồng, vẫn còn cách xa giá thực tế. Không khó hiểu vì sao nhiều công chức, giáo viên, công nhân phải chuyển sang giải pháp thuê nhà dài hạn. Nói như một anh tài xế công nghệ mà tôi từng gặp: “Nếu nhà ở Hà Nội cứ từ 6–8 tỷ/căn, người làm công ăn lương không bao giờ với tới. Thị trường này giờ chỉ còn chỗ cho những người thừa tiền.”

Điều khiến tôi trăn trở là nghịch lý: giá càng cao, lượng giao dịch vẫn lớn, nhiều dự án chưa khởi công đã “cháy hàng”. Ai đang mua tất cả những căn hộ này?

Câu trả lời gần như đã rõ. Các môi giới chia sẻ, trong 5 năm qua, không ít khách “chốt” cùng lúc 4–5 căn ngay giai đoạn booking. Chiến lược của họ đơn giản:

- Bán căn đẹp ngay sau khi ký hợp đồng để ăn chênh vài trăm triệu.

- Giữ một số căn đến lúc bàn giao, tận dụng hết ưu đãi lãi vay.

- Căn khác để khai thác cho thuê – vừa có dòng tiền, vừa chờ tăng giá.

Tôi từng gặp một nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm. Anh mua căn hộ 3,8 tỷ, chỉ 8 tháng sau đã bán lãi 600 triệu. Một khách hàng khác mua căn 100 m² giá 11 tỷ chỉ để cho người nước ngoài thuê, mỗi tháng thu 25–30 triệu. Với họ, căn hộ không phải “tổ ấm”, mà là “công cụ đầu tư”, và logic này đang lan ra khắp thị trường.

Số liệu cũng nói điều tương tự: khảo sát của DKRA cho thấy người mua để ở chỉ chiếm 30%, 70% là đầu tư. Batdongsan.com.vn ghi nhận tới 86% giao dịch được sang nhượng trong vòng chưa đầy một năm. Con số này thực sự đáng lo ngại, vì nó cho thấy nhu cầu thật chỉ chiếm thiểu số, còn lại là “lướt sóng”.

Khi đầu cơ chiếm tỷ trọng áp đảo, căn hộ không còn là nơi an cư mà trở thành hàng hóa đầu tư. Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên liên tục. 5 năm qua, giá bình quân căn hộ Hà Nội đã tăng từ 20–25 triệu/m² lên 80–100 triệu/m². Mức 50 triệu/m² gần như biến mất khỏi thị trường.

Chúng ta đang đối diện nguy cơ gì? Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường sẽ càng biến động mạnh, và khả năng hình thành “bong bóng” là có thật. Khi giá vượt xa thu nhập, thanh khoản sẽ giảm, thị trường có thể chững lại hoặc điều chỉnh sâu. Thực tế, 5 năm qua đã ghi nhận một số giai đoạn thị trường đi ngang, nhiều nhà đầu tư lướt sóng mắc kẹt, phải hạ giá bán để thu hồi vốn.

Tôi đồng tình với nhiều chuyên gia khi cho rằng việc đánh thuế bất động sản là cần thiết, đặc biệt với căn nhà thứ hai trở lên hoặc những giao dịch lướt sóng trong thời gian ngắn. Khi chi phí nắm giữ tăng, nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ trước khi mua số lượng lớn, từ đó hạ nhiệt thị trường và nhường cơ hội cho người có nhu cầu thật.

Tất nhiên, chính sách cần tính toán thận trọng để không ảnh hưởng đến những gia đình mua thêm căn hộ nhỏ cho con cái hay để ở cùng bố mẹ. Nhưng nếu chúng ta cứ để thị trường chạy theo đầu cơ, nhà ở sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động, và rủi ro bất ổn xã hội là không nhỏ.

Tôi tin rằng bất động sản, trước hết, phải phục vụ nhu cầu ở của số đông. Nếu để giới đầu cơ chi phối quá lâu, chúng ta sẽ phải trả giá – không chỉ bằng việc nhà trở thành “giấc mơ xa xỉ”, mà còn bằng sự méo mó của cả thị trường.