1. Giai đoạn sốt đất quê: Giá tăng bằng lần

Giai đoạn 2018 - 2021, đất quê bất ngờ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn:

• Nhiều lô đất từng bị bỏ hoang bỗng có giá trị, thu hút nhà đầu tư từ thành phố đổ về gom mua.

• Giá đất tăng gấp nhiều lần chỉ trong vài năm:

• Lâm Đồng: 10.000m² mua năm 2015 giá 2,5 tỷ, đến 2021 định giá 20 tỷ (tăng 8 lần).

• Hải Dương: Lô đất khu đô thị Nam Cường năm 2009 giá 200 triệu, nay lên 4-5 tỷ.

• Đất mặt đường xã: Năm 2014 giá 120 triệu, nay lên 3 tỷ.

 Thời điểm 2020 - 2021, đất quê trở thành “mỏ vàng”, ai mua cũng có lời.

2. Từ giữa 2022: Cơn sốt hạ nhiệt, đất quê chững lại

Từ giữa năm 2022, thị trường bắt đầu chững lại, nhiều người “ôm đất” nhưng khó bán:

• Những lô đất xa khu dân cư, hạ tầng yếu kém khó thanh khoản.

• Nhiều lô đất rao bán cả năm không có người mua.

• Đất vị trí đẹp, mặt đường trục chính vẫn giữ giá, nhưng không còn tăng mạnh.

  Ví dụ thực tế:

• Lô đất 200m² có nhà cấp 4 ở Hải Dương, giá 350 triệu, rao bán gần 1 năm không ai mua.

• Đấu giá đất trước đây hàng trăm hồ sơ, giờ vắng bóng người tham gia.

3. Vì sao đất quê không còn tăng mạnh?

 Không còn dòng tiền đầu cơ mạnh:

 Trước đây, nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên gom đất nhiều. Nhưng hiện tại, lãi suất cao, tín dụng siết chặt, dòng tiền không còn dồi dào như trước.

 Thiếu yếu tố tăng giá thực sự:

 Đất quê chủ yếu tăng do tâm lý “sốt đất”, không phải do nhu cầu thực sự.

 Những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng không có gì mới sẽ khó tăng giá tiếp.

 Nhà đầu tư chuyển hướng sang thanh khoản và khai thác thực tế:

 Không còn mua để chờ tăng giá, mà phải tính đến khả năng cho thuê, khai thác.

 Nếu đất không thể kinh doanh, cho thuê hoặc phát triển dự án, khả năng sinh lời thấp.

 Nhận định chuyên gia:

• Ông Trần Minh (CEO sàn BĐS): Đất quê sốt nóng chỉ trong ngắn hạn, còn về lâu dài, nếu dân số ít, hạ tầng kém, rất khó hồi giá.

• TS. Đinh Thế Hiển: Sẽ khó quay lại thời kỳ giá đất tăng bằng lần. Từ 2023 trở đi, nhà đầu tư phải tính đến tính thanh khoản và khai thác thay vì chỉ mua chờ tăng giá.

4. Xu hướng đầu tư đất quê giai đoạn mới

 Ưu tiên khu vực có tiềm năng phát triển thực sự

• Đất gần cụm công nghiệp, khu dân cư đông đúc, có kế hoạch nâng cấp hạ tầng.

• Đất có khả năng khai thác thương mại, cho thuê hoặc xây dựng homestay, farmstay.

 Không đầu tư theo tâm lý đám đông

• Tránh chạy theo tin đồn, không mua đất chỉ vì thấy nhiều người mua.

• Cẩn trọng với đất xa trung tâm, đất không có giá trị sử dụng ngay.

  Đầu tư theo chiến lược dài hạn

• Không còn lãi nhanh trong 6 tháng - 1 năm, mà phải có kế hoạch khai thác dài hạn.

• Tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng, dân cư, tính pháp lý trước khi đầu tư.

Kết luận

Thị trường đất quê đã bước sang một giai đoạn mới, không còn thời “mua xong bỏ đấy cũng lãi”. Nhà đầu tư phải chuyển hướng sang những khu vực có tiềm năng khai thác thực tế, tránh mua đất theo phong trào.

 Ai nắm rõ xu hướng này sẽ tìm được cơ hội đầu tư đúng đắn, ai vẫn “ôm đất chờ tăng giá” có thể sẽ mắc kẹt trong dài hạn.