Không những không giảm, một số khu vực còn âm thầm thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua nhà thực thì lo lắng, người đầu cơ thì đắn đo, còn người trẻ thì… chỉ biết nhìn nhà qua ảnh rao bán.

Trong báo cáo quý I/2025, Cushman & Wakefield cho biết TP.HCM có khoảng 2.392 căn hộ mở bán mới, giảm 12% so với quý trước. Thế nhưng, giá bán sơ cấp lại vọt lên mức 4.691 USD/m² (tương đương hơn 120 triệu đồng/m²) – tăng đến 47% so với cùng kỳ năm 2024. Hà Nội cũng không kém cạnh, khi giá nhà sơ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m², tăng tới 34% so với cùng kỳ, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.

Vấn đề nằm ở đâu? Trước hết là thiếu nguồn cung thật sự phù hợp. Nửa đầu 2025, số dự án cao cấp chiếm áp đảo trong giỏ hàng thị trường, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như “biến mất”. Theo Dat Xanh Services, dù nguồn cung quý II/2025 có thể tăng 20–25%, nhưng chủ yếu đến từ các phân khúc trung – cao cấp. Người mua để ở thực sự gần như không tìm được lựa chọn phù hợp.

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà neo cao là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá vật liệu xây dựng, đền bù giải phóng mặt bằng, nhân công… đều đội lên trong những năm qua. Chủ đầu tư vì thế cũng không thể hạ giá bán nếu muốn đảm bảo lợi nhuận. Thêm vào đó, nhiều dự án gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, chậm triển khai, càng đẩy giá đất tăng cao vì… khan hiếm hàng thật.

Không thể không nhắc đến yếu tố tâm lý. Trong bối cảnh lạm phát vẫn được kiểm soát và bất động sản đang được “nới room” tín dụng, một bộ phận nhà đầu tư tin rằng giá nhà sẽ không bao giờ giảm. Đó là lý do, dù giao dịch ít, giá vẫn “cố thủ” ở vùng cao.

Mặt khác, mức thu nhập của người dân không tăng kịp tốc độ tăng giá nhà, tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa khả năng chi trả và giá trị bất động sản. Bộ Xây dựng từng tính toán, một người trẻ tại đô thị lớn hiện phải mất 20–25 năm thu nhập mới mua nổi căn hộ 70m² trị giá 3–4 tỷ đồng – nếu không chi tiêu gì cả.

Trong khi đó, lực đẩy từ đầu tư công, FDI và hạ tầng lại góp phần “chống lưng” cho giá nhà. Theo Avison Young, FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2025 đã tăng tới 46%, tương đương gần 2,4 tỷ USD, tạo ra kỳ vọng quá lớn vào giá trị tương lai, từ đó đẩy giá hiện tại lên cao một cách thiếu kiểm soát.

Tổng hòa các yếu tố trên, ta thấy rõ: giá nhà không giảm, không phải vì nhu cầu lớn, mà vì cấu trúc thị trường méo mó, từ thủ tục, nguồn cung đến kỳ vọng lợi nhuận.

📌 Kết:

Nếu không có các giải pháp thực chất để tăng nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập, cải cách thủ tục đầu tư, kiểm soát đầu cơ và hỗ trợ tài chính cho người mua thật, thì giá nhà sẽ vẫn ở trên “cao nguyên”, và người mua thực sẽ mãi chỉ là “người đứng bên lề cuộc chơi”.

Còn người trẻ? Họ sẽ tiếp tục sống ổn định trong phòng trọ, với “giấc mơ an cư” xếp lại một góc trong tim, cùng với playlist Spotify buồn nhẹ mỗi tối.