Trên thực tế, ngân hàng hiện có hai hình thức định giá tài sản. Thứ nhất là định giá sơ bộ, thường được miễn phí. Người cần định giá chỉ cần cung cấp thông tin cơ bản về căn nhà như địa chỉ, diện tích, loại hình… Ngân hàng sẽ tra dữ liệu và trả lại một con số ước lượng. Ưu điểm của cách này là nhanh, dễ thực hiện, không tốn phí. Tuy nhiên, độ chính xác chỉ ở mức tương đối khoảng 70–80% vì nó phụ thuộc nhiều vào mức độ đầy đủ của dữ liệu so sánh trong khu vực. Nếu khu vực đó thiếu thông tin giao dịch tương tự, con số ngân hàng đưa ra chỉ nên xem là tham khảo, đôi khi còn chênh lệch khá xa so với giá thực tế.

Hình thức thứ hai là định giá có chứng thư, tức định giá chính thức. Lúc này, ngân hàng sẽ cử chuyên viên xuống thẩm định thực tế, từ vị trí, tình trạng tài sản đến các yếu tố pháp lý. Sau đó, họ sẽ phát hành chứng thư định giá, đây là văn bản có giá trị pháp lý, thường dùng cho các mục đích như vay vốn, giao dịch mua bán hoặc sang tên. Dĩ nhiên, hình thức này tốn phí, thường vài triệu đồng, đổi lại là kết quả chính xác hơn nhiều so với định giá sơ bộ.

Trở lại với mẹo được chia sẻ ở đầu bài, nhiều khả năng anh khách đang nhắc đến việc ngân hàng định giá sơ bộ miễn phí thật, nhưng không nên lấy đó làm cơ sở chính thức. Bản thân tôi từng gặp không ít trường hợp lệch giá khá rõ ràng: 

Một khách hàng tại quận Xuân Phương (Hà Nội) cung cấp thông tin căn nhà hẻm rộng 4m, diện tích đất 80m², có sổ hồng đầy đủ. Ngân hàng định giá sơ bộ là 5,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi thẩm định viên xuống thực tế, phát hiện căn nhà đang nằm sát đường quy hoạch, giấy tờ có sai lệch kích thước thực tế so với bản vẽ, đồng thời hẻm bị cắt lộ giới. Giá chính thức sau định giá chỉ còn 4,1 tỷ đồng.

Trường hợp ngược lại, một căn nhà trong khu đô thị mới ở Bình Dương, chủ nhà cung cấp thông tin đơn giản nên được ngân hàng định giá sơ bộ là 2,8 tỷ đồng. Sau khi xuống khảo sát, thẩm định viên ghi nhận nhà có thiết kế tốt, góc hai mặt tiền, hướng đẹp, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng ổn định, nên giá định chính thức được nâng lên 3,6 tỷ đồng.

Trước đây, cũng từng có một số ngân hàng hỗ trợ định giá có chứng thư mà không thu phí, nhất là trong các chiến dịch khuyến mãi. Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 đến nay, hầu hết đã quay lại chính sách thu phí định giá như cũ.

Tóm lại, nếu bạn đang chuẩn bị bán nhà, hãy cẩn trọng. Định giá sơ bộ từ ngân hàng chỉ nên xem là bước tham khảo ban đầu. Đừng vì thấy “ngon ăn” mà lấy làm giá chính thức rồi lỡ tay bán hớ lúc nào không hay. Khi đã đến giai đoạn ra quyết định, tốt nhất nên đầu tư một lần cho định giá chính thức để tránh thiệt hại hàng trăm triệu chỉ vì một con số “ước lượng cho vui”.