Nghe vô lý nhưng lại rất thật, khi mà hàng loạt dự án tại TP.HCM, Bình Dương, Long An đang âm thầm tăng giá từ 4–10 triệu đồng/m², chỉ vì... nhà nước truy thu tiền sử dụng đất.

Chị họ mình ở Bình Dương hôm trước gọi về kể chuyện, đã đặt cọc căn 2PN tại Dĩ An cuối năm 2024 với giá 35 triệu/m². Sang đầu 2025, cùng căn đó được rao bán lại với giá 42 triệu/m². Nghĩa là chỉ sau vài tháng, căn hộ đó chênh gần 500 triệu đồng cho căn 65m²  không vì thị trường nóng sốt, mà vì chủ đầu tư nói rằng “tiền đất bị đội lên ngoài dự kiến”.

💸 Theo các doanh nghiệp, tiền sử dụng đất hiện nay không được xác định ngay từ đầu. Chủ đầu tư nộp tạm, chờ thẩm định, rồi bị truy thu và phạt chậm nộp sau nhiều năm. Kết quả: họ buộc phải đẩy giá bán lên để gỡ lỗ bởi “Chi phí đầu vào tăng gấp đôi, không tăng giá thì lấy gì tồn tại?”.

📉 CĐT "gánh lỗ" nhưng người chịu thiệt cuối cùng chính là… người mua. Nghịch lý lớn của thị trường là doanh nghiệp kêu khó, nhưng người bỏ tiền thật là khách hàng  lại không được bảo vệ trước những rủi ro mà lẽ ra họ không nên gánh chịu.

Theo HoREA, vòng lặp nguy hiểm đang hình thành: tiền đất tăng → giá nhà tăng → người mua yếu đi → dự án khó bán → nguồn cung sụt giảm → thị trường lại sốt giá trở lại. Người thu nhập trung bình – thấp gần như bị đẩy hẳn khỏi giấc mơ mua nhà, ngay cả ở vùng ven.

🔍 Giấc mơ an cư đang bị điều hành như đầu tư tài chính: giá biến động liên tục, rủi ro chính sách cao, và người cuối cùng gánh rủi ro là F0. Ai mua nhà trước khi có bảng giá đất mới, trước khi có quyết định phê duyệt nghĩa vụ tài chính... đều là người "chơi trước, chịu sau".

📌 Các chuyên gia đang đề xuất xem xét bỏ truy thu bổ sung với những dự án nộp hồ sơ trước 1/8/2024 để không đẩy doanh nghiệp và người mua vào thế “chịu đòn kép”. Đồng thời, cần đánh giá nghiêm túc bảng giá đất mới (áp dụng từ 1/1/2026) để tránh biến chính sách tài chính thành rào cản phát triển đô thị và giấc mơ an cư của hàng triệu người.

🏘️ Bởi vì cuối cùng, người mua nhà chỉ cần một điều: giá rõ ràng, pháp lý rõ ràng, và cam kết được giữ đúng từ đầu. Không ai muốn đi mua nhà mà phải học cả cách đọc bảng thuế đất, phân tích phạt chậm nộp hay dự báo luật.

📅 Một chữ “chậm” trong xác định nghĩa vụ tài chính có thể đổi lấy hàng trăm triệu từ túi người mua.  Chỉ vì quy trình pháp lý không minh bạch, chậm xác định tiền đất, người dân không thể tính toán chính xác chi phí. Mua nhà đang dần trở thành… đánh cược.

🧱 Bất động sản không chỉ cần pháp lý minh bạch mà còn cần quy trình ổn định, có thể dự báo. Khi thị trường được điều tiết bằng sự đoán mò và thông tin mù mờ, thì không nhà đầu tư nào còn đủ niềm tin dài hạn, và người mua để ở lại càng dễ "vỡ giấc mơ".