1. “Đi ngang nghệ thuật”
🔹 Thanh khoản thấp, giá bất động sản như “đá tảng” không giảm, vì dòng tiền vẫn loay hoay tìm đường vào – ưu tiên sản xuất, hạ tầng, hoặc chuẩn bị bung lớn vào… cá nhân hoá mét vuông vàng bong bóng.
🔹 TS. Trần Xuân Lượng dự báo: Thị trường không bùng nổ, chủ yếu đi ngang, nếu dòng tiền được kiểm soát chặt, ưu tiên cho nhà ở thực và không chảy vào đầu cơ .
2. “Phục hồi-lite” kiểu rón rén
🔹 Chính sách “cởi trói” – Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS đã sửa đổi, cùng nỗ lực từ Nghị quyết 170, Nghị định 76… đang dần bung hàng bị “đắp chiếu” từ cuối năm 2024 đến nửa đầu 2025 .
🔹 Cushman & Wakefield, Savills, MBS… đều cho rằng quý III/IV sẽ là mùa sốt nhẹ, dự án gối đầu được bàn giao dần, ngân hàng gom nợ giảm và dòng cung mới nhích nhẹ .
3. “Phân hóa đình đám”: không ai lạc trong đám đông
🔹 Căn hộ tầm trung, nhà phố vùng tâm điểm, biệt thự hạng sang: vẫn là lựa chọn hàng đầu, giá có thể tăng ~9–30% theo quý hoặc theo năm. Savills và Batdongsan.com.vn xác nhận: biệt thự Hà Nội quý I/2025 đã tăng giá trung bình 29%/năm; giá đất ven Tây Hồ đạt 700–740 triệu/m² – nếu không bị… rung đùi thì còn tiếp tục tăng cao hơn nữa .
🔹 Đất nền vùng xa: giao dịch rất nhỏ giọt, hấp thụ chỉ ~13%, nhưng giá vẫn neo 14–140 triệu/m² ở TP HCM, và vùng ven tiếp tục tăng vì cơn sốt tương lai kết nối hạ tầng .
🧩 Tổng kết pha trộn kịch bản
•Cung & thanh khoản: chậm chạp, nhưng dòng hàng mới được “bung” theo luật, thủ tục đã “cởi trói”, nhẹ nhàng, không vội vàng.
•Giá: không giảm, tiếp tục neo ở mức cao, đặc biệt là phân khúc “ăn chắc mặc bền” (căn hộ tốt, đất tâm điểm, biệt thự).
•Người mua thực sẽ có thêm bớt lựa chọn, nhưng vẫn cần tinh tế chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, không ôm “cục đá treo lơ lửng”.
•Nhà đầu tư phải rất tỉnh, tránh những nơi “hầm hố” nhưng không có cầu thực, như đất nền vùng sâu.
👟 Tóm lại: Thị trường nửa cuối 2025 sẽ không “bùng nổ theo kiểu phá đảo”, nhưng sẽ… đủ vui để gọi là “tái hồi phục nhẹ nhàng phân hóa”. Không phù hợp cho đầu cơ khủng hay nản vì chờ giá giảm, nhưng lại là thời điểm thuận lợi cho những người mua thực sự và ông lớn tái khởi động dự án đúng đắn.