Thứ nhất, nhà ở xã hội xuất hiện với số lượng lớn trong chu kỳ tới. Mức giá 25–30 triệu/m² nghe rất “dễ chịu”, nhưng bản chất đây là sản phẩm có điều kiện, có tiêu chí, không phải ai cũng mua được.
Tuy nhiên, khi đưa vào rổ thống kê, nó lại đóng vai trò như một cục tạ kéo giá trung bình đi xuống. Nhìn vào con số trung bình mà không tách lớp thì dễ ngộ nhận rằng thị trường đang “hạ nhiệt”, trong khi thực tế là chỉ có thêm một lớp sản phẩm giá thấp chen vào.
Thứ hai, nguồn cung mới gần như bị đẩy ra ngoài các vành đai lớn, đặc biệt từ 3.5 trở đi. Những dự án “nhà ở thương mại giá hợp lý” bị khống chế ở mức 40–50 triệu/m² cũng tiếp tục góp phần kéo trung bình xuống. Nhưng đây lại là bài toán vị trí: xa trung tâm hơn, phụ thuộc hạ tầng tương lai nhiều hơn, và không phải lúc nào cũng thay thế được nhu cầu ở thật trong nội đô.
Trong khi đó, câu chuyện ở chiều ngược lại mới đáng nói.
Nguồn cung nội đô Hà Nội đang bị siết rất mạnh. Mỗi năm chỉ vài nghìn căn nhỏ giọt, trong bối cảnh nhu cầu thực không hề giảm. Khi một thị trường mà hàng khan hiếm nhưng nhu cầu vẫn cao, thì giá không có lý do gì để đi xuống. Ngược lại, nó buộc phải tăng để cân bằng.
Và đó là lý do vì sao, dù có hàng loạt sản phẩm 25–50 triệu/m² xuất hiện ở vùng ven, giá trung bình toàn thị trường vẫn bị “neo” ở mức 75–85 triệu/m². Muốn kéo trung bình lên được đến đó, chỉ có một cách: nhóm sản phẩm còn lại,tức nội đô phải ở mức rất cao.
Nói thẳng ra, vài nghìn căn trong vành đai 3 đang phải “gánh team”. Và mức giá trên 200 triệu/m² không còn là chuyện viễn tưởng, mà gần như là điều kiện cần để giữ mặt bằng trung bình như hiện tại.
Đáng chú ý hơn, nội đô giờ không chỉ là câu chuyện vị trí nữa. Với lộ trình hạn chế xe máy xăng và kiểm soát khí thải đến năm 2030, khu vực trong vành đai 3 sẽ ngày càng trở thành một dạng “tài sản khan hiếm có điều kiện, nơi vừa ở, vừa hưởng hạ tầng, vừa hưởng chính sách. Khi một khu vực được “lọc” dần về chất lượng sống, giá của nó khó mà đi ngang.
Còn vùng ven, không phải cứ xa là rẻ.
Những dự án nằm gần metro, hoặc có vị trí thực sự tốt, đang hình thành một mặt bằng giá mới quanh mốc 100 triệu/m². Tức là dù ở ngoài trung tâm, nhưng nếu gắn với hạ tầng xương sống, thì giá vẫn leo lên rất nhanh. Đây chính là lớp “trung gian” giữa nhà ở xã hội và nội đô cao cấp và cũng là nơi sẽ cạnh tranh mạnh nhất trong thời gian tới.
Tóm lại, cái gọi là “giá trung bình” đang che đi một thực tế khá rõ: thị trường không hề đồng đều, mà đang bị xé thành nhiều lớp rất khác nhau. Một bên là sản phẩm giá thấp mang tính hỗ trợ, một bên là vùng ven gắn với hạ tầng, và một bên là nội đô ngày càng khan hiếm và đắt đỏ.
Nếu chỉ nhìn vào trung bình để kết luận “giá nhà đang giảm”, thì cũng giống như nhìn bảng điểm lớp học có cả học sinh giỏi lẫn học sinh yếu rồi bảo rằng… ai cũng học lực khá. Nghe có vẻ hợp lý, nhưng lại sai bản chất.