Giai đoạn trước Tết, có một làn sóng khá rõ: nhiều người đổ xô đi săn nhà nội đô giá “mềm”, trong khi nguồn chung cư mới thì vừa đắt vừa xa. Thế là nhà tập thể, vốn từng bị xem là “hết thời” bỗng được nâng lên thành một dạng “tài sản hiếm”. Người bán thấy có sóng thì đẩy giá, người mua sợ lỡ cơ hội thì xuống tiền, tạo ra một nhịp tăng khá gắt.

Nhưng vấn đề là… cái tăng đó không đi cùng với giá trị sử dụng tăng tương ứng.

Nhà tập thể cũ, nói cho vuông, có mấy “điểm yếu kinh điển” mà ai mua ở thật đều phải cân nhắc rất kỹ. Thứ nhất là pháp lý và khả năng cải tạo, không phải căn nào cũng rõ ràng sổ sách, cũng không phải muốn sửa là sửa. Thứ hai là chất lượng công trình: nhiều khu đã xuống cấp, hệ thống điện nước, cầu thang, phòng cháy chữa cháy… đều là câu chuyện dài. Thứ ba là diện tích và công năng thường không tối ưu theo nhu cầu sống hiện đại.

Lúc thị trường nóng, những nhược điểm này bị… bỏ qua. Nhưng khi giá bị đẩy lên đến mức 70–80 triệu/m2, thậm chí có nơi chạm 100–160 triệu/m2, người mua bắt đầu dừng lại 

Một khi người mua không còn “đuổi theo giá” nữa, thị trường lập tức lộ bản chất: thanh khoản của nhà tập thể vốn dĩ không cao. Nó kén người mua hơn so với chung cư mới, mà lại không còn đủ rẻ để hấp dẫn như trước. Thành ra người bán buộc phải giảm giá – 300 đến 500 triệu nghe thì to, nhưng thực ra chỉ là điều chỉnh lại kỳ vọng sau khi đã “lỡ tay” đẩy lên quá nhanh.

Theo khảo sát, giá nhà tập thể cũ hiện phổ biến trong khoảng 50-80 triệu đồng/m2 tại các quận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình và Thanh Xuân. Một số vị trí lõi trung tâm hoặc căn góc, diện tích nhỏ vẫn có mức giá cao hơn, dao động từ 100-160 triệu đồng/m2 tùy lợi thế vị trí. Mức này là đã giảm từ 300-500 so với trước.

Cụ thể, tại khu vực Thái Thịnh, một căn 70m2 đang được chào bán khoảng 4,6 tỷ đồng, tương đương 65,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khu Xã Đàn ghi nhận mức khoảng 58–59 triệu đồng/m2, còn Vĩnh Hồ và Thành Công dao động quanh 68-74 triệu đồng/m2 tùy chất lượng căn hộ.

Tại một số khu vực trung tâm như Hai Bà Trưng, mức giá có sự phân hóa mạnh giữa các vị trí. Có nơi lên tới 160 triệu đồng/m2, trong khi các khu khác chỉ quanh 70-75 triệu đồng/m2, phản ánh rõ sự chênh lệch về vị trí và giá trị sử dụng.

Nhưng giảm rồi vẫn ế, vì vấn đề không chỉ nằm ở giá.

Cái chính là tâm lý. Người mua bây giờ khá tỉnh. Họ không còn FOMO kiểu “thấy tăng là mua” nữa, mà bắt đầu so sánh rất kỹ: cùng tầm tiền đó có bao nhiêu lựa chọn, mức độ an toàn ra sao, thanh khoản tương lai thế nào. Trong khi đó, nhà tập thể lại dính thêm một biến số lớn là câu chuyện cải tạo, xây lại – nghe thì hấp dẫn, nhưng thời gian chờ có khi tính bằng… thập kỷ, chứ không phải vài năm.

Nhà đầu tư thì gần như rút lui. Vì bài toán đầu tư ở đây khá khó: biên độ tăng giá không còn rõ ràng, cho thuê không quá hấp dẫn, còn thanh khoản đầu ra thì chậm. Một sản phẩm vừa “kén khách” vừa “khó exit” thì dòng tiền sẽ tự động tránh xa.